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繞道SPAC（借殼海外上市）的優客工場，終於成功在美股上市了。
11月24日晚，優客工場正式登陸納斯達克，交易代碼為“UK” 開盤報9.25美元/股。
至此，優客工場籌劃半年之久的借殼上市終於畫上了句號，其也正式成為“聯合辦公第一股”。
不過，截至上市首日收盤，優客工場股價下跌4.82%，報8.3美元/股，總市值為6.18億美元。
聯合辦公鼻祖WeWork上市折戟後，其負面情緒曾一度傳導至資本市場。如今，優客工場赴美上市成功能否改變聯合辦公當下面臨的問題仍未可知。
SPAC借殼上市融資有限
在成為“聯合辦公第一股”之前，優客工場與特殊目的收購公司（SPAC）Orisun全資子公司Ucommune International完成合並，同時，交易完成後公司將啓動新的股票代碼，優客工場的管理團隊會繼續運營合併後的新公司。
此外，優客工場預計從19位投資者中獲得不少於6650萬美元的投資，其中包括小米的子公司Green Better Limited以及陽光100中國、易居中國、Tigerstep、泰華集團、愛康集團、核聚資本、外聯集團、摩天之星、第一摩碼等。
國金證券(香港)執行董事兼投行部董事總經理黃立衝表示：“這次SPAC操作拿不到美國投資人的錢，都是從國內的關係户和股東手中融資6650萬美元。”他認為這次融資只夠補充優客工場相對於2019年虧損的一半，除非另外進行融資。
SPAC可以被認為是先上市，然後等時機成熟再融資的方式。
優客工場曾在2019年年底向美國證券交易委員會（SEC）遞交IPO招股書。但在共享辦公領域巨頭WeWork遭遇上市“滑鐵盧”後，“聯合辦公”這一概念不再受到美國資本市場的青睞。再加上2020年初的新冠疫情影響及不穩定的市場環境，優客工場的IPO計劃一直停滯不前，而且市場對公司的估值也一再下跌。
於是2020年8月6日，優客工場宣佈放棄IPO，選擇SPAC借殼的方式上市。
黃立衝告訴《商學院》記者，如果一個企業一開始就直接上SPAC，那麼往往是因為企業不需要融錢，或者有信心讓SPAC殼中的錢留下來。但是優客工場由原來IPO轉為SPAC，可能是IPO無法吸引足夠投資者的興趣，從而放棄。用SPAC至少可以避免在PE的對賭中違約，或者讓長套在優客的PE投資人稍安穩一些。
優客工場成立於2015年4月，定位是一個創業聯合辦公社區及創業服務平台。自2015年9月開始，運營第一家聯合辦公空間，截至2020年6月30日，優客工場已經覆蓋包括中國一線、新一線城市以及新加坡在內的47個城市。
在正式上市之前，優客工場已累計獲得20輪融資，融資金額超過47億美元，投資方包括紅杉資本中國基金、真格基金、創新工場等。
2020年8月20日，優客工場向美國證券交易委員會（SEC）遞交F-4文件，其將通過SPAC方式在納斯達克上市。
根據招股書，優客工場的收入主要來自工作空間會員收入、營銷及品牌服務和其他服務。總收入從2018年的4.49億元增長至2019年的11.67億元，同比增長159.9%；淨虧損8.06億元，較2018年的淨虧損4.45億元擴大79.5%。
2020年上半年，優客工場營收3.98億元，淨虧損1.89億元。
截至2020年6月30日，優客工場持有的現金及現金等價物、受限制現金為1.39億元，而在2019年末時，這一金額為1.96億元。
對優客工場來説，融資6650萬美元資金只是杯水車薪，後續必須有造血能力，才能擺脱當前的困境。
空置率上升租金下降
除了“繞道”上市， 2020年4月份在優客工場的5週年戰略發佈會上，創始人毛大慶公開優客工場向輕資產模式戰略轉型，告別“二房東”身份，全面轉型為聯合辦公服務商。
輕資產模式包括運營管理輸出（U Brand）與資產託管（U Partner）兩類，優客工場主要輸出品牌服務，並提供空間設計、建造以及管理服務。
在黃立衝看來，談增值服務者基本都是概念包裝，真正做起來會發現企業的服務成本永遠高於服務收入。聯合辦公一向被資本看做是共享經濟範疇，認為共享經濟能夠帶來很多的交叉收益。而且表示聯合辦公模式一開始可以虧錢，累積到一定的用户規模才能爬過盈虧平衡點，但是無論是優客工場還是WeWork，都嚴重虧損。
聯合辦公的本質還是房地產租賃，企業的賺錢空間並不在於客户羣體有多大，而在於單個項目客户租入物業的價值減去物業的運營成本。
在目前供過於求的寫字樓市場中，加上經濟形勢的不確定性影響使得很多公司減少使用辦公室，而聯合辦公把物業整租下來再加上裝修折舊的固定成本，遠遠大於服務收入。
一個值得關注的現象是，如果以大規模的投資建設裝修去開設網點，而忽略了資金回籠的話，也會讓聯合辦公服務提供商虧損。
過去幾年，優客工場業務實現快速增長，截至2020年6月30日，其在47座城市擁有185個聯合辦公空間。而優客工場在招股書中把經營虧損歸結為門店擴張、門店重整、門店收購等需要大量的資金。
上市公司研究專家況玉清表示，無論是共享辦公還是租賃辦公，資產模式都輕不了，只是相對輕一些而已，他們也得向房東付租金的。隨着優客工場的規模化，其租賃費用也逐年增加，從2017年的20.25億元上升到2018年的39.86億元，而在2019年上半年租賃費用已達25.87億元。
寫字樓租賃市場是一個由供求關係決定的市場，過去十年，2019年之前的租賃市場，辦公樓屬於供需兩旺，也是在市場的高點，而且北京和上海的租金在整個中國各個大的城市裏面也是最靠前的。
目前因為2019年的經濟下行和2020年突發疫情，辦公樓市場表現較為低迷，處於下行區間。第一太平戴維斯預計，2020年第四季度，北京全市空置率預計將達到接近20%的高位。
黃立衝認為中國聯合辦公市場的競爭激烈度和難度高於任何成熟市場，因為在房價不斷下調和供過於求導致空置率上升的背景下，聯合辦公在中國的客户支付能力最差。
艾媒諮詢發佈的最新數據顯示，截至2019年國內聯合辦公品牌入駐率在90%以上的只有3.3%，有將近70%的品牌入駐率不足7成，16.4%的品牌入駐率甚至連50%都不到。在2020年受疫情等不可控因素的影響下，共享辦公企業在入駐率方面的壓力相較於去年更是進一步擴大。
黃立衝表示，聯合辦公的互聯網屬性其實很少，地產屬性還是比較大。地產的屬性要求就是通過對空間利用、目標人羣的重新定位產生價值的空間，但這個空間是有限的。如果面臨企業內部成本的增加、寫字樓長期供求失衡導致寫字樓租賃價格下跌和空置率增加，這些空間將輕易被抹殺掉。
隨着2020年優客工場宣佈進行“輕資產、重賦能”的戰略轉型，表示將會更多向輕資產傾斜。轉型輕資產模式，優客工場能否扭虧為盈？對此，《商學院》持續關注。