物企上市，熱情不減。
10月30日，合景悠活(03913.HK) 、世茂服務(00873.HK)雙雙在港交所掛牌。至此，A股和港股主板上市物企達到了34家。
但物業股高估值的故事，似乎停止了續寫。
截至30日收盤，合景悠活報6.08港元每股，跌幅22.94%，總市值約122.68億港元；世茂服務報16.60港元每股，勉強保住發行價，總市值390.59億港元，午盤跌幅2.77%。
最近上市的物業股紛紛破發。有業內人士分析：“破發可能是上市節點導致，因為不久後還有重磅企業上市，資金可能都在等待。”
但據雪球數據，自8月開始，物業股就已有回調趨勢。其中，港股物業板塊整體大幅回調，多數物業股回調幅度達20%~30%。
泡沫散去，股價回調
2019 年恆生指數全年小幅上漲 9.07%，整體走勢偏弱，而港股物業管理行業基於業績增長的高確定性及可預見性，行業全年上漲 58.21%，所有行業中漲幅排第一。
其中，新城悦服務、永升生活服務、佳兆業美好、 雅生活服務、中海物業、碧桂園服務分別錄得222%、 199%、187.3%、161%、116.3%、112.4%的漲幅。
2020上半年，疫情高峯期間的4月，碧桂園服務、保利物業、雅生活服務、中海物業等一眾物業股，創下了自上市以來的新高。
8月底，碧桂園服務股價衝上56.50港元的歷史高點，之後一路震盪下調，10月份下跌態勢更為猛烈。截至發稿，其股價49.4港元。
保利物業自8月份開始股價便一路下滑，三個月內股價已跌去超三成；此前股價漲幅領跑的永升生活服務，近兩個月來已跌去超兩成。
自2019年10月登陸港股，藍光嘉寶服務曾在6月逆市上漲，總市值一度突破100億港元；在8月10日58港元收盤價之後，也是一路震盪下調，截止發稿，其股價下調至35.75港元。
在管面積位居龍頭地位的彩生活，上市六年，股價基本已經又迴歸原點。除去今年上市新股，1-7月物業股紛紛上揚，僅彩生活一家股價下跌。
2014年6月30日，彩生活成為赴港上市物業第一股，發行股票2.50億股，每股發行價3.78港元。6年過去了，彩生活的股價仍然在3.78港元的發行價附近徘徊，截止發稿，其股價3.74港元，總市值54.41億港元。
市盈率長期徘徊在8~10倍左右，低估值已然成為彩生活一道待解難題。
去年12月19日上市的時代鄰里，開盤價報4.89港元每股，較發行價5.51港元每股下跌了5%。上市以來的股價走勢圖顯示，7月14日結束收盤價11.06港元歷史新高，區間漲幅38.44%；截止發稿，其股價7.91港元，區間跌幅3.54%。
9月份以來，除剛剛上市的卓越商管、第一服務外，其餘6家年內首發上市的物業企業股價跌幅均超過15%。
行業馬太效應凸顯
截至2020年6月30日，世茂服務營收達15.7億元，位列上市企業第8位；在管面積為8572萬平方米，位列上市企業第9位。10月30日掛牌上市，總市值達327億元，位列所有上市公司第三位，僅次於碧桂園服務和雅生活。
整體來看，12家物企總市值超百億，7家物企總市值不足10億。相對於中小型物業企業，大型物業企業市值普遍較高。
截止統計，股價最高保利物業49.08元每股，股價最低時時服務0.17元每股，兩者股價相差約289倍；碧桂園服務以1176.93億元總市值穩居榜首，排在第34位的是時時服務，市值1.79，兩者總市值相差約658倍。
歷經年初疫情衝擊，物業股逆勢暴漲大半年。不僅吸引了馬雲、馬化騰等互聯網大佬入局，同時也再掀分拆物業上市浪潮。本月28日晚間，金科智慧服務也公佈通過聆訊；此外，恆大、融創、華潤等房企的分拆物業業務正在等待上市。
物業資本市場逐漸迴歸理性，上市必漲的神話破滅，虛高估值回調。此後，隨着上市陣營持續擴充，物管行業競爭必將進一步加劇，小型物企和獨立第三方物企生存戰也將更加艱鉅。
股價表現與市值分化的背後，已然是物管行業馬太效應的逐漸凸顯。
以上走勢圖區間統計自上市開始
華髮國際資本為2019年12月20日起
招商積餘自重組復牌上市日起