縱觀整個長租行業，除了機構房東外，還存在着為數不少的“二房東”，其所代表的拿房、裝修、租賃從而賺差價的“包租模式”目前也仍在盛行。在行業暴雷現象頻頻發生、多地紛紛出台租賃資金監管制度的當下，缺乏長期貸款、匹配的金融產品支持的“二房東”及其模式還有沒有未來？長租公寓企業在經營模式上，又會有哪些轉變？
在9月24日晚上新京報舉辦的“長租公寓頻頻暴雷，資金監管加速行業變局？”圓桌論壇上，業界人士表示， 因此，二房東羣體可能會有起伏，存在退潮現象，但這類羣體價值將長期存在。未來隨着市場不斷淨化，輕資產模式會不斷增加，考驗企業的專業運營能力。
存在二房東退潮現象，但依然會長期存在
在業內看來，長租公寓雖前景可期，但目前為止，尚無企業能給出清晰的盈利模式。目前國內長租公寓市場大部分企業採用的是二房東“包租”模式，即拿房、裝修、租賃，賺差價。這一模式下，盈利最大的問題在於，相比房價，房租投資回報率偏低，但與此同時，房租跟租客收入水平相比又不低，租客在房租承受力上有天花板，這就導致運營型現金流無法擴張，回報週期太長。與此同時，在“二房東”模式下，企業在設施、裝修、服務、社羣、軟件等方面，陷入了同質化競爭。
“如果沒有提供額外價值，只是收房，通過局部壟斷賺取差價，這一模式沒有希望。但如果將二房東轉化為機構房東，提供服務價值和產品溢價，則有很大的未來。” 巴樂兔研究院院長高萌稱。
高萌表示，機構房東才是未來租賃行業的主力軍，代表了未來的發展方向，未來最重要的資源是發現業主和房東的需求，在消費升級大潮下，更好地服務房東、業主的需求。
樂乎公寓創始人CEO羅意指出，不僅在長租公寓行業，也包括聯合辦公、酒店等其他空間運營品類中，二房東受到的影響都較嚴重，二房東羣體會有部分退潮現象，特別是在中間差價空間特別有限的項目內，“我去杭州看過一些項目，誰做二房東都很難，幾乎不允許有中間角色存在。”
儘管如此，羅意同時強調，二房東會長期存在,“不要簡單定義二房東，有些是簡單的轉租關係，但也有一些二房東會在中間環節提升交易效率，增加產品厚度，甚至提供服務附加值。在部分市場，尤其是對於集中式公寓來説，二房東這一角色增加了資產流轉的效率，因此，二房東羣體可能會有起伏，但這類羣體價值將長期存在。”
北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥指出，分散式長租公寓企業很常見，國外運營商和住房租賃企業，拿錢幫房東裝修的模式並不多見，以日本為例，從開始拿地到出方案、建造，到後續貸款、運營，住房租賃企業只是服務商的角色，只出方案不出錢，後續運營方面也分為兩種：一種是包租，對前期策劃信心比較足；另一種是託管，收取服務費。
輕資產模式或將成為主流趨勢
“二房東模式兩端都不確定，未來主流趨勢是將模式做‘輕’，但中國未來房屋品質的錯配問題會長期存在，裝修和改造需求也一定會存在，但資金是否由租賃企業出？這值得商榷。”趙慶祥指出，可以讓房東出，通過裝修貸款的方式，再用租金去還貸款，或者由金融機構出，而不是由租賃企業出，因為這會沉澱很多資金。
不過，趙慶祥表示，集中式公寓將來可能還會做得較“重”，商改住、工改住等非居住性質房屋用於租賃，房東未必有資金改造裝修，因此，住房租賃企業通常需要金融產品來解決資金需求。
趙慶祥稱，未來運營服務能力、專業眼光以及口碑才是租賃企業長久的價值，簡單的低進高出的“二房東模式”發展空間會越來越小，相對輕資產的服務運營角色會越來越重要。
貝殼研究院高級分析師黃卉指出，目前主流的還是以包租模式為主，未來隨着市場的不斷淨化，輕資產模式會不斷增加，更為考驗企業的專業運營能力，“不論哪種模式，未來核心還在於，企業和模式有沒有給市場創造價值，提供的服務，租客願不願意買單，這是考驗企業和模式發展的核心邏輯。”
新京報記者 張曉蘭
編輯 楊娟娟 校對 李銘