來源：中國社科院城市與競爭力研究中心
2020年12月21日，由中國社會科學院財經戰略研究院、新華社經濟參考報社、中國社會科學出版社共同主辦的《中國住房發展報告（2020-2021）》共同發佈及研討會在京舉行。會議由新華社經濟參考報社黨委書記、總編輯張超文、中國社會科學出版社總編輯魏長寶和鳳凰網財經研究院院長劉杉分別致辭，中國社科院財經戰略研究院院長何德旭作致辭暨主旨演講。
社科院財經戰略研究院院長助理、《中國住房發展報告》主編倪鵬飛研究員對“中國住房發展報告（2020-2021）”的研究成果作了總體介紹。課題組成員高廣春、李超、姜雪梅、郭宏宇、劉偉、彭旭輝等分別作了專題發言。會議由中國社科院財經戰略研究院副院長夏傑長和新華社經濟參考報社理論部主任田如柱分別主持。中國人民大學國家發展研究院房地產研究中心主任況偉大、南開大學經濟學院教授周京奎對報告做點評發言。會議還邀請了人民日報、新華社、中央電視台、經濟日報、經濟參考報、中國經濟網等30餘家媒體代表參加。
《中國住房發展報告（2020-2021）—樓市調控：迎來曙光再出發》繼續使用團隊原創的分析框架和預測模型，在評述2019-2020年住房及相關市場走勢的基礎上，預測了2021年住房及相關市場的發展變化；通過構建華房住房指數體系，量化評估了住房市場各關鍵領域的發展狀況；剖析了住房市場及其相關領域協調健康發展所面臨的主要問題與挑戰，針對性地提出了相關政策建議。
《中國住房發展總體報告》
過去回顧發現：過去一年住房市場經歷了先降後升的V型變化，其空間分化有所減弱。第一，時間上，住房市場經歷急速下降後轉向邊際遞減式回升。首先，全國住房價格增幅經歷了下降、回升和企穩的過程，截至2020年11月，房價平均水平突破萬元大關，全國房價平均為10071元/平方米，同比增長7.9%。其次，住房銷量創造了新高，住房開發量增速有升有降。在需求方面，月度住房銷售面積增長率波動較大，總體保持由降轉升的恢復態勢，並創造了新高水平；在供給方面，新開工、施工與竣工面積經歷從驟降到波動性恢復的過程；待售住房面積有所增加，同比增幅呈現倒“U”型變動。再次，房地產投資經歷從驟降到穩步恢復性增長的過程，對經濟增長的貢獻較大。全國住房開發投資額增幅呈現“V”型變動，住房開發投資當月完成額同比增長率從2019年10月的12.56%下滑至2020年2月-15.99%，後逐步上升，2至2020年10月，住房開發投資當月完成額同比增速14.27%。2020年度住房開發投資與經濟增速保持同步變動態勢，其對於穩投資、促增長髮揮了重要作用。最後，租賃市場受疫情衝擊較大且恢復緩慢，城市層級性分化比較明顯。疫情衝擊下全國住房租賃市場整體遇冷，不同層級城市間“冷熱不均”，分化明顯。第二，空間上，房價空間分化總體有所減弱。首先，總體房價降温明顯，空間演變趨緩。房價上漲城市數量和上漲速度低於去年同期。其中一線城市房價水平大幅領先其它層級城市，一、二線城市二手房價格增速先緩慢下降再微幅上升，三線四線城市二手房價格增速有所回落。其次，房價水平區域差異大，東部地區領先，中西部地區並進，東北地區墊底。最後，城市羣房價增速總體放緩，中心城市增速有所收窄。
總體現狀判斷髮現：房地產市場恢復比較理想，但特徵不同以往。第一，樓市穩定並對“六保六穩”發揮關鍵性貢獻，取得了可喜的成績。首先，住房市場恢復基本符合預期，2020年1-11月，全國住宅和商品房累計銷售面積皆超過2019年的同期水平，房地產和住房開發投資恢復到中高速水平；其次，住房市場在嚴重外部衝擊下實現快速恢復，2020年住房市場經歷1-2月份的劇烈下降後，開始快速回升，由負轉正；空間分化的勢頭有所趨緩，並且總體風險有所下降；最為重要的是房地產相關產業對“六保六穩”貢獻較大。第二，房地產市場風險、錯配和擠出的問題沒有根本解決，還存在潛在的隱憂。首先，炒房還沒有被完全控制，2020年11月，全國70個大中城市中有44個城市二手房價格環比上漲，高於10月份的39個；其次，樓市風險總體仍比較大，其仍是經濟金融的重要風險源；再次，住房與人口分佈錯配加劇，從2003年到2018年，城市新增人口的92.22%集中城市羣和都市圈裏，但是2002到2017年房地產銷售僅69.62%在都市圈和城市羣，大城市住房供需矛盾依然比較突出；再次，租賃市場的問題層出不窮，“爆雷”事件頻頻發生；最後，房地產對消費、投資的擠出效應有所增加並仍在阻礙結構調整。第三，住房市場從劇烈波動增長轉向恢復性平緩波動增長，出現了新興的特徵。具體而言，住房市場的增長週期長度未變，但波動幅度更加平緩，其季度變化始終存在，但變動幅度更為平緩，2020年經歷了春寒夏暖秋冬回温的轉變；其空間分化從持續轉向交替，從城市轉向都市圈城市羣；此外，房地產投資增長在下降一個台階後總體穩定，而房價增長與經濟增長從相背而行轉向相向而行。
分析原因機制發現：新冠疫情雖對樓市造成強烈衝擊，但政府和市場各方均有效韌性應對，決定中國樓市收斂性恢復。第一，疫情狀況影響了樓市全面劇降及收斂性恢復。新冠肺炎疫情具有多重衝擊屬性，相對於中國樓市，新冠肺炎疫情屬於經濟系統內外的多重衝擊，其通過多種途徑影響樓市，直接導致樓市“V”型變化，直接導致空間格局重塑，導致具體需求變化不一。第二，經濟的基本面決定樓市的收斂性恢復。第三，政策與制度決定樓市收斂性恢復。中央抗擊疫情的政策措施果斷有力，疫情迅速得到了有效控制並取得決定性勝利，疫情防控和復工復產的統籌有序推進，為樓市恢復創造了基本前提，寬鬆的宏觀政策以及監管漏洞對樓市產生了外溢效應，但基礎制度沒有徹底改變，決定“炒房”的動力仍在，上政策與下對策博弈導致總體穩定局面波動。第四，住房用地供求變化和空間差異助推樓市收斂性恢復。表現為地價快速上漲帶動房價上漲，土地購置面積上漲導致住房供應下降，土地區域差異影響住房區域差異。第五，資金鬆緊變化和空間差異直接影響了樓市收斂性恢復。首先，寬鬆的貨幣政策環境支持了房地產信貸增長。在2020年商業性房地產貸款餘額一直保持着10%以上的增長率。其次，開發企業資金來源與住房銷售面積變動保持高度的相關性，同步由負轉正。再次，土地購置面積與開發資金來源增長保持比較同步的變動態勢。最後，住户部門對房價預期和購房意願經歷一定的下探後，開始回升，2019年第四季度至2020年第三季度內，居民的購房意願先緩慢下降後逐漸上升。
研判未來展望：在沒有重大政策轉向和新的外部衝擊以及疫情顯著好轉的情況下，中國樓市總體將延續平穩，但其結構性潛力仍在。預計2021年中國樓市將繼續延續平穩恢復的態勢，預計2021年房地產租賃市場將有所改觀，保障性租賃市場的步伐也將會進一步加大。第一，2021年中國樓市總體有望延續平穩。從總體上看，預計2021全年商品住房價格同比增幅可能會下降維持在5%左右，商品住房銷售面積同比增幅可能將保持正增長並再創歷史新高，房地產開發投資同比增速也將會有所下降，持續保持在7%左右。從時間上看，2021年上半年將保持恢復性增長，各月同比增幅將從2-4月份的劇增，到4-6月高增，再到6月以後正常增長，年穩季變的態勢仍將持續。從空間上看，中心城市、都市圈和城市羣復甦較好甚至出現過熱，其他城市復甦較慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所擴大。從風險上看，市場風險有望進一步下降，但仍存在大起大落的風險。第二，“十四五”時期住房拐點來臨和結構性潛力強勁。從總體上看，長時期住房市場總體過剩，結構性過剩將較為嚴重，但結構性潛力仍然存在。從時間上看，原來預估的在2025年出現住房絕對拐點即住房銷售額絕對量下降可能會提前。雖然總量可能下降，但是基數較大，住房需求、供給和投資的總量仍然較大。從家庭類型看，雖然中上收入家庭住房可能已經出現過剩，但中低收入羣體的住房需求，尤其是保障性住房需求要彌補的缺口還很大。從空間類型上看，存在四類機會區域：一是人口集中流入的地區還存在住房短缺，大都市圈和城市羣的次中心、周邊大中小城市和小城鎮；二是人口眾多、經濟發達的二線城市及周邊區域城市；三是人口眾多、經濟發展快速和快速交通沿線的中西部三四線城市；四是擁有獨特的環境、文化、旅遊、休閒與養老資源的城市。但同時，存在四類風險區域：城市羣以外的收縮型城市和城鎮、資源枯竭城市、欠發達的四五線及以下城鎮、邊境偏遠城市。從物業類型看，中國房地產發展將從數量轉向質量發展：智能、綠色、多功能、品牌化趨勢和特徵將越來越明顯。從風險上看，一些城市的房價過高和另一些城市空置率過高並存，住房市場的結構性矛盾依然存在。
提出對策建議：瞄準五個關鍵，實施重點突破。第一，建立體系化和定量化的政策基準以強化精確、有效調控。定量化住房需求政策、住房供給政策、住房用地政策、住房金融政策、住房税收政策等各項具體政策目標及力度的有效邊界；合縫化各項政策目標及有效邊界的組合，讓各種政策目標及力度的有效邊界相互之間始終處於無縫密合狀態。第二，規劃並構建以都市圈為主體的全國住房空間體系。首先，構建以都市圈為單元和主體的地方和全國住房空間體系；其次，圍繞住房構建以都市圈為主體的公共產品空間體系；再次，圍繞住房構建以都市圈為主體的建設用地空間體系；最後，探索以都市圈為主體的住房、土地、公共產品一體化長效機制。第三，加快開徵房地產税以帶動長效機制建設。建議在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點開徵，爭取在“十四五”期間開徵房地產税。堅持“立法先行，加快立法”、“充分授權，地方主責”、“逐步推進，水到渠成”的總體思路，以僅對新交易或者過户（包括贈與和繼承）的非經營性住房家庭開徵房地產税制度，而對擁有存量房但暫不進行交易和過户的住房家庭暫不徵收房地產税的總體方案，並根據一定税率、税基、起徵點開徵房地產税。第四，啓動實施“租售結合”的“新市民安居工程”。首先，建立“租售結合”的住房體系；其次，實施“322”新市民安居工程，即空間潛力、業態潛力和人羣潛力3個潛力，大都市周邊和城市主城區內2個空間，購買和租賃2種形式；再次，重點健全新市民租賃住房體系；最後，完善保障性租購住房的保障機制。第五，探索建立以住房公積金為主體的政策性住房金融體系。應針對解決現實問題之急和順應未來發展之需，應改革住房公積金制度。首先，改革現行的住房公積金基礎制度，構建完善住房公積金基礎制度體系；其次，改建住房公積金管理體制，建立政策性住房金融融資機構；最後，以住房公積金為主體框架，建立政策性住房金融體系。
（執筆人：倪鵬飛 丁如曦 徐海東）
《世界經濟與住房發展報告》專題
2019～2020年的全球經濟出現大幅下挫，這是金融危機餘波、經濟週期低谷與新冠疫情三重因素疊加的結果。但是，疫情衝擊較為短暫。主要的新興與發展中經濟體的經濟增速下滑幅度遠遠大於2008年全球金融危機，全球貿易和就業也均在短期內大幅下降。但是，2020年第三季度，中國和主要發達經濟體經濟增速已經出現明顯的回升趨勢，發達經濟體的就業形勢也快速好轉。
新冠疫情帶來全球普遍的貨幣擴張。但是，全球通貨膨脹的反應有所滯後，擴張性貨幣政策更多地抑制了全球利率水平。從2020年下半年起，歐洲地區、新興與發展中經濟體的物價走勢才開始出現普遍上升趨勢。發達經濟體的基準利率普遍接近零利率或負利率，新興經濟體與發達經濟體的利差也顯著下降。受其影響，全球資本流動在2020年急劇下降。
2019～2020年，全球住房市場幾乎未受到疫情的大幅衝擊，部分發達經濟體的住房市場甚至直接扭轉了頹勢。但是，這只是全球住房市場的整體趨勢，發達經濟體與新興經濟體住房市場的分化非常顯著。
歐美髮達經濟體成為此輪短週期中住房市場回升的“雙中心”，其餘地區的住房市場普遍低迷。歐洲住房市場普遍走勢較好，德國、法國和英國這三個核心經濟體均走向繁榮，僅南歐地區出現低迷趨勢。北美洲的住房市場呈普遍呈繁榮趨勢，尤其是美國住房市場，住房價格指數增速呈急劇上升趨勢。亞洲地區除日本住房市場保持持續增長以及中亞部分國家取得意料之外的大幅上漲之外，大部分國家和地區呈低迷狀態。大洋洲的住房市場雖然在2019年非常繁榮，但是在2020年已經步入低迷。南美洲的住房市場也非常低迷。
中國與全球住房市場的關聯度弱化。2019～2020年，影響全球住房市場的中國因素仍主要是高淨值人羣的購房需求。但是，中國高淨值人羣對傳統海外置業的置業投資已經過了高漲期，正在逐漸減弱。
2020～2021年的全球經濟預計回升乏力，2020年底，第二波疫情已經初現端倪，加上全球經濟頻發“黑天鵝”事件，全球經濟難以出現之前各國際機構預期的較大幅度回調，反而可能在疫情的回潮和“黑天鵝”事件中再一次下挫。在全球經濟的整體下挫進程中，新興與發展中經濟體所受的衝擊將更加顯著。
2020～2021年，預計全球住房市場仍然會有較好走勢，但是分化同樣會非常劇烈，呈現歐洲繁榮、北美高風險，其他地區低迷的格局。歐洲的住房市場格外受益於貨幣政策擴張和國際資本流動的放緩，會呈現較長時期的繁榮發展。北美的住房市場在繁榮中藴含風險，前期的住房價格快速上升、過度的經濟刺激與不可持續的救助政策均增加了美國住房市場崩潰的風險。新興與發展中經濟體的住房市場則會整體低迷。除中國會有相對較好的的表現之外，新興與發展中經濟體普遍失去資本與產業的支撐，導致住房市場陷入長期低迷狀態。
2020～2021年，中國對全球住房市場的影響將體現在兩方面：一是海外置業對局部地區住房市場的拉動作用，二是新冠疫情之下全球經濟的主要增長引擎。與中國經濟聯繫緊密的經濟體的住房市場會有較快的復甦和發展，而與中國聯繫較弱或處於競爭關係的經濟體的住房市場會出現較長時期的低迷。但是，海外置業仍是中國影響全球住房市場的首要因素，並且影響力漸趨弱化。
（執筆人：郭宏宇）
《中國宏觀經濟發展報告》專題
疫情衝擊是導致2020年全球經濟衰退的最主要原因，如果安全有效的疫苗能夠在2020年底投放市場，使疫情得到有效控制，則全球經濟有望迎來的恢復性增長，形成局部的不平衡復甦。我國疫情防控和復工復產成效顯著，疫情之後的經濟增長快速恢復；就業比較充分，就業韌性總體較好；食品價格漲幅持續回落，核心物價走勢平穩，CPI漲幅回落；總需求緊縮導致PPI走低；出口增長恢復，國際市場份額階段性上升，國際收支衰退性順差擴大，官方儲備規模基本平穩；財政收支平衡難度加大，社融貨幣增長加快，中美利差擴大，金融市場信用分化明顯。
2021年需要關注的問題主要有：外部環境依然嚴峻複雜，疫情仍在惡化，疫苗的廣泛推廣還需時間考驗。國際合作抗疫力度明顯不足，美國繼續升級對華技術封鎖，無論美國總統選舉結果如何，2021年將美國將繼續推行寬鬆的財政和貨幣政策，但總統與參眾兩院權力分置會繼續使財政政策陷於激烈的談判和爭執。需求端恢復仍滯後於生產端，國內有效需求依然不足，總需求緊縮導致PPI走低，需警惕負反饋通縮機制進一步加大經濟下行壓力。財政收支平衡壓力加大，財政收支逆差擴大，財政收支差額佔GDP比重上升，地方政府對債務依賴程度提高。財政直達資金使用進度不快，資金使用效率不高。金融領域風險隱患較多，中小銀行風險處置過程中的衍生影響猶存，企業債違約風險暴露，部分銀行貸款不良率出現較快上升苗頭。
預計2020年四季度中國經濟增長6.0%左右，全年經濟增長2.0%左右。2021年中國經濟增長8.5%左右，其中一季度受基數影響可能衝高至19%左右，隨後回落，至第四季度回落至5%左右。CPI全年增長0.5%左右，PPI全年增長1.1%左右。
針對疫情發展及疫苗研發情況，應堅持常態化精準防控和局部應急處置有機結合，推動經濟持續復甦；結合“十四五”規劃和“2035長遠發展目標，應完善宏觀調控跨週期設計和調節，實現穩增長和防風險長期均衡。大力推進要素市場化配置，加快構建“雙循環”新發展格局。積極的財政政策要提質增效，更加註重可持續性。穩健的貨幣政策要靈活適度，更加註重前瞻性、精準性和時效性。
（執筆人：汪紅駒）
《中國住房企業報告》專題
2020年度，我國房地產企業數量逆勢增長，向10萬家大關邁進；房企間合作開發模式逐漸形成，權益銷售佔比顯著下降；龍頭房企密切關注收併購市場，全國房地產行業集中度進一步提升。房企融資和購地方面，融資規模增速呈現波動下降的趨勢、融資渠道多方面受阻；房企綜合融資成本微降，出現成本分化；地價增速明顯放緩，土地溢價率低位波動；受監管新政影響，房企拿地行為也出現分化傾向。房企開發和銷售方面，商品房新開工與竣工面積增速逐漸走出疫情影響，降幅收窄；銷售額與銷售面積保持平穩增長的趨勢，但市場整體去化壓力仍然較大；房企加快轉變銷售模式，強化線上銷售渠道。房企轉型方面，各大房企積極探索多元化業務，開展“地產+”運營模式轉型。值得警惕的是，目前住房租賃業務仍有不規範現象，特別是長租公寓暴雷事件，讓住房租賃+金融的商業模式備受爭議。
當前，住房企業仍面臨較多問題，其中槓桿率問題是重中之重。從滬深上市房企的核心財務指標來看，2019年上市房企在資產負債率、總資產週轉率、存貨週轉率等指標但仍處於風險較大的區間，流動比率、速凍比率和應收賬款週轉率等指標的惡化趨勢沒有得到遏制。華泰證券統計結果顯示，2020‒2022年，房地產境內債券到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。2020年下半年開始進入償債高峯期，連續6個季度到期量超過1200億元。
可以預計，2021年，房地產企業銷售面積增速逐漸放緩，銷售額小幅上漲。竣工面積恢復上升，新開工面積出現下滑。踩線房企積極爭取降檔，行業集中度會進一步提升。為此，建議房地產企業注重產品質量，實施穩健經營，把握開發節奏；把握產業趨勢，轉變開發理念和運營模式；提升企業創新能力，應對“後開發時代”挑戰。
（執筆人：劉偉）
《中國住房需求報告》專題
在新冠疫情衝擊、國際國內經濟形勢面臨不確定性的背景下，黨中央、國務院繼續明確堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，對外釋放了持續穩定市場預期的堅定信號，進一步助推了住房需求主體行為向理性迴歸。歸納起來有如下方面主要特徵：
一是銷售面積明顯縮減後持續恢復，購房者觀望情緒濃厚。受新冠疫情影響，住房需求釋放總體上“先抑後揚”，全國商品住宅銷售面積累計同比增幅成“V”型反轉，銷售價格總體保持平穩。二是城市與區域分化態勢延續，需求釋放的梯度差異明顯。受疫情因素影響，一線城市與二三線城市新建商品住宅銷售價格的分化態勢逐步減小，而一線城市與二三線城市二手住宅銷售價格的分化態勢逐步擴大。一線城市存銷比呈現出總體下降趨勢，去化週期較短、小户型更受市場青睞，二線城市存銷比則總體相對平穩。中部地區和東北地區商品房銷售面積同比下降，而東部地區和西部地區商品房銷售面積同比上升。三是疫情助推改善型住房需求釋放，物業類型需求分化加劇。主要表現為商品房成交套均面積逐步增加，疫情和“互聯網+”對辦公樓和商業用房需求衝擊進一步加劇。四是投資投機型購房需求總體上被有效遏制，但買漲殺跌的心理和市場觀望情緒仍十分濃厚，投資輪動現象暗流湧動。五是住房租賃價格漸趨回落，住房租賃市場分化態勢開始凸顯。與全國住房租賃市場的整體下行趨勢不一致的是，北上廣深等一線城市的住房租賃價格上漲趨勢仍在進一步延續，一線城市租賃市場供需矛盾仍在持續。
綜合房地產市場週期、前期需求釋放以及政策調控的多重影響，預計下一輪住房需求走勢仍將保持總體回調、平穩釋放的態勢。一方面，調控政策的力度和範圍將保持延續性，對市場預期將會起到進一步穩定抑制的效果。另一方面，未來剛性需求和改善型購房需求仍有進一步釋放空間，租賃房需求的市場預期也將進一步向好。針對本年度住房需求存在的問題，提出如下幾點政策建議：保持限購限貸、限價限售政策的調控定力，夯實城市政府的主體責任，完善央地監測、預警與約談機制。將房價收入比高於7的城市納入常態化監測體系，將房價月度環比漲幅高於1%的城市納入預警體系，對房價環比漲幅連續高於1%的城市進行季度約談，將房地產市場運行質量納入地方政府年度考核指標。加快推進房屋網籤備案系統全國聯網，有序推進以城市羣為基礎的聯動限購調控模式；統籌考慮新房和存量房市場運行規律，進一步提高限價限售政策的精準度和協調性；充分利用税收、金融等調控手段，提高投資投機型需求購房難度和持有成本，進一步壓縮其獲利空間。積極應對未來住房需求主體的結構變化，謹防調控政策誤傷剛需和改善型需求羣體；積極拓寬投融資渠道，加大資金監管力度，以有效的經濟結構調整引導房地產需求結構調整，加快完善供需匹配的分類城市住房調控體系。
（執筆人：李超）
《中國住房城市政府調控報告》專題
年初，為有效應對疫情影響、最大限度較低疫情對房地產市場衝擊，保障房地產市場平穩運行，地方政府從供需兩端密集出台政策穩預期、促發展。部分城市借疫情之機出台樓市鬆綁刺激政策，但大都被叫停或調整，地方政府期待的鬆動與默認再次落空，出現了罕見的多地樓市調控“一日遊”。三季度以後，中央多次嚴厲重申“房住不炒”定位，地方政府“因城施策”下相機決策，鬆緊有別，部分熱點城市樓市調控趨緊。但部分城市的限制炒房政策有意無意之中留下漏洞，未達有效邊界，“猶抱琵琶半遮面”現象突出。調控模範生長沙、北京樹立了樓市調控標杆，無房户優先購房則利好剛需、無房家庭。
如果以長沙、北京等城市的樓市調控政策，對照各城市目前出台的相關政策及其組合，發現，不少城市的政策力度不夠或存在漏洞或者力度不夠，無法有效遏制投機炒房，部分熱點城市依然存在被熱炒的可能。同時，經濟下行壓力較大背景下地方政府土地財政依賴依然嚴峻，地方政府的調控行為多源於嚴厲重申下的外部壓力，內在動力依然不足。
未來，“房住不炒”高壓下地方政府調控放鬆的空間進一步被壓縮，穩定樓市依然是地方政府的唯一和最優選擇，託底還是打壓則“因時而變”。“因城施策”背景下地方政府放鬆調控的意願依然真實也無需多言。因為地方政府的行為依然是理性人的必然選擇和兩難抉擇，期待所有城市都構建起明晰化、合縫化、閉合化、機制化和動態化的房地產調控政策體系任重而道遠。地方政府樓市理想行為的達至尚需多維的制度支撐，譬如，進一步優化細化央地財政關係，試點賦予地方政府一定的房地產金融調控權，加大保障性租賃住房建設力度和完善長租房政策，或者房地產税也是不錯的選擇。
（執筆人：蔡書凱）
《中國重點城市住房市場報告》專題
報告分析發現，核心城市房價連續8個月上漲，一線城市漲速領先。與住房租金受疫情影響下跌不同，核心城市房價在疫情衝擊下總體仍連續上漲。2020年10月，緯房核心指數環比上漲0.35%，為連續第8個月房價環比上漲。相比2020年2月的階段性低點，核心城市房價上漲了5.5%。
二手住房成交量衝高回落。2020年3-5月，二手住房成交量迅速回升。2020年6-10月，雖然二手房成交量有所下滑,但仍處於歷史較高水平。二手房成交量的放大，既有受疫情影響累積需求釋放的因素，也有短週期波動的因素。
一線城市房價上漲相對較快，二三四線城市房價漲速相對平緩。緯房城市分級指數顯示，2020年10月，一線城市房價環比上漲0.8%，漲速相對較快；二線城市環比上漲0.2%，三線城市環比上漲0.1%，四線城市環比上漲0.3%，房價均穩中有升。一二三線城市房價在年初出現短暫下滑後，均重新上漲。
核心城市住房租金短暫季節性回升後再度回落。緯房租金核心指數顯示，2020年2月以來，受疫情衝擊等因素影響，核心城市住房租金連續4個月下跌。2020年6月進入租房市場傳統旺季，核心城市租金才開始止跌回升。6-8月租金上升具有鮮明的季節性特徵，並且在隨後9-10月租金再度下跌。
報告預測，房地產市場有結構性上漲的態勢，需要有針對性加強調控。一線城市中，除北京外，房價漲幅均擴大，深圳房價上漲對市場預期影響巨大；二線城市房價總體呈上漲態勢，部分二線城市房價漲速也相對較快；與此同時，2020年核心城市住房租金總體呈現下跌趨勢。因而，有必要有針對性地加大調控力度，抑制房地產市場的結構性過熱。
宏觀經濟已初步從疫情陰影中走出，房地產調控空間加大。隨着經濟基本面的向好，宏觀經濟對房地產市場退熱或回落的承受能力也隨之加大。房地產調控的空間增大，底氣更足，“房住不炒”的方略能夠得到更好的實施。
報告建議，堅持“房住不炒”，抑制熱點城市房地產泡沫進一步擴張。一是通過健康度分類評價管理，夯實城市政府穩定房地產市場的主體責任。二是結合集體土地入市改革，促進住房用地制度改革的推進。三是深化住房金融改革。四是強化住房預售制的改革與監管。
（執筆人：鄒琳華）
《中國住房土地報告》專題
報告分析了2020年我國住房土地市場的運行情況，發現如下特點：從住房土地市場總體來看，全國住房土地市場呈現“V”型走勢，部分重點城市的住房土地市場一度出現過熱趨勢。從土地出讓收入來看，地方政府土地出讓收入受疫情衝擊出現劇烈下降，之後逐步恢復至去年同期水平，但從歷年變化趨勢來看，全國土地出讓市場進入“高原平台期”。從住宅用地成交來看，受疫情影響，住房土地市場總體成交面積有所下降，但成交比例持續提升，住宅用地市場同樣呈現類似情況。從歷年變化趨勢來看，住宅用地市場成交情況總體趨於回升，住宅用地流拍情況持續減少。從住宅用地價格來看，受疫情影響，住宅用地成交樓面均價和成交土地均價出現明顯的“過山車”式波動，但從歷年變化趨勢看，住宅用地成交均價呈現進一步回暖的趨勢。從不同層級城市情況來看，一線城市明顯回暖，二線城市穩中有降，三四線城市小幅回升。一線城市住宅用地量價齊升，出讓面積和價格雙雙回升；二線城市住宅用地市場量升價降，總體穩中有降；三四線城市住宅用地市場小幅回暖，出讓面積和價格均有不同程度上升。從租賃住房用地來看，受國家政策鼓勵以及各地繼續加大租賃用地供應的影響，租賃住房用地總體供應進一步提速。
報告針對2020年住房土地市場一度出現的局部過熱現象進行了分析，認為主要問題在於住房土地市場健康運行的長效機制還沒有完全形成，一是住房土地市場監測還不夠全面及時，二是對住房土地市場的監管有所放鬆，三是對房地產企業融資存在監管缺位，四是土地出讓模式存在漏洞，五是土地計劃指標供給缺乏彈性。
展望2021年，報告認為我國住房土地市場可能呈現如下趨勢：首先，總體來看，在沒有新的重大外部衝擊的情形下，明年住房土地市場將保持總體穩定；其次，受強監管政策影響，住宅用地市場可能有所降温；再次，分不同城市看，一二三四線城市走勢分化趨勢或將延續；最後，如果《租賃住房條例》出台，將推動租賃用地供應的加速供給。
基於以上分析，報告建議：一是建立監測預警體系和自動響應機制；二是壓實地方主體責任完善督導機制；三是完善土地出讓模式合理調整供地方式。
（執筆人：沈立）
《中國住房金融報告》專題
一、特點。首先，以權重衡量的房企融資槓桿首現走軟，但期末現翹尾苗頭。2020年第三季度，在非金融業融資總額中，房企融資總額權重較上個報告期末降0.6個百分點。這是近十年來的首降。但是相對於二季度反彈0.23個百分點。其次，房貸槓桿走軟的主要推手是房貸。從房企融資四大板塊的相對走勢看，信貸、信託、股票權重走低，只有一個板塊即債券融資板塊權重走高。但由於房貸在房企融資中的佔比高達86%，絕對居優，因而成為房企融資槓桿首降降的主力推手。再次，翹尾的主要因素也是房貸。相對於2020年二季度，三季度房貸增額權重反彈0.21個百分點，高於房債、房股和房託權重，成為翹尾主力。最後，房貸槓桿翹尾的主要推手是按揭貸款。2019年四季度-2020年三季度，按揭貸款在房貸中的餘額權重累計升幅0.86%，增額權重累計升幅17.02%。開發貸款兩類權重則是雙雙持續走低，累計淨降幅分別是0.86%和17.02%。
二、問題。首先，房企融資結構中間接融資佔比再升，房企融資多元化不進反退。2020年9月房企融資結構中，間接融資比重升至88.65%，淨升幅0.4個百分點。同期房企直接融資權重11.35%，淨降幅0.4個百分點。其次，居民債務負擔壓力進一步凸顯。2020年三季度按揭貸款與可支配收入比升至108.71%，100平米商品房的季度債務償付額佔同期可支配收入比升至53.96%，住房債務償付壓力再加重。
三、政策建議。首先，設房貸紅線，壓房貸規模。這實際上是8月份所謂房企融資三道紅線的深化舉措。即進一步對房企信貸在房企融資中得到佔比設置紅線，匹配三道紅線的監控節奏，設置房企信貸佔比的監控紅線及其逐步達標時間表。其次，有效推進房企融資多元化。包括致力於中低價位住房開發的房地產企業或現項目大幅度拓寬綠色通道；有效推進REITs；對專注於發展住房租賃市場的房企股融開閘放行；實質性推進房企資產或房企融資證券化。最後，基於“三可”原則有效緩釋居民住房債務償付壓力。“三可”原則即可支付交易、可償付債務、可救助機制。可支付交易即使合適的住房購買與可支付能力相匹配，旨在為居民債務負擔的可償付性準備相應條件。可償付債務即與居民償付能力相匹配的債務，旨在維持債務償付的穩定性和持續性。可救助機制意即在負債居民無力償付債務時可以藉助公共救助機制改善其債務償付能力或減免所負債務。有效之策是引入個人破產製度即“個人破產法”。
（執筆人：高廣春）
《中國住房市場監管報告》專題
2020年，在疫情衝擊下，中國的住房市場監管政策保持了穩定的基調，因城施策進一步深入。其中，銷售監管和租賃監管最受重視，成為政府維持住房市場穩定的主要抓手，銷售監管方面着力強化預售監管，限制政策微調方向不一，租賃監管方面制度建設逐步完善，長租公寓獲關注。此外，開發監管方面主要依賴審批制度，進行了少量修補完善，融資監管方面下半年明顯趨嚴，重點房企受到直接監管，土地市場監管方面中央着力提升效率，地方制度完善與政策微調並重。與此同時，當前的監管模式存在因城施策尚需制度化、銷售監管難以執行到位、租賃市場監管缺乏有效抓手、開發過程事中和事後監管不足、融資監管有待進一步細化和土地市場缺乏有效監管的問題，有待進一步解決。針對這些問題，本文建議一是因城市施策和房地產金融審慎監管進一步精細化，二是從監管信息的整合入手構建從土地、開發到銷售各環節的全過程監管體系，三是加強土地交易信息披露。從監管指數來看，2020年住房市場監管排名前十名的城市依次為北京、天津、廣州、南京、上海、南昌、深圳、重慶、瀋陽和寧波，其中東南地區城市佔了一半，除上廣深外，東南地區的南京和寧波也均進入了前十。
（執筆人：楊傑）
《中國住房保障發展報告》專題
我國已經建立多渠道、多元化的住房保障制度體系，住房保障工作取得了顯著成果。
第一，大規模棚户區改造圓滿收官，城鎮居民明顯改善居住環境。“十三五”時期全國棚改預計開工2300多萬套，將幫助5000多萬居民“出棚進樓”，預計完成投資約7萬億元。
第二，2020年全國住房保障主要任務從棚户區改造轉移到老舊小區改造，促進城市有機更新。2020年7月國務院辦公廳印發《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》提出2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個（涉及居民近700萬户），2020年1-10月份全國新開工改造城鎮老舊小區3.7萬個（涉及居民687.35萬户）、完成年度計劃任務的94.6%。
第三，為實現住有所居目標，建立多元化制度。近年，除了公共租賃房制度建設，還發展共有產權房制度滿足多元化需求，還培育發展集體建設用地的租賃住房市場，促進構建租購併舉的住房保障制度體系。
儘管我國的住房保障制度建設取得顯著進展，但也面臨不少問題。在短期內急需解決的問題有：第一，保障房制度管理滯後，沒有形成良性的循環利用機制；第二，新市民面臨租賃市場失靈和政策失靈，公共服務與房產證掛鈎，阻擾租購同權、租購併舉的住房制度建設；第三，保障房房源結構失衡，租賃型保障房少，增加長期住房保障壓力。
為實現“住有所居”目標，應積極建設新時代的租售並舉的住房保障制度。
第一、建立保障房追溯監管管理制度，積極發展保障房二級市場，提高保障房的資金效用和利用效率。
第二、通過市場化路徑和保障路徑解決新市民住房問題，國民義務教育應與房產證脱鈎，通過國民義務教育的均等化促進租購同權、租售並舉的住房制度建設，促進社會的穩定發展。
第三，發展政策性租賃住房政策，促進“六穩”“六保”。首先，完善公租房制度，着重發展租賃保障。其次，加快建立政府主導的住房租賃管理服務平台，打破房地產中介的壟斷地位，規範租賃市場，促進租賃市場的有序發展。再次，鼓勵發展增量的長租公寓發展。最後，放慢拆遷速度，充分利用城市舊房和正規小產權房，解決部分新市民住房問題。此外，加強住房租賃市場的監管力度，促進租賃市場的有序發展。嚴禁在市場租賃平台上發佈虛假信息，保護租賃客户的權益，嚴懲中介的違規行為，進一步規範租賃市場。
（執筆人：姜雪梅）
《中國住房宏觀調控報告》專題
2020年，中國經濟及樓市經歷了一次百年不遇的新冠疫情衝擊，此次疫情對國民經濟及房地產都帶來較大負面影響。面對疫情衝擊，中央在住房調控方面維持着“房住不炒”的主基調，保持着極強的戰略定力。中央多次召開會議強調“房住不炒”定位不變，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，並從多個方面部署調控舉措，確保房地產市場平穩健康發展。與此同時，十四五規劃也為住房市場的中長期發展指明瞭方向。
地方層面的住房調控政策在前期側重於供給端紓困，後期表現出需求端收緊。整體上地方層面因城施策，住房調控政策先松後緊。上半年，為了減弱新冠疫情對房地產市場的衝擊，各地更加靈活地制定政策，從供需兩端陸續出台房地產相關紓困政策。在疫情高峯期，部分城市試圖出台需求端的救市政策，但均被當日撤回而表現出政策“一日遊”現象。下半年隨着宏觀經濟的逐步恢復以及房地產市場的超預期回升，宏觀政策環境趨緊，多個熱點城市又升級樓市調控政策，但整體來看，除深圳等個別城市外，多數城市出台的調控政策相對温和。整體上，2020年的住房調控政策隨着房地產市場的V型反轉而發生轉向。
房地產宏觀調控政策主要聚焦於四大核心問題：人口、土地、金融和住房，歸結起來就是“人、地、錢、房”的組合式調控。具體來看今年的調控政策：
人口人才政策方面，城市之間人才爭奪戰愈發激烈，尤其對於高學歷等高端人才，在放鬆落户的基礎上提供購房補貼成為各大城市的重要手段。而普通羣眾也成為很多城市搶奪人口的重點對象，不斷放鬆落户以及“零門檻”落户成為眾多城市的標配。地方政府的人才新政其實是變相鬆綁限購，並支持人才購房消費，這對於當地樓市形成強有力的託底防線。為了更好的保持住房調控的效果，地方政府應該時刻提防“零門檻”落户人羣中的住房投機者。
土地政策方面，一方面中央下放用地審批權，賦予省級人民政府更大的用地自主權，提高土地管理的靈活性；另一方面繼續強化建立健全城鄉統一的建設用地市場。
在金融信貸政策方面，房地產金融監管問題今年受到格外的重視，去槓桿成為核心任務。雖然整體貨幣政策比較寬鬆，利率大幅降低，但房企融資環境整體趨緊，尤其“三道紅線”管理新規開始倒逼房企去槓桿。房企去槓桿的同時，居民部門仍在強化穩槓桿，這些都是為了防止房地產過度的金融化和泡沫化。
住房保障政策方面，城鎮老舊小區改造持續發力，在中央政策指導下，地方政府進一步具體落實老舊小區改造，多地公佈了2020年老舊小區改造計劃。
2020年我國住房市場宏觀調控取得較好效果，但仍然存在一些問題和挑戰。主要體現在：地方政府負有主體責任，但金融、税收甚至土地手段不在地方，權責不匹配由此制約調控效果；地方政府“一城一策”調控效果的全國監管體系有待加強；“一城一策”與財税政策全國統一性存在矛盾和對立；把握局部不發生系統性風險與持續調控不動搖的挑戰；住房市場供需狀況信息需要進一步完善等。
未來一段時期，保持房地產市場平穩健康發展仍然是主基調。住房市場調控要堅持“房住不炒”定位，進一步加強因城施策、多策並舉的實效性，各城市要進一步提高精準調控、及時調控的能力。具體改進對策包括：堅持房地產調控不動搖，把握好調控的節奏；完善“一城一策”的全國市場監管體系；探索土地、財税與金融的“一城一策”；確定各級金融監管當局也負有房地產調控的責任；完善全國住房、土地、金融等數據庫以及監測制度；構建省內一體化聯網調控體系，強化省級監管責任。
（執筆人：彭旭輝）