銷售大增負債大降  恆大做對了什麼？

今年以來，由於新冠疫情的影響，房地產市場持續低迷。然而，恆大卻交出了一份的亮眼成績單。

8月31日，中國恆大（3333. HK）發佈2020年度中期業績，上半年實現銷售額3488億，銷售回款3120億，營業收入2666億，核心淨利潤193億，現金餘額2046億，各項核心指標均位居行業前列。

今年3月底，恆大提出全面實施“高增長、控規模、降負債”發展戰略。此次逆市飄紅的背後，恆大究竟做對了什麼？

一，抓銷售 增現金

國家統計局數據顯示，今年上半年全國商品住宅銷售面積為6.1億平方米，同比下滑7.6%，市場持續調整。受此影響，百強房企銷售業績普遍低迷，部分龍頭房企上半年銷售也難逃“負增長”。

與之相對，恆大業績逆市大增。數據顯示，恆大上半年實現銷售3488億，同比增長24%，銷售回款3120億，同比大增67%，回款率89.4%，實現“高增長”領跑全行業。

 究其背後，實施顛覆性“網上賣房”是關鍵。為應對疫情的影響，今年2月恆大率先全面實施“網上賣房”，打造線上與線下相結合的閉環模式，並輔以系列讓利組合拳，成功最大化激活市場，營造了“能買則買、能賣則賣”的良好局面，有力推動了業績快速攀升，一舉奠定了恆大的絕對優勢。

截至今年上半年，恆大已完成6500億銷售目標54%，以及8000億內控銷售目標44%。恆大總裁夏海鈞透露，公司下半年可售貨量超8100億，按照上半年56%去化率預測，下半年將銷售4536億，全年銷售有望達到8000億。

克而瑞最新公佈的數據顯示，截至前8月恆大銷售已超4500億。隨着“金九銀十”銷售旺季的來臨，加上“網上賣房”的持續發力，恆大銷售業績有望繼續走高。

二，控土儲 降負債

過去數年，恆大土地儲備一直位居行業前列，為公司業績穩健增長提供充足的“彈藥”，但弊端也顯而易見--由於拿地需要沉澱大量資金，對公司降低負債率帶來壓力。

正因如此，上半年恆大嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，土地儲備下降至2.4億平方米。但“減量”不代表“降質”，這些土地儲備一二線城市佔比達66%，總貨值高達3萬億，足以滿足未來3-4年發展需要，且土地成本僅約2121元/平方米，龐大的低成本優質土儲仍是恆大的核心競爭力。

得益於銷售高增長帶來的強勁回款，以及土地儲備負增長，恆大“降負債”成效顯著。與3月底啓動新戰略相比，僅一個季度恆大有息負債便大幅下降400億。

夏海鈞表示，下半年恆大將繼續以最大決心、最大力度降負債：一要繼續加大銷售及銷售回款；二要嚴控土地儲備規模；三要逐步分拆優質資產上市，旗下恆大物業已成功引入中信、紅杉資本、雲鋒基金、騰訊等頂級戰略投資者入股235億港元，將進一步增加淨資產，推動負債率進一步下降。

在今年如此複雜的環境下，恆大能交出如此答卷顯得難能可貴。“一增一降”之間，體現恆大對行業形勢的精準把控與逆境下的積極應對。一個更穩健的恆大，無疑也是投資者所期待的。