本文來源：時代財經 作者：羅韜
當中國房地產行業面臨深度挑戰時，有着駱駝形象的“三道紅線”綠檔公司新城控股（601155.SH）展示出經營韌性和穩定性。
8月30日，新城控股披露2022年半年度報告，顯示了上述信息。
財報顯示，2022年上半年，新城控股實現營業收入428.03億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤30.10億元，扣非歸母淨利潤25.62億元。公司總資產達5148.83億元，歸屬於上市公司股東的淨資產616.99億元。
值得一提的是，截至報告期末，新城控股已售未結轉面積達到3468.92萬平方米，這將提前鎖定未來業績，亦讓投資人對於新城控股的可持續發展有所期待。
上半年，新城控股實現合同銷售金額651.60億元，累計銷售面積約657.20萬平方米。公司聚焦現金流安全，堅持做到“有回款的銷售、有歸集的銷售”，上半年回款金額達760.30億元，回款率117%，回款率、歸集率位於行業前列。此外，公司整體毛利率較去年同期平穩提升2.29個百分點，至21.90%。
與此同時，新城控股積極響應中央“保交樓、穩民生”要求，落實企業主體責任，上半年已組織交付近4萬套物業。
同時，新城控股計劃下半年新開工67個子項目，新開工建築面積624.67萬平方米，其中，住宅項目404.70萬平方米，商業綜合體項目219.97萬平方米。計劃竣工148個子項目，實現竣工面積1762.80萬平方米，其中，住宅項目951.16萬平方米，商業綜合體項目811.64萬平方米。
“公司將一如既往的專注於地產開發與商業運營管理的核心業務，踐行雙輪驅動的公司戰略。”新城控股董事長王曉松表示。
圖片來源：企業供圖
吾悦廣場運營達132座，雙輪驅動模式構築戰略護城河
時代財經注意到，作為業內“雙輪驅動”的模範公司，新城控股已基本完成全國重點城市羣及重點城市的佈局。
截至報告期末，公司已進入全國140個大中型城市。截至8月25日，新城控股已開業及管理輸出的吾悦廣場累計達132座，已開業數量位居境內外上市公司首位；公司開業、在建及擬建吾悦廣場總數量已達到191座，進駐全國137個城市。
廣泛的城市佈局，既平衡了城市地產市場冷熱不均的風險，又為後續的深耕發展提供保障。
財報顯示，今年上半年，新城控股實現商業運營總收入47.18億，同比增長19.8%；吾悦廣場開業面積達1189.06萬平方米，出租率高達96.01%，面對疫情反覆和行業承壓的背景下，該出租率實屬難得。
得益於良好的出租率，公司上半年實現不含税物業出租及管理收入43.79億元，佔公司營業收入的10.23%；物業出租及管理業務毛利31.62億元，佔公司總毛利由去年同期的16.56%大幅提升至33.74%；物業出租及管理毛利率更是隨着吾悦廣場數量和質量同步提升至72.22%。
對比同行，大部分商業的管理毛利率均在60%左右，這也體現出新城控股在商業方面的優勢。同時，在行業毛利普遍下滑的背景下，新城控股商業佈局將有助於公司整體毛利率維持可觀水平，抵禦毛利率下行風險。
實際上，作為體驗式商業的代表，公司商業地產品牌“吾悦廣場”打破傳統業態規劃佈局，通過“一個承載休閒、社交、購物功能的大空間與一個主題性的業態和空間創新性複合，從而讓每一個購物中心，都擁有一個不同的X空間”的“Mall+X”方式打造新型商業空間，構建新型業態組合，形成獨具特色的商業標誌，打造商業地產差異化競爭力。
新城控股85%的吾悦廣場佈局於“十四五”19個國家級城市羣，覆蓋了全國GDP80%的區域，服務所在城市80%的主流消費人羣，實現對城市人流和消費流的匯聚，形成規模效應。
從商業模式看，由於新城控股的“雙輪驅動”實際上是通過商業帶動區域發展，提高住宅銷售溢價，並快速實現現金流回正，也為後續的可持續運營和發展提供了保證。
從一組數據可以看出，新城控股實際上已經可以實現商業造血的自循環：上半年，新城控股商業持續性經營收入持續大幅超過當期利息支出，約為145.70%。
時代財經瞭解到，今年下半年，吾悦廣場將迎來集中開業期。儘管經歷疫情等諸多挑戰，新城控股方面表示，有信心完成“全年計劃新開業吾悦廣場25座、實現商業運營總收入105億元”的年度目標。
財務韌性強，護航長期發展
作為首批創設信用保護合約發債示範房企，新城控股於5月30日成功發行2022年度第一期中期票據，發行規模10億元，是銀行間推出的首單房企信用風險緩釋憑證。
成為示範房企，底氣來自新城控股對於財務紀律的要求，這樣成為新城控股穿越週期的保證。
半年報顯示，新城控股在手現金餘額447.82億元，按照監管口徑非受限現金短債比1.06倍；淨負債率為48.37%，同比下降12.11個百分點；公司剔除合同負債和預收款項後的資產負債率為67.06%，同比下降8.39個百分點；若直接按照貨幣資金除以短期金融機構債務，現金短債比則為1.75倍。公司經營性現金流淨額為115.03億元，去年同期為-75.72億元。平均融資成本為6.50%，較去年同期逆勢下降0.1個百分點。
在總體負債方面，新城控股亦在積極降低財務槓桿，保證安全性。
財報顯示，截至2022年6月底，公司有息負債822億元，同比下降191.60億元，較2021年末壓降76.67億元。
此外，今年3月，新城控股在年報中首次披露了其合聯營權益有息負債，財務透明、安全性得到進一步保證。而根據剛剛發佈的半年報，截至2022年6月30日，新城控股合聯營權益有息負債為91.44億元，較去年年底的115.13億繼續下降23.69億元。
透明的財務和安全的財務槓桿，讓新城控股在行業融資艱難的背景下，依舊獲得了融資突破，並獲得監管機構和資本市場認可。
5月31日，新城控股境外子公司新城環球發行金額為1億美元的優先綠色票據，新城控股母公司新城發展提供擔保。在房企境外美元債市場低迷之際，此次美元債發行是今年以來首筆無增信措施的美元債，這一破冰之舉也將有效提振市場信心。
此外，7月22日，新城控股發佈公告稱，公開發行公司債券獲得中國證監會批覆，擬發行總額不超過61.72億。
不僅如此，新城控股的吾悦廣場經營性物業貸也成為新城控股的融資亮點，其具備“融資期限長、還款安全”等優勢。經營性物業貸債務久期約8-10年，融資成本約6-8%，符合公司優化債務結構的長期規劃。
據悉，今年以來，隨着商業板塊運營良好，新城控股加大了經營性物業貸的推進速度，今年前8月，已有近20座已開業吾悦廣場完成了經營性物業貸融資方案的落地，累計獲得融資62億。
“2022年上半年，公司在各大銀行等金融機構的資信情況良好，與國內主要商業銀行繼續保持長期合作伙伴關係。公司獲得各大銀行給予的集團授信總額度合計為1,084億元，其中公司及子公司已使用授信280億元，公司可以在上述授信總額度內開展融資，以支持業務的發展。後續公司也將積極拓展新的銀行授信額度。”王曉松表示。
外界積極認可，未來可期
報告期內，公司完成合同銷售金額651.60億元，實現合同銷售面積657.20萬平方米，根據中國指數研究院發佈的《2022年1—6月中國房地產企業銷售業績排行榜》排行榜，公司上半年房地產合同銷售金額和麪積在全國房地產企業中分別排名第14位和第6位。
持續穩定運營，得益於公司產品的多元化和對消費者的理解。
時代財經瞭解到，目前新城控股住宅產品包括中高層住宅、低密度的多層住宅與別墅等。公司的產品以風格與客羣目標兩個維度劃分，風格維度上包括“新中式”——樾系、“大都會”——雋系、“現代”——昱系三大產品系列，客羣目標維度上包括基於年輕時尚人羣需求的“樂居”、家庭品質升級需求的“圓夢”、頤養享受需求的“尊享”三大產品線。各維度的組合使公司的產品滿足不同經濟能力與購房需求的客户對不同風格的偏好，做到客户類型上的全面覆蓋。
不僅如此，公司面臨新機遇與新挑戰，還在持續提升品質管控能力，從源頭材料把控，到工程管理體系搭建，層層把關，確保產品品質。
報告期內，南京翡麗鉑灣榮獲國際WELL健康建築中期認證（金級）；南京雲樾榮獲GHDA環球人居設計大獎；泰州鳳城悦天地項目除獲得WELL健康社區預認證外，還榮獲2022美國MUSE繆斯設計獎金獎。
此外，公司秉持“讓幸福變得簡單”的企業使命，逐步構建具有新城特色的可持續發展管理模式，並積極履行社會責任。
新藍行動，即通過綠色建造的管理藍圖，綠色低碳的運維藍圖及綠色可持續的發展藍圖，以實現綠色低碳的發展戰略。
2022年作為新藍行動啓航之年，公司在品牌發佈、榜樣宣傳、實地參觀、全員參與多維度並行落地。報告期內，公司新建項目綠建覆蓋率達100%，獲取19個綠建運行標識，已預認證4個項目的國際綠色標識。未來將持續沉澱綜合能源技術能力、綠建認證獲取能力、超低能耗技術能力、碳排放管理能力及綠色金融融資能力等，實現技術諮詢輸出，鍛造成未來發展的新型收益增長點。
中信建投認為，公司作為高信用民企代表，開發銷售型業務依然穩健，同時持有型業務租金成為其業績的重要支撐。參照可比公司平均，給予公司7x市盈率，對應目標價33.39元，維持買入評級。
平安證券則認為，住宅開發與商業運營的優勢互補、協同共進，構築公司可持續發展的核心競爭力。公司中報表示未來商業將從規模導向轉為質量為先，明確項目篩選標準，尋找長期經營價值的商業項目。
除了外界認可，新城控股自身也對未來充滿信心。一方面，公司以集中競價交易方式回購股份，回購資金總額計劃不低於1億元、不高於2億元；截至8月末，已累計回購支付金額4934萬元。另一方面，公司控股股東的家族信託基金7月末通過二級市場增持公司母公司新城發展股份401萬股，耗資約1100萬港幣。
“公司及公司控股股東對未來發展充滿信心。”王曉松表示。