對於上市路上的中小房企來説，10月下旬可謂好消息不斷。10月30日，通過港交所聆訊的上坤地產發佈全球發售公告，擬於11月17日上市。而在前一天，金輝控股“敲鐘”，正式登陸港交所。再將時間倒推一週，祥生地產通過聆訊，預計11月18日正式掛牌交易。
這對於招股書頻頻失效、上市仍無望的其他中小房企來説，無疑是提升了信心與士氣。今年以來，不少擬上市的中小企業循環在招股書遞交-失效-遞交的過程中，諸如大唐地產、三巽控股、領地控股、中國文旅在招股書失效後繼續遞表。此外，萬創國際4次遞表失效，奧山控股、海倫堡地產二度闖關折戟後，再無後續。
失效並不意味着上市失敗，金輝控股、港龍中國地產、上坤地產也曾經歷過招股書“失效”，但這勢必會拉長上市時間。而在“三道紅線”預期壓力下，中小房企上市融資的需求更為迫切，但是現在A股大門基本對房企關閉，登陸港股成為中小房企破解資金問題的重要途徑。
頻頻失效的招股書
2020年，內地中小房企赴港IPO潮延續，數量達十多家，但目前為止，成功上市的只有3家房企，包括匯景控股、港龍中國地產、金輝控股，另有2家房企通過聆訊，分別為祥生地產、上坤地產。
事實上，在港交所大門外等待上市的中小房企還有多家，但大都遭遇同一個關鍵問題——招股書失效，其資本之路並非順暢。
今年10月27日，三巽控股第三次向港交所提交招股書，其曾於2019年10月27日首次遞交招股書，並於4月17日失效。10天后，三巽控股二次遞表，但時隔6個月後再次失效。
三巽控股只是中小房企赴港上市之路的縮影，不少房企遭遇“申請-失效-再申請”的循環，10月份重新遞表的還有中國文旅、大唐地產、領地控股。
中國文旅曾在4月17日遞交招股書，6個月後失效，並於10月23日再次向港交所遞表。大唐地產首次遞交的招股書於今年5月份失效，僅隔一天後，再次遞表。還有四川房企領地控股，4月申請在港交所上市未得回應後，於10月12日再次遞表。
此外，萬創國際、海倫堡、奧山控股、鵬潤控股等房企在招股書失效後，未再次遞交招股書。萬創國際是這幾年來衝擊港股IPO次數最多的內地房企，四次遞交招股書，均失效。
屢次“失效”原因何在？
根據港交所規定，企業遞交招股書後，有效期為6個月，如果在6個月內未完成對交易所詢問問題的反饋，招股書就會失效，繼續上市則需重新遞表。
匯生國際融資總裁黃立衝表示，招股書失效很正常，很多上市申請都未必能在很短的時間內獲得審批，造成這種情況的原因很多，也有可能是上市申請公司提供資料的速度比較慢，所以不能説明該公司自身是否有問題，具體要看後續是否會繼續遞表。
但是多次遞表多次失效，就意味着補充資料未達到上市要求，更多原因來自上市申請房企自身。一位業內人士指出，不少房企上市緩慢可能是財務數據存在合規問題。
值得關注的是，在“三道紅線”下，監管層對於房企的資金監管收緊，這或許會使得港交所更加關注現金流、負債等影響企業健康的指標。“這將構成是否適合上市以及公司經營環境是否穩定的判斷。”黃立衝表示。
58安居客房產研究院分院院長張波表示，對於中小房企來説，赴港上市的確是主要的融資方式，同時上市本身也在一定程度上代表着自身的發展將更被市場看好或認可。但從目前房企上市的難度來看，亦有明顯增加的趨勢，港交所對於內地房企也逐步和其他房企有所區別，原因之一就是內地房企追求規模化的訴求過於明顯，而由此帶來的風險提升也讓市場表現得更為謹慎。
此外，易居企業集團國際業務總經理洪聖奇分析稱，有些企業的招股書失效，或跟估值相關，也就是説上市申請公司是否能接受目前市場上給予的估值。
優化數據再戰港交所
儘管過程緩慢，但是較低的上市門檻、較高的過會率，加之自身迫切的融資需求，令不少中小房企持續征戰港交所。
“一般情況下，只要有一定規模，滿足上市規則要求，都能上市。”黃立衝表示。
事實上，如港龍中國地產以及上坤地產在招股書失效後再次遞表，最終實現上市或通過聆訊。
此前港龍中國地產於2019年10月向港交所遞交招股書，並於2020年4月失效；5月12日，港龍中國地產再次遞表，6月24日,該企業公告顯示已通過港交所聆訊。上坤地產在招股書失效後於2020年10月5日再度申請，並在10月29日通過港交所聆訊。
還有金輝控股，在上交所排隊四年未果後再次轉戰港交所，於2020年3月25日首次遞表，6個月後顯示“失效”，9月25日再次向港交所遞表，10月16日通過港交所聆訊。
由此看來，如果補充資料充分，最快不到一個月就可以通過聆訊。事實上，在後續遞交材料中，通過補充資料、優化財務數據，能為企業增加更多通過“聆訊”的機會。
上坤地產通過聆訊後的招股書顯示，2018年和2019年，該公司的淨負債率分別為325.9%和118.8%，去槓桿成果顯著；截至今年4月底，淨負債率進一步降至73.8%，低於“三道紅線”要求的100%，債務結構進一步優化。上坤地產表示，將定期優化資產負債率納入集團的重要發展策略，並密切監控債務水平。同時，為了確保公司擁有充足的現金流，上坤地產還會繼續密切監控借款的到期情況和提高管理流動資金水平，以滿足債務償還、業務發展等現金需求。
顯然，財務數據的不斷優化，有助於通過聆訊，而這似乎也給不少房企以希望。如上所述，不少房企在招股書失效後，短時間內選擇再次遞表。
聆訊後仍面臨多方挑戰
但在黃立衝看來，通過聆訊是一回事，其後股份是否能賣出去則是另外一回事，對於申請上市的企業來説，現在的擔心是，股市會滑坡，甚至會進入低潮，能否抓得住市場的機會，對其可能是一個挑戰。
的確，從上市房企經驗來看，即便順利通過港交所問詢、聆訊，仍可能面臨認購不足、股價破發、估值低迷等問題。
今年1月份上市的匯景控股，公開發售部分共獲認購2535.4萬股，不足總髮售股份的三分之一。7月15日上市的港龍中國地產，以認購不足、股價破發收場。10月29日敲鐘的金輝控股，上市首日股價低開，報4.18港元，較IPO每股定價4.3港元下跌2.79%，下午股價拉昇，截至收盤報4.36港元，上漲1.4%。
張波表示，內地房企追求規模化的訴求過於明顯，而由此帶來的風險提升也讓市場表現得更為謹慎，這也是一些房企上市後為何會出現破發，或者股價波動明顯的重要原因。
“從另一個角度來看，中小房企即便上市成功，亦不代表着生存壓力會有明顯減緩，如何降負債，如何降低融資成本，並同步實現企業規模的有序增加，這並不是一道簡單的計算題。”張波指出。
即便如此，在融資環境趨緊及高負債雙重壓力下，房企仍未放慢IPO步伐。尤其是“三道紅線”下，會推動更多房企謀求在資本市場實現融資。
克而瑞統計數據顯示，2018及2019年新上市房企分別有6家，2020年截至10月29日新上市房企有匯景控股、港龍中國、金輝控股3家，總共募集淨額超過237億港元。上市後，85%的房企淨負債率實現大幅度的下降。未來在融資監管從嚴下，上市仍是中小房企實現降負債，募集資金頗具吸引力的選擇。此外，已經上市的房企，可以通過增發配股進行股權融資，近幾年房企增發配股現象頻繁，可以有效緩解企業財務壓力。
新京報記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對 劉越