作者：公子不悔
01
廣州，調控再升級
昨天（4月21日）晚上，廣州又出台了調控政策，發佈了《關於完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》。
其中最硬核的兩條是，監管人才購房與延長二手房交易週期，具體內容為：
1、人才購房，須提供購房之日前12個月在人才認定所在區連續繳納個人所得税或社會保險的繳納證明，不得補繳。
2、越秀區、海珠區、荔灣區、天河區、白雲區、黃埔區、番禺區、南沙區、增城區9區個人銷售住房增值税徵免年限從2年提高至5年。
這一次政策是對4月2日發佈的新政進行補充，也是對4月8日被住建部點名之後做出的回應。
這一輪調控，廣州成為了重點監測對象。因為廣州的樓市太瘋狂了。
在過去五年的調控週期中，廣州雖然沒有像深圳、東莞那般出現大幅度跳漲，但上漲的腳步從未停止。
根據中房數據研究院公佈的數據，廣州過去一年的漲幅高達20.58%，位居全國前列。
另根據國家統計局公佈的最新數據顯示，廣州3月份新房與二手房均領漲全國，新房環比漲幅高達1%，二手房環比漲幅高達1.4%。
如此火熱，焉能不成為重點調控對象。
02
人才落户放鬆，點燃了樓市
廣州房價持續上漲的背後有很多因素，比如經濟、人口等基本面良好。作為華南門户，GDP穩居全國第四，人口流入每年增加40-50萬。
此外，還有炒作因素。
今年1月份，媒體報道，廣州天河、黃埔和南沙等局部區域業主情緒高漲。
在天河區的部分熱銷樓盤中，抱團漲價的情況頻頻出現，中介也意圖推漲業主的掛牌價。
不過，這種抱團漲價，只能推高個別小區的價格。
引發廣州房價集體上漲最直接的因素，是人才落户放鬆，購房門檻降低。
2020年12月，新發布的《廣州市差別化市外遷入管理辦法》中，直接放開了白雲、黃埔、花都、番禺、南沙、從化和增城7個行政區的落户門檻。
凡是大專以上學歷、全日制技校高級工班人員，只要年滿28週歲以下，繳納一年社保即可落户。 根據新規，一旦落户，就能獲得這七區的購房資格。
此外，在黃埔、南沙、花都等區，不必落户，只要有本科學歷，加上一定年限的社保，就能在這些區獲得購房資格。
在這種背景下，上漲空間較大的黃埔與發展潛力較大的南沙，成為了直接受益者。
根據黃埔區披露的消息顯示，2020年廣州市淨增50萬人口，其中三分之一流入黃埔，而且大多是高學歷、高素質的年輕人，成為建設黃埔的中堅力量。
人口帶來了購房需求，加大了黃埔的供需壓力，2020年黃埔均價直接從2019年的2.5萬元/平米趕到了如今的3.1萬元/平米，漲幅高達24%。
而南沙因為是廣州市全力支持發展的副中心，又是國家自貿區，為了給這裏引流，廣州大幅放開了南沙的購房政策。
只需要人才證明，就可以購房。這個證明在政策收緊之前，辦理並不複雜。
再加上深圳東莞去年下半年收緊調控，南沙便成了資本角逐之地。
數據顯示，去年南沙商品住宅成交199萬㎡，同比增加41%，創歷史新高。
房價從2.4萬元/平方米左右漲到了如今的單價3萬+，漲幅非常猛，尤其是明珠灣和南沙灣和萬頃沙片區。
03
堵漏洞，南沙與黃埔利空最大
廣州21日公佈的政策，核心目的就是堵住人才落户炒房的漏洞。
廣州市明確規定，從4月22日起，人才落户購房，需要提供連續12個月在人才認定所在區連續繳納個人所得税或社會保險的繳納證明，不得補繳。
以前包括市中心在內，認定的人才，最多隻需要6個月社保證明，就可以買房。南沙甚至只需要一張人才證明，沒有社保限制，就可以直接購房。
現在不行了，統一規定，還得提供連續一年社保或納税證明，這一招直接堵住了借人才之名行炒房之實的投資客。
相比於之前的政策寬鬆度，南沙會很受傷，不再有購房門檻低的優勢。
此前很多人到廣州落户，就是衝着人才購房優勢。現在人才購房政策收緊後，廣州的人才吸引力會有所下降，而之前人才流入最大的黃埔區，影響尤其大。
此外，這次政策還上調了免徵增值税年限，將市六區（越秀區、海珠區、荔灣區、天河區、白雲區、黃埔區）與番禺區、南沙區、增城區的個人銷售住房增值税徵免年限從2年提高至5年。
什麼意思？之前二手房交易滿兩年就可以免徵增值税，現在必須要滿5年才給予免徵增值税的優惠。
很多人為了避税，不得不持有五年，這必然會加大持有者的成本，延長二手房交易週期。
簡單來説，廣州就是在通過加税的方式，增加購買成本和持有周期，逼退炒房客。
要知道廣州的增值税税率是5.6%，一套600萬的二手房，如果不免徵增值税，就得多繳33.6萬的税。炒房客必須要掂量掂量，如果利潤覆蓋不了五年的持有成本和税收成本，那隻能作罷。
當然，剛需如果買未滿5年的二手房，也同樣需要增加這部分支出。這樣一來，新房和滿5年的二手房（尤其次新房）會更受歡迎。
04
購房建議
雖然廣州在不斷給調控政策打補丁，但依然可以買。
不過無論剛需還是投資，但都得做好持有5年以上的準備。
過去的調控經驗，已經告訴我們，像廣州這種級別的城市，調控只能延緩上漲的速度，但不能改變其方向。
對剛需來説，如果有自住兼增值的需求，目前性價比較高的片區在黃埔和番禺。這裏配套完善，還有知識城、科學城、大學城等規劃的加持。
雖然天河、荔灣、越秀等老城區配套更成熟，但房價已經到了一定的高度。在調控背景下，未來成長空間有限。相比之下，黃埔和番禺的更有潛力。
如果是純投資，南沙是不錯選擇。雖然目前配套不完善，但這裏的想象空間最大。
廣州發展方向已經很明確——南下，向深圳靠攏。而南沙是廣州正式確定的副中心，也是與前海、橫琴齊名的自貿區。前兩天正式揭牌的廣州期貨交易所，落户地也是南沙。
毫無疑問，南沙是廣州未來發展的重點，目前越秀區所有的名校都進駐南沙開設了分校。
在交通方面，南沙是連接珠江兩岸的樞紐地帶。已經有地鐵4號線，未來還有地鐵18號線和地鐵22號線。
產業方面，南沙正面向全球集聚資源，未來大力發展航運物流、高端製造、金融商務、科技創新、生命健康五大主導產業，集聚發展IAB、NEM等新產業新業態。
產業決定了就業人口的財富水平，未來的南沙必然是財富匯聚之地。
在具體板塊上，慶盛、明珠科學園與萬頃沙三大片區更有潛力。
萬頃沙將來是整個珠三角的交通樞紐，而慶盛與明珠科學城則是廣州點名要全力發展的片區。
在廣州“十四五”規劃中，廣州提出，要舉全市之力規劃建設鏈接廣州科學城、廣州人工智能與數字經濟試驗區、天河智慧城、南沙慶盛片區、南沙明珠科學園等全市域科技創新關鍵節點的科技創新軸，完善沿線產業規劃、基礎設施和生活配套，集聚國際一流的人才資源、科技基礎設施、高等院校、科研機構和科技型企業。
當下的南沙，尚處在價值挖掘和沉澱期。
雖然前期已經漲了一波，但如果與深圳前海和珠海橫琴相比，南沙的上升空間依舊很大。