文/樂居財經鄧鑫妮
2021年的財報對於時代鄰里（09928.HK）而言，不僅是年度大考，還是其三年目標的收官之作。
近日，時代鄰里董事會主席白錫洪攜執行董事兼行政總裁王萌、首席財務官郭柏成，以及執行董事兼財務管理中心總經理周鋭出席業績發佈會。
業績出爐，白錫洪鬆了一口氣，他表示：“在激烈的行業競爭下，時代鄰里仍然順利完成了既定的三年計劃目標。”
過去三年，時代鄰里堅持“物業管理服務+社區增值服務”雙輪驅動，實現規模、收入雙豐收。
截至2021年末，其在管面積突破1億平方米，較2019年初實現了五倍多的增長；收入達到27億元，三年複合增長率近55%；歸母淨利潤達到3.3億元，三年複合增長率42%。
站在新三年的開局節點，時代鄰里也給出了新的目標：增強第三方外拓實力，在管面積較目前翻一番；穩抓增值服務，帶動利潤增長。
三年規模翻番
“2024年的時候，我們管理的規模將超過2億方。”對於核心指標的增長，時代鄰里已經有了明確的規劃。
在業績發佈會上，白錫洪指出，“目前，時代鄰里走出了非常市場化的路線，現在每年70%以上規模都來源於第三方拓展。隨着拓展不斷深入，時代中國所佔份額會越來越小。”
管理層此言非虛，在規模增長方面，時代鄰里一向穩紮穩打。去年末，其在管面積達到1.05億方，在披露規模的港股物企中排名靠前，期內漲幅53.3%。
合約面積漲幅更為突出，報告期內物業管理服務總合約建築面積約為1.32億方，同比增長約61.8%。
在同規模的物企中，時代鄰里對關聯公司規模的依賴較低。換言之，其第三方拓展實力較強，並逐漸佔據主導地位。
截至2021年末，時代鄰里在管項目中時代中國和第三方的面積分別是2490萬方和8060萬方。
外拓物業的面積佔比由2020年的69%上升至76.4%，管理外拓的物業所產生的收入由2020年的5.17億元增加至10.08億元，增長近一倍。
郭柏成指出，“下一個三年的拓展策略，也是以第三方外拓為主。2022年，我們要做到2500萬平方米的第三方拓展增長。”
不過，白錫洪也不否認時代中國對物業公司的助益，“時代中國保持着穩健經營和健康發展，其對時代鄰里的幫助不小，尤其在其城市更新項目中，約有4000萬方的面積能夠提供。”
收併購為輔
正如外界所反饋的信息，2021年市場上有許多不錯的收併購機會，上半年，時代鄰里也抓住機會進行了一輪增拓。
去年4月，時代鄰里以1.94億元收購了成都合達31%股份，收購完成後，合計持有後者80%權益，並且成都合達及其下屬公司合達物業成為時代鄰里附屬公司。
周鋭表示，時代鄰里要花好投資人的每一分錢，收併購自然也不例外。
位於天府之國的成都合達，其在西南地區有着豐富的深耕經驗，而增強西南城市羣等經濟高增長區域的管理密度，是時代鄰里收購的目的之一。
成都合達為時代鄰里帶來近2000萬方的管理面積，其主要為住宅物業、商業物業、政府公建、城市公共服務等多種業態提供物業服務支持。
時代鄰里收購的目的不僅僅是為了規模，郭柏成表示：“收併購方面，我們並沒有設立（規模）目標，目前傾向於區域業態和增值服務方面。”
周鋭指出：“過去一年，我們已經開始調整投資策略和結構，在之前收購積累的各種能力上，我們以自主拓展為主，收購為輔，進一步調整新增的規模來源結構。”
周鋭進一步表示：“2021年，我們通過單項的拓展，獲得了2016萬平方米的管理規模，同比實現128%的增長。過往3年，我們的單項投拓複合增長率達到了87%。”
提升增值業務貢獻度
“物業管理服務+社區增值服務”是時代鄰里業績增長的兩架馬車，帶來更高盈利水平的增值服務隨着其業績比重的提升，利潤的貢獻也在增加。
2021年，時代鄰里社區增值服務增長強勁，收入總計5.47億元，較2020年同期的1.86億元增長了194%。
同期，時代鄰里綜合毛利率為27.3%，分攤到各項業務，物業管理服務為26.7%、非業主增值服務為26%、社區增值服務為33.9%、其他專業服務為16.1%，社區增值服務高於其他各項。
不過其收入佔比，還有一定的提升空間。截至去年末，時代鄰里總收入約27.2億元，同比增長54.7%，社區增值服務收入佔比約20%。
在規模的不斷擴張下，毛利率被稀釋的可能性隨之升高，時代鄰里傾向於用社區增值服務的毛利率來補短板。郭柏成表示：“社區增值服務（收入）的增長，是利潤增長的一大動力。”
對於未來三年社區增值服務的具體增長目標，管理層透露，“2022年-2024年3年期間，物業管理和社區增值服務收入年複合增長不會低於30%。而且，未來會將社區增值服務的業績佔比提升至23%-25%，毛利佔比將達到25%，其高於整體水平的毛利率貢獻度也將持續提升。”
管理層提到的“物業管理服務”則是時代鄰里另一隻重要的驅動輪，該板塊收入佔據了時代鄰里的半邊天。2021年，其物業管理服務收入總計約15.77億元，收入佔比約為58%。
除了雙輪驅動的戰略，時代鄰里還有一套自己的“數字戰略”，即“4321”核心戰略：深耕四大城市羣，聚焦三大業態，通過“科技+服務”平台的建設，實現收入的多元增長。
展望未來，時代鄰里表示，將繼續圍繞“規模化”和“平台化”的戰略重心，夯實運營力、產品力、組織力和服務力，達成長期戰略目標。
文章來源:樂居財經