珠江股份：逆境反轉|國之大者④

編者按：地產摺疊時代，有一股力量成為中流砥柱。它們，或衝鋒於拍地現場，或江湖救急，成了“白衣騎士”；它們是低調潛行的地產國企，它們成長的密碼是什麼？從2月9日起，樂居財經聯合樂居財經研究院，推出2022年度策劃③——《國之大者：2022年國企地產巡禮系列》，將陸續推出百家國企地產商的成長故事。

文/樂居財經研究院吳文婷

上市房企業績持續“高冷”預警。截至2月14日，A股已有64家房企發佈業績預告，近一半出現虧損。而其中，珠江股份扭虧為盈，實現“反轉”。

據珠江股份（600684.SH）2021年業績預盈公告，公司預計實現歸屬於上市公司股東的淨利潤為0.55億元至0.82億元，預計實現扣非後歸母淨利潤為0.2億元至0.47億元。

時間回溯至2020年，其全年業績虧損5.91億元，這也是自2001年以來的首次虧損。從公司披露的原因來看，計提減值似為“罪魁禍首”。珠江股份對億華公司債權投資計提資產減值準備3.4億元，對東湛公司計提資產減值準備1.4億元。

在這兩年的業績中，珠江股份均提及計提減值的影響。而這些影響又與其採用的“股+債”投資模式不無關係。

塑造天際線

珠江，自西向東穿越羊城，注入南海。在廣州，以珠江為名的企業不可勝數，其中就包括珠江股份。

珠江股份的前身為廣州珠江房產公司，是廣州成立最早的房地產綜合開發企業之一。作為廣州先行頭牌之一，它給這座城市留下了不少烙印，包括花園酒店、白雲賓館、世貿大廈、天河體育中心等，塑造了廣州城區最早的天際線，影響至今。

1993年，珠江實業（曾用名）在上海證券交易所掛牌上市，其為廣州市第一批上市公司之一。彼時，保利地產才剛成立一年時間，恆大、富力尚未出山。

然而，出乎意料的是，經過中國房地產的“黃金十年”，這家老牌房地產企業似乎被房地產界的一波波“後浪”甩在了背後。市場有評論稱，去化能力不足、項目進程緩慢、在售資源稀少、投資行業分散缺乏協同效應都在拖累其發展步伐。

放眼廣州幾家上市房企，保利地產的年銷售額早已進入千億俱樂部，“同門兄弟”越秀地產也在向300億元的銷售目標發起衝擊。相比之下，珠江股份仍在一年不足50億元的營收區間徘徊。

2018年-2020年，珠江股份實現營收分別為34.05億元、29.48億元和24.75億元。2020年，其業績出現虧損5.91億元，這也是自2001年以來的首次虧損。

而土儲方面，2018年-2020年，公司持有待開發土地的面積分別為51.44萬平方米、81.16萬平方米、41.34萬平方米，截至2020年底的規劃計容建築面積僅有27.56萬平方米。

此外，珠江股份在財報中談到，公司 2021 年計劃新開工項目 4個，計劃新開工面積 33.55萬平方米;2021年計劃竣工項目 2 個，計劃新竣工面積28.48萬平方米。同時，公司還將通過自主開發和國企合作等方式，孵化新的優質房地產項目。

“股+債”模式

關於自身的定位，珠江股份在官網如此闡述，“公司將堅持以住宅、商業地產開發為主，依託物業經營為房地產發展提供穩定現金流。未來，公司進一步加大對金融地產模的探索，加大股權投資力度，提升企業發展規模與盈利能力，並積極研究與推進養老、旅遊等多元地產的戰略，深耕廣州、發展湖南、佈局海南，進軍安徽。”

據企查查，珠江股份共有36家對外投資公司，其中房地產業19家，租賃和商務服務業8家，水利、環境和公共設施管理業3家，批發和零售業2家，製造業、住宿和零售業、金融業、科學研究和技術服務業各1家。

珠江股份的36家對外投資企業中，全資持股的佔到9家，其餘合資方包括中僑集團、禾盛財務、景興地產等企業。

值得注意的是，相較於走“招拍掛”的程序擴大規模，珠江股份似乎更熱衷於通過收購公司股權以獲取項目。早在2015年，其便搭建起“股+債”投資模式。

以珠江股份與中僑集團的合作為例，2015年8月，珠江股份同意以股權方式不超過人民幣5億元價格向安徽中僑置業投資有限公司（以下簡稱“安徽中僑”）進行投資，投資年回報率不低於12%，安徽中僑以土地及在建工程對此提供抵押擔保。雙方將共同經營管理、合作開發安徽中僑所持有的“安徽中僑中心項目”。

2015年9月29日，珠江股份出資1.03億元對安徽中僑進行增資擴股，增資後持有安徽中僑50.71%股權，中僑集團則持有安徽中僑49.29%股權。另外，珠江股份投入3.97億元進資本公積，中僑集團對安徽中僑借款中的1.5億元轉增資本公積。

依託珠江股份的資金支持以及相關貸款，安徽中僑解決了項目投入及貸款到期可能的資金週轉危機，項目得以盤活。

新業務增長極

不過，“股+債”投資模式也一度讓珠江股份“踩空”，進而對業績帶來負面影響。直至2021年，情況才有所轉變。

據珠江股份2021年全年業績預告，公司預計實現歸屬於上市公司股東的淨利潤為0.55億元至0.82億元，實現扭虧為盈，預計實現扣非後歸母淨利潤為0.20億元至0.47億元。

珠江股份將業績扭虧為盈歸結於公司房地產項目銷售獲利能力增強。公司房地產項目銷售情況良好，預計實現房地產項目銷售收入較上年增加56%，貢獻毛利預期較上年增加59%。

另一方面，億華公司及東湛公司的需要計提的信用減值損失較於上年同比降低，對公司當期業績也產生了積極影響。

珠江股份也提出，2021年，在做好房地產主業的同時，放開視角，尋找新的業務增長極。

這一年，珠江股份開始動作頻頻。3月，其發佈公告稱，在堅持房地產開發主業的基礎上，進一步向城市更新、產業運營、環保等領域探索，證券簡稱由“珠江實業”變為“珠江股份”。10月，其又將公司全稱變更為“廣州珠江發展集團股份有限公司 ”。

在舊改方面，向來多發力在舊城舊廠改造項目的珠江股份，首次出手操刀舊村改造項目——廣州荔灣坑口村項目。此外，集團層面宣佈正式進軍長租公寓市場，同時推出“珠實新寓”首個產品。

業內人士指出，珠江股份想走“大而全”的路線，但反觀其自身能力，是否足以扛起更多的發展需求仍待考驗。

責任編輯：梓譯

文章來源:樂居財經研究院