樂居財經研究院/鄧鑫妮
10月30日，合景悠活和世茂服務上市即破發，撕碎了物業股的上市“神話”。“最後的狂歡”或將落幕，等待物業股的會是什麼？
2020年，物管行業可謂風光無限，截至發稿，今年已有10家物企成功上市，還有9家物企站在港交所門口，等待臨門一腳。
近三個月股價跌去19.6%
新上市物業股頻頻破發，並非沒有先兆。事實上，近三個月來，物業股已現普跌態勢，跌幅為0.6%到52.98%。
從今年前10個月的走勢看，物業股走勢並不差。據樂居財經統計，從今年1月1日起，至11月2日，34家上市物企股價平均上漲28.89%，10家物企高於平均漲幅，24家物企低於平均漲幅。
其中上漲最高的銀城生活服務漲幅達到305.95%，遠高於其他物企。而跌幅最多的是剛上市不久的第一服務，上市至今跌去42.08%。
今年年初，物管行業以其輕資產、穩定性好的特點，受到資本的青睞，股價一路飄紅。受此影響，港交所外的物企大排長龍。
但是，資本的“變臉”就在瞬息。8月份開始，物業股股價出現大幅度回落，平均跌去19.6%。前七個月有多麼風光，此時便有多麼寂寥。
僅碧桂園服務、卓越商企和和泓服務股價出現上漲，分別上漲0.21%、0.75%和45.32%。其餘物企均出現不同程度的跌幅，其中下跌最多的是中奧到家，下跌52.98%。
此次股價回落，並不讓人意外。克而瑞表示，物業股近期下跌的原因，一方面是前期疫情期間，物業股熱度被推至最高；另一方面，近期資金分散，物業股在中報過後，獲利投資者轉移。此外，疊加房企“三道紅線”政策，市場對物業股後期穩定增量有所擔心。
儘管物業股的回落早有端倪，但物企上市熱情並未減退。今年下半年後，仍有10家物企遞表準備上市，星盛商管和宋都服務更是“二戰”港交所。
發源於浙江省的宋都服務，在管建築面積約640萬平方米。而發源於大灣區的星盛商管，總合約建築面積僅299萬平方米。據統計，已上市物企平均在管面積約9800萬平方米。二度遞表，兩家物企也無法擺脱規模的桎梏。
虛高的估值
隨着物管風口的來臨，物業股的市盈率也乘風吹起泡沫。除去招商積餘（表中為2019年1月2日市盈率，故不算入上市首日市盈率），33家物企上市首日平均市盈率約為36倍。
今年上市十家物企：金融街物業、世茂服務、燁星集團、弘陽服務、第一服務、合景悠活、正榮服務、卓越商企、興業物聯、建業新生活，上市首日平均市盈率約39倍，其中世茂服務市盈率更是高達到67倍。
10月30日，世茂服務正式在香港聯合交易所主板掛牌上市，總市值位列上市物業股的第三位。截至10月30日收盤，世茂服務勉強保住發行價16.6港元。
同日上市的合景悠活就沒有這麼幸運，當日收盤股價下跌22.94%。合景悠活上市後，總市值約95億元，排在上市物企第十一位。上市當天市盈率為59倍，如今市盈率已經跌至53倍。
穩坐在管面積頭把交椅的碧桂園服務，在管面積已經超過3億平方米。上市首日市盈率約為29倍，如今市盈率約為70倍，是上市當天的兩倍多。一月份至今，碧桂園服務的股價上漲79.62%，八月份股價達到頂點55.50港元，但仍沒有抵擋住近三個月的股市動盪。截至11月2日，收盤價為46.85港元。
風雲突變的2020年，銀城生活服務可謂是大贏家。截至11月2日，股價上漲305.95%。據悉，2020年上半年銀城生活收益達到4.16億元，較去年同期2.99億元增加約39.1%。毛利約為8150萬元，較去年同期增加約56.1%。毛利率為約19.5%，同比上升約2.1%。
頭部物企有“大魚吃小魚”的實力，中部物企有其差異化競爭的優勢，而小型物企亦有其生存的手段。
春天沒有過去，“冰期”已經到來。一場聲勢浩大的物業股風潮，會在“冰期”中結束，抑或重整旗鼓，還是未知數。窗口期過去，才是真正考驗他們的時候。