洗牌商户、押注新品牌，崇文門摩方勝算幾何

圖片來源：海洛創意

文 | 北京商報 劉卓瀾

時調時新，是商場購物中心抓住客羣的不變法則。開業兩年之久，合景·摩方（北京）購物中心（以下簡稱“摩方購物中心”）迎來首次大型調整。

北京商報記者走訪看到，商場不同樓層均有不同幅度的掉鋪現象，由一些潮流新品牌填補空缺。新一輪調整中，與年輕客羣實現互動是重中之重，諸多與商場品牌調性錯位的商户正主動退出。

目前，摩方購物中心的招商率達85%，春節前會完成整體招商。有分析指出，崇文門商圈交通便利、商務客羣多，所以該區域對於商務交流的需求較大，“該項目想要吸引部分的年輕客羣，應多引入一些休閒、體驗的業態。”

疫情的影響下，摩方購物中心也受到一定的衝擊。北京商報記者走訪摩方購物中心發現，當前該商場負一層僅剩下中庭位置的個別小店營業，如親愛的鍋包you、四環冷麪王、梅你不渴和小罐茶。同時，諸多原有品牌已被新品牌取代。其他樓層也不同程度上出現了店鋪關店的情況。

對於當前空置率的現狀，摩方購物中心相關負責人在接受北京商報記者採訪時表示，商場的調整計劃其實在疫情前就有所打算，加上疫情催化，所以當下空置率相對較高。目前，一些商户的客流、銷售恢復較慢，一些商户更是難以承壓，所以選擇撤店。同時，商場主動調整了一部分品牌，剔除一些不符合項目定位的品牌，為未來更加好的品牌入駐提供場地。所以，在兩種情況的影響下，會出現當下場內看起來比較空蕩的現象。

在開業初期，北京商報記者在商場內看到，該商場門店開業率一直維持在98%左右，引入品牌整體呈現潮流前衞的特點。其中，零售和餐飲在商場業態中各佔一半體量。一至三層主要分佈着零售品牌，四至六層餐飲品牌集中。

儘管當下的摩方購物中心空置率較高，但北京商報記者走訪時發現，一些調性較高、消費者比較追捧的茶飲、餐飲品牌已經在為入駐摩方購物中心做準備。原來encounter眼鏡集合店位置被北美傳奇咖啡TIM HORTONS替代，店內正在施工，預計將在年底前正式開業。商場五層引入了米粟米烤肉，也將在年底前開業。

上文提到的負責人向北京商報記者透露，目前，摩方購物中心的調整方向依舊是延續當初年輕、潮流的定位。在品牌的調整升級上，會選擇一些品牌調性更強、年輕人更追捧的品牌。例如，四層的影院撤出之後，會引入一些適合年輕人聚會的業態進來，例如餐飲，娛樂以及一些複合型業態。

實際上，一些品牌隨着商場調整品牌調性，主動做出了退讓。該負責人指出，此前摩方購物中心在餐飲方面引入的西北菜、串串香等品牌，與商場瞄準的年輕潮流客羣的需求有一定的錯層，所以此類餐飲就在調整的過程中主動撤離。新引入的品牌，例如日料、日式燒肉等，將更符合年輕人熱愛的品牌調性，引入之後能夠彌補之前的業態空白。

此外，北京商報記者獨家獲悉，摩方購物中心目前的招商進度約為85%，在春節前會完成整體招商，預計在明年春天全部向消費者展現出來。合景·摩方（北京）購物中心由合景悠活集團打造，定位為小巧別緻、魅力摩登的精品購物中心，目標客户羣瞄準在年齡18-35歲的潮流人羣。

崇文門商圈是京城相對老牌的商圈之一，隨着消費升級，跟上年輕人的消費節奏尤為重要。北京商業經濟學常務副會長賴陽指出，當前的年輕消費主要還是依靠餐飲、娛樂業態，購物中心現在主要發展方向應該為生活的第三空間定位發展。

調整品牌，僅僅是商場跟上年輕人步伐的第一步。賴陽指出，摩方購物中心當前的業態組合出現了傳統零售都會出現的問題，即難以聚集人氣。例如樓下是品牌零售，樓上是餐飲的設計，就會形成消費者進入場內不會在第一層長久停留，餐飲聚客也僅吸引了對就餐有需求的客羣。“新一輪的調整中，項目還應該增加與消費者能溝通互動的環境和氛圍”。

在整體項目的年輕化過程中，體驗感的打造十分重要。賴陽表示，摩方購物中心整體店鋪數量較少，若是能時常調整增加一些獨特小鋪，可帶動顧客隨意消費，並引導消費者互動。這樣的佈局才能增強消費者的體驗感，從而延長消費者停留時間。

從崇文門商圈的特點來看，崇文門地帶不僅聚集着大量寫字樓，合景·摩方所在地本身也處於2號線和5號線換乘的位置，是交通樞紐中心。中購聯產業資訊中心主任郭增利也認為，潮牌商品更新速度快，網上購買率低，只要價格在消費者承擔範圍內更願意選擇線下購買。而且該項目的潮牌路線屬於年輕時尚的細分，以及潮流路線的深化，這也是商業細分定位的重要趨勢。

摩方購物中心相關負責人表示，在崇文門商圈內，摩方購物中心作為商圈後入局者，項目的定位和新世界百貨、國瑞城兩個項目是具有一定的錯位。同時，該商圈擁有2號線和5號線的地鐵，所以覆蓋的客羣比較廣泛。“各大商家在同一個商圈中各司其職，只要能夠做好自己的項目，對於整體商圈未來發展具有推動作用。”