“規模化”的綠城已經被市場所熟知，規模化衝刺帶來的問題同樣惹人注意。3月23日，綠城中國於線上召開2021年度業績發佈會。公司全年目標達成率113%，營收突破千億元、增速超50%……但隨着規模化進程的提速，高債務危機以及規模化“虛胖”，同樣考驗着綠城的得失權衡。
毛利率降幅明顯
2021年，綠城中國累計取得總合同銷售面積約1557萬平方米，總合同銷售金額3509億元，同比增長21%，全年目標達成率113%。
銷售目標超額完成，綠城中國也在2021年取得1002.4億元收入，較去年同期增長52.4%。年內實現利潤76.87億元，同比增長33.4%；股東應占核心淨利潤57.65億元，同比增長44.4%；股東應占利潤44.69億元，同比增長17.7%；每股基本盈利1.31元，同比增長24.8%。
營收增速超50%，這在一眾房企中可謂“優等生”。但需要注意的是，綠城中國2021年的銷售成本也大幅提升，較2020年同期的502.1億元增加了63.46%，高於收入的增速。
毛利率方面，綠城中國降幅明顯，2021年這一指標為18.1%，較去年同期下降了5.6個百分點，上一次綠城中國全年的毛利率低於20%還是在2017年。
在23日的業績會上，毛利率走低也成為無法迴避的問題。對此，綠城中國執行董事兼執行總裁耿忠強回應稱，毛利率下滑的背後，主要有兩方面原因：一方面，近年來土地市場競爭比較激烈，土地成本上升明顯。另一方面，近年來政府調控力度加大，房地產價格受限價影響，綠城的品牌價值沒有得到充分體現。
他同時指出，毛利率雖然表現不佳，但近幾年綠城中國的淨利率在逐步提升，這兩年基本穩定在8%左右。
記者梳理發現，2017年-2021年，綠城中國的淨利率分別為6.37%、3.94%、6.39%、8.76%和7.67%。
3300億銷售目標
融入中交基因後，綠城中國開始規模化提速。
在綠城中國2020年業績發佈會上，綠城中國董事會主席張亞東曾公佈“戰略2025”規劃，5年實現6400億的目標。即2025年綠城中國重資產房地產自投開發板塊合同銷售額目標達到4500億元以上，輕資產房產代建業務合同銷售額達到1500億元以上，輕重資產的年增長率均為15%。除此之外，“綠城+”新興業務2025年預計達到400億元以上的銷售目標。
也正因如此，在近兩年的土地市場，綠城中國留下了“強勢”的身影。過去一年，綠城中國在土地市場收穫頗豐，42座城市新增項目101個，總建築面積約1751萬平方米，預計新增貨值約3137億元。其中，歸屬綠城中國權益貨值約1834億元，承擔成本約938億元。
面對外界感嘆“兇猛”，綠城中國管理層卻直言屬於正常補貨節奏。綠城中國執行董事兼行政總裁郭佳峯在會上表示，公司在2021年底杭州的第三批次集中供地和今年2月份北京一批次集中供地，一共獲取了7個優質項目，預計新增貨值300億。2022年至今，公司補充了其它地區360億貨值的土地。“以綠城中國的銷售規模來看，這樣的拿地節奏屬於正常補貨。”
2022年，綠城中國的合同銷售目標為3300億元，比2021年提升了200億元。其管理層也透露，新增貨值要達到2500億到3000億元，新開工計劃1450萬平方米，竣工計劃1347萬平方米。
據瞭解，綠城中國2022年可售貨值達到4442億元。其中，自投項目可售貨值3452億元，代建項目可售貨值990億元。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，即便是目前的市場環境，對於綠城中國而言，完成短期以及中長期目標壓力其實沒那麼大，但難的是保障“質量”，突破瓶頸犧牲會很大。
膨脹的少數股東權益
宏大的戰略目標，需要土儲方面的支撐，也自然而然帶動負債攀升。
截至2020年末，綠城中國負債總額4133.98億元，較2020年末增長25.39%。其中，流動負債總額約3123.9億元，非流動負債總額1010.08億元。
三道紅線來看，綠城中國目前仍是黃檔，踩中了一條。據綠城中國執行董事兼執行總裁耿忠強透露，上報監管部門三道紅線的計算口徑和財務披露口徑稍微有些不同。截至2021年末，上報監管部門的現金短債比為1.7倍（2020年底為1.4倍），淨資產負債率為53.5%（2020年底為64.6%），剔除預售帳款後的資產負債率為70.3%（2020年底為71.2%）。
耿忠強表示，從數據對比來看，三道紅線指標都在進一步向好，公司確保2023年進入綠檔。
房地產開發本就屬於重資本運行，綠城中國還有進一步“規模化”訴求，“三道紅線”高壓之下，綠城中國少數股東權益（即“非控股股東權益”）快速增長。
2020年，綠城中國少數股東權益為317.49億元，而2021年便大幅增至622.08億元，規模幾近翻倍。時間往前推，2017-2019年，綠城中國的少數股東權益分別為117.12億元、171.36億元和202.82億元。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓指出，少數股東權益的增長，一定程度上可以增加公司的現金流，在企業擴張的同時也能夠保持較低的負債率，但這在規模上會處於“虛胖”的狀態。
記者注意到，2021年綠城中國自投項目累計取得合同銷售金額約2666億元，同比增長24%，而歸屬於綠城中國的權益金額只有1452億元。
可喜的是，綠城中國去年中期承諾的“動刀”永續債得到兑現。截至2021年末，綠城中國仍有107.58億元永續債，較去年中期下降77.79億元。
耿忠強曾坦言永續債是一把“雙刃劍”。“2020年境內永續債的利率是6.07%，全年永續債的利率為7.12%，這是我們使用永續債的代價。”某種程度上，永續債優化了集團資本結構，亦取得了更大的融資空間、更大地支持了公司發展。“但隨着永續債的逐步到期，我們亦不會再做了。”
翻閲2021年綠城中國的財報數據，在44.69億元股東應占利潤中，有12.14億元歸屬於永續債。
北京商報記者 王寅浩