作者 | 王澤紅
出品 | 焦點財經
一份財報是對企業系統性的檢驗，特別是在一些關鍵性節點上，可以讓一些人或事的調整和變化放大，金科股份2021年中期業績報告，就藴含這樣的意味。
從去年底到今年3月初，金科連着幹了三件大事：
第一，完成董事會換屆，選拔出了一批“年輕化、知識化、專業化”的董事會成員；第二，喬遷新總部大樓“金科中心”；第三，確立新五年發展規劃，力爭2025年總銷售規模達4500億元以上。
這些動作連貫完成，8月27日出爐的中期業績，成為這些變動最直接、最客觀的驗金石。因為這是新一屆管理層交出的首份成績單，也是新五年戰略推進的開局之年。
上半年，金科錄得合約銷售額約1025億元，同比提升18%；實現營收439.73億元，同比增幅達45.1%；淨利潤48.66億元，同比增長14.26%，歸母淨利潤37.05億元，同比增長2.49%；毛利率與淨利率也處在行業較高水平。
這是一份穩中向好的業績，尤其是對實現跨越式大發展後的金科而言，如今在平穩過渡的基礎上還小有突破，殊為不易。
黃紅雲的謀略和眼光再一次得到驗證，作為金科股份的實際控制人和總策劃師，他雖然不負責具體的經營管理，但在戰略層面總能出謀劃策，尤其是對高管團隊的構建，無論是之前以蔣思海、喻林強為核心的董事會，還是當下以周達、楊程鈞為主的年輕領導班子。
在他們的帶領之下，金科的路走的愈發穩健，今年正好是金科上市十週年，所以在8月31日召開的業績會上，董事長周達首先回顧了十年的發展成果：十年來，金科銷售規模增長超15倍，行業地位持續穩固並向上提升至第16，累計開發項目超1.3億平米，金科服務合同管理面積超3.15億平米。
“金科不會再把規模增速作為主要導向，而是要把提升效益作為經營第一原則。”談及未來的發展，周達強調道，金科的經營策略是“一穩，二降，三提升”。
“一穩”即規模增速不再是金科的主旋律，而是追求穩健發展；“二降”即是降低負債、降低庫存，要保證一定利潤水平的前提下降庫存；“三提升”即是提升盈利能力、提升核心競爭力、提升資產運營能力。
2021年上半年的業績，很能説明這一點。當然，這是一個很籠統的概括，需要更具體解析。當下判斷一家房企的發展，有兩個重要的因素，一個是“三道紅線”背景下企業的財務健康水平，一個是“集中供地”背景下的土地獲取能力。
看待金科，可以從這兩個核心層面入手：
保持“綠檔”經營，資金安全加固
首先從“三道紅線”視角，穿透金科的債務結構。
如果瞭解金科足夠深，沒有讀財報也可以斷定是“綠檔”。2020年底時，其“三道紅線”指標便全部達標，再結合其五年戰略規劃，很容易判斷，因為除了追求規模之外，資產負債率、淨負債率、剔除預收賬款後的資產負債率、現金短債比、經營性現金流等指標，也是金科戰略規劃中重點的優化對象。
時隔半年，這些指標得到進一步優化，淨負債率降至77.08%，扣除合同負債後資產負債率降至69.55%，現金短債比達到1.38， “三道紅線”監測指標持續滿足監管要求。
除此之外，金科還披露了一個指標，期末經營性現金流淨額達25.14，同比增長202.62%。這是監管部門在“三道紅線” 之外，對“試點房企”新增的三個監管維度之一，被稱為“三道補丁”，包括當年拿地金額佔比、經營性現金流的監測和商票數據的每月上報。
對於這一指標，監管層的判斷依據是近三年經營現金流是否連續為負。如果為負，不僅要提供近半年購地資金來源情況説明和後續購地繳款資金安排，企業的信用債發行規模，以及信託融資、資管產品、海外融資等都會受限。
顯然，金科不存在這份擔憂。在2020年底時，其經營性現金流淨額為145 億元，連續三年為正，如今還在延續。
如果將“三道紅線”深度拆解來看，可以進一步透析其財務水平。上半年，金科壓降有息負債規模超35億元，期末有息負債將至941.44 億元。其中，一年內到期268.億元，佔比降至28.47%；一到三年內到期524.69 億元，佔比為55.73%；三年以上到期148.75 億元，佔比為15.80%。
而在同期，金科貨幣資金餘額約 370 億元，同比增長 0.73%，現金流可以完全覆蓋短期有息負債，不存在流動性危機，為金科築牢了一道厚實的安全防火牆。
得益於財務水平的穩健提升和降槓桿成效，金科的主體信用等級也得到進一步提高，境內主流評級機構均給予 AAA 級，穆迪國際評級由 B1 展望穩定提高至 B1 展望正面。特別是標普國際評級，由B+/展望穩定提升至BB-/展望穩定，金科成為極少數能夠跳過展望調整，而直接晉升評級的地產企業。
強化現金流安全，是金科目前工作中的重中之重。對於下半年的主要資金安排，金科財務負責人李華講了三個原則：一是繼續堅持“量入為出”的現金流管理模式，強抓銷售回款工作；二是堅持“集團資金一盤棋”強制管控；三是堅持資金計劃“三收三支”原則。
通過這三條原則，金科想要確保每一筆銷售都能貢獻有價值的回款，提高資金的整體使用效率，將資金的流動性安全加固。
土儲豐厚，多元化拿地成主流
第二，從“集中供地”的大環境，解析金科的拿地渠道和土儲。這當中有一條很重要的規則，也是“三道補丁”之一，即“當年累計權益拿地金額不能超過累計權益銷售額40%” 。
報告期內，金科累計新增土地儲備39宗，合計計容建築面積835萬平方米，土地購置合同金額達為354億元。同期，全口徑銷售金額為1025。雖沒有披露具體的權益金額，但金科強調，上半年的投資銷售比控制在40%以內，滿足監管要求。
當然，這只是一個基礎性要求。面對行業調控的持續加碼，拿地規則也在跟隨變化，最為明顯的是首輪“集中供地”和第二輪“集中供地”規則的調整，如深圳第二批22宗地重新掛牌，地價限15%溢價率、禁馬甲，採取“三限雙競+搖號”辦法掛牌出讓，調整競買人資質條件和准入要求。
如今各地政策正在陸續調整公佈，從目前已經披露的信息來看，限地價、提品質、限馬甲、搖號都有可能成為地方進行土地招拍掛的選擇，在提升房企利潤空間的同時，也有利於提高土拍市場的競爭度。
總裁楊程鈞認為，下半年隨着政策調整，土地溢價率下行，會有一批好的拿地機會出現。對於金科未來的投資，他透露了四點：
第一，目前監管有投銷比不超過40%的要求，金科將遵守監管規則，量入為出，穩中求進，控制好投銷比；第二，將堅守投資紅線，堅決不拿低流速項目、不拿虧損項目；第三，會聚焦資源和資金，關注下階段的投資窗口期，好的項目一定會果斷出手；最後，隨着多元化拿地能力得到提升，在地產+、收併購、城市更新等拿地方式上會加大力度。
“通過這四點，我們有信心、有準備、有能力拿到規模大、盈利性更強的項目。” 楊程鈞總結道。
目前，金科正在研究第二批次集中供地城市的政策變化，拿地規則在調整，投資機制也需要聯動變化，房企都在加強自身的多元化拿地能力。而在這方面，金科是值得研究的一家企業。在其新增的土儲中，多元化拿地計容面積達到472萬平方米，佔比高達57%。
具體來看，金科多元拿地方式主要有三種：分別是 “地產+商業”、“地產+產業”、收併購等。其中，通過“地產+” 兩種方式共獲取土地207萬平，佔比25%；通過收併購獲取土地140萬平，佔比17%；通過其他方式拿地124萬平，佔15%。
多元化拿地佔比高達57%，這在一眾房企中很少見。更為重要的是，在提升土儲的同時，金科的投資能級也在迅速提升，按計容建築面積計算，新增土儲中二三線（含新一線） 城市佔比超93%。
至於具體提升程度，對比之下更為直觀。2020全年，金科新增土地投資148 宗，計容建築面積2364萬平，其中二三線（含新一線）城市佔比近80%城市。半年過後，這一比例已經上升至超93%。
截至6月底，金科總可售資源達7311萬平。其中，重慶佔比23.69%，華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北佔比分別為 20.94%、18.30%、17.81%、9.22%、5.27%，可售資源分佈與經濟發展及行業趨勢更為契合。
堅持省域深耕，“三圈一帶、八大城市羣”進行投資佈局，是金科全國化佈局的策略，主要體現為以二三線城市為主，一四線城市為輔”。如今隨着投資城市能級提升，抗風險能力也將得到進一步加強。
所以，從當下最熱的兩個視角來分析，無論是債務水平還是土地能力，金科的財報數據都在説明一個事實，穩中向好。