上半年毛利率下滑 提升產品力成房企共識

來源： 中國證券報

Wind數據顯示，申萬房地產行業披露了上半年業績的143家房企銷售毛利率算術平均值為26.9%，較去年同期減少了4個百分點，近4年來首次跌破30%。儘管提升產品力與品質成為眾多房企的共識，但對於行業毛利率未來表現仍存在較大分歧。

“下滑”成為關鍵詞

Wind數據顯示，上述披露了上半年業績的143家房企，2018年-2020年同期銷售毛利率算術平均數分別為30.7%、30%、30.9%。今年上半年為26.9%，同比減少了4個百分點，近4年來首次跌破30%。

中國海外發展上半年毛利率為28.5%，淨利潤率為19.3%；去年同期分別為30.6%、23.2%。對於毛利率表現，中國海外發展的表述由去年同期的“繼續維持於行業領先水平”變為了今年的“保持行業一流水平”。

上半年，萬科房地產開發及相關資產經營業務的結算毛利率為18.0%，去年同期為24.1%，下降了6.1個百分點。保利地產上半年的毛利率為32.5%，同比下降了3.22個百分點；淨利率為16.32%，同比下降了1.75個百分點。

“下滑”成為眾多房企提到的關鍵詞。如保利地產稱，“上半年公司毛利率與行業利潤率下行趨勢一致”；萬科董事、總裁、首席執行官祝九勝表示，“整個行業毛利下降是看得見的。”

但對於行業未來表現存在分歧。保利地產認為，隨着高地價項目陸續體現，毛利率表現仍將承壓。祝九勝則預測，行業毛利率會迴歸到合理回報水平。某TOP30房企投資總監認為，要消化上一輪的行業“陣痛”預計要3-4年。

華僑城A表示，目前行業毛利率處於下行趨勢，預計公司的地產業務毛利率也會存在一定程度的下滑。公司基於成熟的成片綜合開發模式，以及包括文旅綜合項目在內的各板塊及業務相互融合形成有機整體，產生了明顯的協同與集羣效應，未來地產業務毛利率水平會趨於平穩。

合理確定溢價率

8月30日晚，北京第二批集中供地出讓規則發佈。之前，南京、深圳、廣州等地已陸續公佈相關規則。

北京提出，積極響應自然資源部最新調控要求，在綜合考慮項目所在圈層、房價水平、起始地價、競爭方式、周邊市場情況等因素的基礎上，合理確定土地溢價率，通過控房價、限地價，為企業預留合理利潤空間。

從公佈的地價上限看，北京第二批地塊整體溢價率控制在10%以內，單宗溢價率不高於15%。競買達到地價上限後，除繼續採取競政府持有商品住房產權份額、投報高標準商品住宅建設方案等方式確定土地競得人外，北京還提出了“首次採取以搖號方式確定競得人”的方式。

降低競拍名義溢價率上限是多城落實新調控要求的一個共同措施。成都8月24日發佈了75宗地塊出讓文件，絕大多數地塊溢價率未超10%。

同時，競自持、競配建等可能提高實際溢價率的內容也有所改變。其中，成都全面取消“競配建”，均採取“限房價、定品質、競地價”的競拍規則。南京的出讓文件明確提出，地塊按“限房價、定品質、競地價”的方式出讓。

品質“戰”打響

在“競品質”方向等因素引導下，提升產品力和品質成為眾多房企未來要走的“路徑”。

記者注意到，“競品質”的導向體現在南京、杭州、北京等地第二批集中供地出讓規則中。其中，北京提到，“本次掛牌交易的商品住宅用地繼續設置最低品質保障要求，未來住宅要實現綠色建築二星級標準、採用裝配式建築且裝配率達到60%、設置太陽能光伏或光熱系統。”等。

同時，“品質”也成為不少房企的發力方向。中南建設表示，下半年公司房地產業務將堅持大眾主流住宅產品定位，深化健康住宅的核心理念，持續推進標準化，提升產品質量，在提高運營週轉效率基礎上，適度控制規模增速，努力實現合同銷售合理增長，確保預售資源竣工和收入確認。

融創中國提出，供地政策的不斷優化，能夠有效達到限房價、控地價、提質量的目標，支持企業在不斷尋求打造高質量產品的同時擁有合理的利潤空間，引導行業更加健康良性發展。

世茂集團表示，上半年公司秉持“以產品為核心”的理念，從產品端夯實市場競爭力，多個項目熱銷。未來公司將堅持走穩健發展、品質致勝之路，積極擁抱變化。

業內人士認為，房地產行業將迎來“競品質”時代，做好產品與服務是企業健康發展的前提。產品力將成為企業發展的核心競爭力，擁有高品質產品的企業未來在銷售端將嶄露頭角。