公募REITs前景廣闊，參與各方正在等待第一批REITs產品落地。
“發改委投資所體制政策研究室主任吳亞平曾經做過測算，中國存量基礎設施資產大概有380萬億元人民幣，其中30%~40%屬於有經營性收入的基礎設施資產。按中間值35%的比例計算，經營性收入的存量資產大概為120萬億元。其中如果有5%轉化為REITs，就有2.5到3萬億元的市場規模。”創金合信基金REITs基金管理部負責人介紹。
博時基金表示，過去10年，交通運輸、倉儲郵政、公共設施管理等基礎設施行業的固定投資完成額合計超過100萬億元，約佔全國固定資產投資總額的1/4。若按照4%的增長速度進行保守測算，不考慮通貨膨脹，未來10年新增基礎設施固定資產投資額將達到約180萬億元。目前，地方政府基礎設施資產存量已經超過100萬億元，按百分之一的證券化率保守估算，基礎設施REITs市場規模接近萬億元；若積極估算，市場規模可達到6萬億元。
作為一類新的基金產品品類，公募REITs具有重大意義，提升產品競爭力是各大基金公司工作的重點。
有業內人士認為，為更好地提升產品競爭力，有兩個問題需要注意： 一是如何平衡基礎設施資產的民生利益與產品收益率的問題。基礎設施公募REITs的相關規則將新基建納入投資範圍，同時允許將多類型資產打包操作，可以從這兩方面想辦法提高收益。此外，REITs產品的特點在於中等風險中等收益，有持續穩定的分紅收益比博取有波動性的高收益更重要。
“另一個問題是設置合理的考核與激勵手段，激發運營團隊積極性，提高項目盈利水平。”上述人士表示，運營團隊的考核標準需要根據底層資產特性來設置，海外經驗通常以公司自由現金流(FCF)為基準，若達到基準水平，運營管理收入與歷史保持一致。超過基準部分，可設置不同等級的激勵機制，這有利於提高基礎設施的運作質量和管理水平，也有利於提高收益和資產增值。
創金合信基金REITs基金管理部提出從三個方面着手提升競爭力：
一是在運營管理層面，基金管理人要以股權經營思維運營基礎設施項目。儘快培養自己的股權投資運營管理能力。
二是專業化層面，在篩選基礎設施項目時，儘量選擇同類型的項目，因為同類型的項目在運營管理上具有相似性和可複製性，可以借此提高所管理項目公司的規模效應，並有效提升公司在該類型項目的專業化程度。
三是在投資者利益的保護層面，公募REITs的產品期限通常比較長，在產品存續期可能會發生各種事件。基金管理人受持有人委託，管理REITs產品，這就要求管理人在設計產品時，考慮好針對各種情況的應對預案以及解決措施，以及在這些情況下如何保護投資者利益。只有建立了良好的利益保護機制，基金管理人才能與投資者長期保持良性互動，共同推動REITs產品市場的發展。
中金基金表示，首先要意識到公募“真REITs”的戰略價值，公募REITs不是融資也不是資產的一次性出售，而是一個成熟資產的平台，兼具宏觀經濟背景下的戰略價值與商業價值。需要包括原始權益人、監管機構、基金公司和證券公司、投資者樹立更深刻的理解與共識，共同釐清規則、歸位盡責，將公募REITs的價值落實到位。此外，還需要立足當下謀劃長遠，儘管還處在試點階段，但要開始考慮產品存續期長、管理要求高，精心打磨運營管理條款；同時也要提高市場對基礎設施公募REITs產品本身和所涉及行業的投資者教育。
（文章來源：證券時報）