物業|雅生活人事換防“百億目標”下再現“回A夢”

中房報記者唐珊珊 | 北京報道

“按照目前的營收規模，到2020年的時候應該是有將近100億元的營收，即使差也差不了多少。”2019年雅生活業績發佈會上，雅生活集團董事長兼總裁黃奉潮如是表示。

然而在衝刺100億元的“最後一公里”，黃奉潮卻將接力棒交入了“80後”年輕人手中。

6月4日，雅生活服務（股票代碼HK.03319，以下簡稱“雅生活”）的股價一路漲至43.15元。資本市場的看好，與5月29日下午，雅生活服務發佈的一則高層換防公告息息相關。

公告稱，執行董事兼聯席主席黃奉潮將辭任總裁及首席執行官職位，自2020年7月21日起生效。屆時，黃奉潮仍會擔任董事會聯席主席兼執行董事，並會專注於制定集團整體戰略發展策略並監督其實施。

此外，公司常務副總裁、首席財務官及聯席公司秘書李大龍將獲升任為公司總裁（總經理）及首席執行官，任期自2020年7月21日起至第二屆董事會任期屆滿日止。

在公告發布後的5天裏，雅生活股價一度由每股41.3元跳漲至44.3元。

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接棒者曾主導多個併購案

公告資料顯示，李大龍現年36歲，2016年加盟雅居樂。在雅生活期間，曾擔任首席財務官、聯席公司秘書等職務，曾先後參與主導多個優質併購，包括2019年9月推動雅生活收購中民投未來物業有限公司（以下簡稱“中民投物業”），這也是物業行業迄今為止最大一宗收購。

從公告來看，此次高層重組只是常規人事變動，但如果將時間拉到2017年，會發現，此次高層重組更像是為一場新規模晉級賽備足的彈藥和武器。

2017年，李大龍以財務中心總經理的身份首次亮相。履歷資料顯示，其在運營、財務、投資及資本市場領域擁有15年的經驗，加入雅居樂之前，曾參與了順豐快遞的上市。

他加入的時間，正是雅居樂分拆物業上市的前夜，彼時的雅生活已經彙集了一批人馬，除了來自彩生活的董亞夫之外，山東明德物業公司原董事長劉德明也加盟其中，擔任雅生活集團總裁。

這樣一羣人為雅生活定下了“5年規劃”：到2020年，實現年收入100億元，其中，來自雅居樂自營物業、對外拓展物業、收購兼併物業的收入，分別為40億元、20億元、40億元。

同時，上市計劃也緊鑼密鼓的進行。

同年底，雅生活首次遞交了招股書。與其它物管企業不同，雅生活的上市之戰從一開始就制訂了一個“滾雪球聯盟計劃”。

雅生活首先瞄準的目標是中小物業企業。2017年3月，雅生活曾面向中小物業企業發起聯盟，宣稱將公司開發的互聯網平台向全國的中小物管企業免費開放。

即將雅生活針對物業開發的一系列管理體系，如“互聯網+”、機器人、社區O2O、數字化管控等概念的物業管理解決方案，免費開放給聯盟成員使用，這一舉措不僅可以爭取到部分中小物業企業的支持，也可以通過互聯網平台將其綁定在自己的戰車上。

與此同時，綠地的加入，也成為其IPO之路上的神來之筆。

2017年6月，雅生活以10億元價格收購了綠地控股旗下物業公司上海綠地物業服務有限公司。同年8月，綠地集團又宣佈以10億元價格戰略投資雅生活，獲得其20%股份，成為第二大股東。同時，雙方簽訂《投資合作協議》，約定自2018年起，5年內綠地控股將聘請雅生活作為物業管理服務供應商，每年交付管理物業面積將不少於700萬平方米，並額外提供300萬平方米的優先物業管理權。

“滾雪球造戰車”戰略戰績斐然，雅生活在短短兩年內迅速崛起，2018年2月8日，雅生活成功登陸港交所。

“無論是上市前的資本運作，還是與綠地之間的合作，李大龍都在其中扮演了重要的推動角色。”廣州某上市房企總經理盧飛在接受中國房地產報記者採訪時表示。

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變局下的新徵程

上市一年後，2019年度業績公告。數據顯示，雅生活服務去年錄得收入約51.27億元，同比增長51.8%；股東應占利潤約12.31億元，同比增長53.7%。儘管保持了連續增長趨勢，但距離100億元目標仍有距離。

2020年已經過去了5個多月，黃奉潮交到李大龍手中的不僅僅是100億元目標，還有一個“回A”的夢。

雅居樂集團主席兼總裁陳卓林曾多次在公開場合表示，雅生活要力爭成為中國物業" A+H "第一股。回“A”則意味着有更多機會參與政府採購。

但關聯交易問題和市場化程度不夠高，依然這一夢想實現的最大阻力。儘管在近兩年不斷的併購和戰略合作下，這種關聯度有所降低，但依然未能跨過A股的門檻。

2019年報顯示，目前雅生活在管面積的獨立市場拓展與母公司輸送比例已達7:3。

2019年，雅生活新增合約面積1.26億平方米，其中，來自雅居樂集團670萬平方米；來自綠地控股1810萬平方米；來自第三方物業開發商10170萬平方米。新增合約面積中的第三方貢獻已達80.4%。

回A之途曲折，而親密戰友綠地的連續減持，讓這段征程再添波折。

2019年底，綠地金融在公開市場出售5000萬股公司股份，總套現10.59億港元，佔雅生活總股本由15%降至約11.25%。

2020年1月13日，綠地再次出售公司5000萬股H股，套現15.1億元。出售完成後，綠地金融在雅生活的持股比例將由11.25%降至7.5%，失去二股東之位。

與此同時，雅生活在管建築面積中來自綠地的佔比減少至3%。

對此，上海地產研究院陳碩認為：綠地的減持目前來看更多的是源於自身的資金需求，雙方的合作目前還不能明確看出是否出現變化。但近兩年雅生活併購勢頭一直很猛，尤其是2019年就完成了對青島華仁物業、哈爾濱景陽物業、廣州粵華物業和蘭州城關物業、中民物業及新中民物業的收購，實現了在管面積的規模突破。對於雅生活來説，實現“H+A”模式或許會漫長，但依然可期，此次高層重組也被業內所看好。

（此文刊於中國房地產報6月8日06版責任編輯徐妍）

流程編輯：曹冉京

審讀：戴士潮

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