觀點指數 6月，商辦市場處於疫情的調整期，大部分商辦運營商總體維持上半年的審慎姿態，並無太多新項目入市，已完工的待出租物業預計會在下半年進入市場。
在維持現有項目運營前提下，商辦運營商的發展重點在於新簽約租賃客户，通過各種手段加強與租户聯繫，提升服務質量。
與此同時，受到疫情影響，上半年一線城市商辦物業空置率出現上升，租金略有下降，市場承受一定壓力。
但新增供應減少以及新項目延遲交付，使得去化壓力有所降低。預計下半年的情況會有所好轉，但短期內恢復較慢。
商辦資產交易方面，除深圳外，二季度一線城市大宗資產交易均以商辦資產為主，上半年中資活躍度相比去年同期明顯提高。
中海華潤排名穩定，陸家嘴商業首進前三
觀點指數發佈的“6月中國商辦運營商發展指數TOP20”榜單中，中海商業和華潤置地商業依然牢牢佔據了前兩名，除項目數量和規模上的優勢外，疫情至今的表現也加分不少。
據觀點指數監測，月內，中海商業和華潤置地商業旗下並無新項目開業，預計下半年會有較多動作，但現有項目運營所產生的收益依然是一筆非常可觀的收入。
其中，月內中海商業旗下項目繼續有新簽約租賃面積，取得良好租金收益的前提下，也保持了較為穩定的出租率，目前出租率維持在90%左右。
而華潤置地6月投資物業實現租金收入約10.78億元，按年增長3.8%，在市場復甦之際取得較好增長；2020年錄得累計投資物業實現租金收入約51.06億元，按年下降11.8%，降幅近幾月來不斷縮小，本月寫字樓部分租金收入預計不低於6億元。
區域分佈上，華潤置地大部分商辦項目主要分佈在華北、華東和華南地區，在北京、上海、深圳等地均持有標杆優質項目。
數據來源：觀點指數整理
陸家嘴商業本月前進兩名，取得第三的好成績。據觀點指數了解，陸家嘴商業主要辦公物業為甲級寫字樓和高品質研發樓，總建築面積超200萬平方米，項目基本位於上海和天津。
截止到一季度末，陸家嘴位於上海的甲級寫字樓出租率為89%，平均租金為8.84元/平方米/天；位於天津的甲級寫字樓出租率為63%，平均租金為3.45元/平方米/天；高品質研發樓的出租率則為93%，整體出租率和租金還是處於不錯水平。
招商蛇口本月名列第六位，據觀點指數了解，招商蛇口目前在管商辦項目13個，在管面積達106萬平方米，主要分佈在北京、上海、深圳、武漢、杭州等國內主要一二線城市，佈局較為優越。
市場整體波動回升，一線城市租金小幅下降
6月，商辦市場依然延續疫後復甦趨勢。
新增供應方面，據國家統計局數據顯示，6月辦公樓新開工面積累計值為2852.69萬平方米，竣工面積累計值為1028.94萬平方米，環比均呈現上升趨勢。
但兩者的累計增長依然輕微下降，其中新開工面積累計增長錄得-12.6%，較上月增速減少1.2個百分點；竣工面積累計增長則為-14.2%，相比上月的-7.1%出現明顯下降，説明整體市場復甦還處於波動狀態，並未完全穩定。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
辦公樓開發投資方面，6月投資值錄得2727.49億元，累計增長為-3.1%，與上月相比有輕微下降，但總體維持在較為平穩的狀態。
銷售市場方面，辦公樓銷售額累計值錄得1788.65億元，累計增長為-28%，相比前幾月有明顯改善，保持環比穩定上升。
數據來源：國家統計局，觀點指數整理
受疫情及市場變動影響，今年上半年，全國寫字樓租賃市場相對低迷，目前仍處於恢復狀態，預計要較長一段時間才能達到去年同期水平。
此外，一線城市上半年寫字樓租金與2019年相比明顯下降，空置率明顯上升，雖變化幅度不算太大，但對於寫字樓市場還是帶來了不小的影響。
數據來源：世邦魏理仕，觀點指數整理
上半年，一線城市中北京寫字樓月租金最高，空置率位於第三；上海租金水平和空置率均位居第二，但空置率上升幅度最小；廣州租金水平最低，但空置率位居低位，租賃需求較為穩定；深圳租金略高於廣州，但空置率為一線城市之首。
數據來源：世邦魏理仕，觀點指數整理
淨吸納量和新增供應方面，一線城市中，北京出現負淨吸納量，主要由於部分租賃企業受疫情影響退租，市場並無較大面積租賃交易成交。
深圳的淨吸納量較多，多來自核心區優質項目帶來的租賃去化，上半年金融和TMT等受疫情影響較小的企業為去化做出了很大貢獻。
商辦運營商穩中求進，中資主導大宗交易
縱觀上半年商辦市場，因受疫情影響，各大商辦運營商新開業項目和相關動態較少，整體趨於謹慎，但對市場恢復持樂觀態度。
月內，除繼續新簽約客户外，商辦運營商繼續通過各種手段提升服務。
6月，中海商業維持商辦項目的整體出租率，旗下項目繼續新簽約客户。
來源：中海商務官微，觀點指數整理
招商方面，中海商業繼續保持節奏，月內旗下商辦項目陸續新簽約租賃面積。從新簽約情況來看，一線城市依然是重點，簽約數近半，其餘大多分佈在二線城市。總體來看，一線和核心二線城市商辦租賃需求恢復較快，對應項目出租恢復情況亦相對較好。
自上月廣州環貿中心ICC正式封頂外，本月越秀地產和南方報業集團聯手打造的戰略性項目廣州IMC越秀·南方智媒大廈項目正式發佈。
該項目總建面約16萬平方米，單層面積約2600平方米，位於廣州第二CBD核心規劃區內，即廣州國際金融城-黃埔臨港經濟區中央商務區，另外輔助配套約1.95萬平方米商業。
此外，本月底越秀商投還發布了資源整合平台悦享會，擬打造城市數字化“樓宇生態圈”。據瞭解，未來還將在廣州ICC、廣州南沙、武漢CBD等多個新項目持續迭代悦享會平台。
而天津周大福金融中心K11 ATELIER辦公樓近日試運營，建築面積達14萬平方米。該項目為新世界中國進入天津的首個城市綜合體地標中寫字樓部分，坐落於濱海核心板塊。
除商辦運營商有所動作外，上半年一線城市商辦資產交易頻繁，其中，上海商辦資產交易最為活躍，幾乎每月都有大宗交易成交，交易總額（公開披露）超200億元；北京緊隨其後，交易總額（公開披露）達193億元，而深圳、廣州較少，均不超過20億元。
數據來源：觀點指數整理
據戴德梁行數據顯示，二季度大宗交易中，北京、上海、廣州商辦資產均為佔比最多的資產類別，其中上海佔比高達76%。
除機會性投資因素促進外，相對較低的租賃風險以及較高的資本化率，也是投資者考慮入手商辦資產特別是寫字樓的重要因素。
數據來源：觀點指數整理
從購買方（公開披露）來看，去年上半年以外資買家為主，今年上半年國內交易的主力為中資買家，佔比達74%。
外資投資佔比較少的背後，主要是疫情使然。
上半年疫情發生，使得外資考察分析項目、決策等進度受到一定影響，而全球疫情的加劇也使得部分投資計劃延緩。