重磅新規持續發酵 房貸“超標”銀行股暴跌
來源： 中國證券網
此前被市場看好的銀行板塊，昨日（1月4日）幾乎集體飄綠。截至收盤，成都銀行跌幅超過8%，另外還有8家銀行股跌幅超過3%。
市場分析人士認為，這或與年前監管部門加強商業銀行房地產貸款集中度管理的決定有關。新規要求分檔設置房地產貸款餘額佔比上限和個人住房貸款餘額佔比上限，以壓降銀行房地產融資風險敞口。
記者注意到，股價大跌的銀行，大部分涉及房貸餘額佔比“超標”。個人住房貸款、房地產開發貸，是銀行零售和對公業務最優質的業務，分析人士認為，受上述新規影響，出於壓降壓力，未來大部分商業銀行資產結構將迎較大調整。
大跌銀行或涉房貸餘額佔比“超標”
2020年12月31日，人民銀行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，分檔設置房地產貸款餘額佔比上限和個人住房貸款餘額佔比上限。通知自2021年1月1日起實施。同時對佔比超標的銀行設置2年或4年調整過渡期。
按房地產貸款集中度管理要求，房地產貸款餘額佔比上限和個人住房貸款餘額佔比上限分為五檔：中資大型銀行分別是40%和32.5%；中資中型銀行分別是27.5%和20%；中資小型銀行和非縣域農合機構分別是22.5%和17.5%；縣域農合機構分別是17.5%和12.5%；村鎮銀行分別是12.5%和7.5%。
而今日下跌銀行股，大部分正是涉房貸款超標的銀行。
Wind數據顯示，目前個人住房貸款餘額佔比（2020年半年報數據）超標明顯的主要有建設銀行、招商銀行、郵儲銀行、興業銀行、江蘇銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、廈門銀行。
東吳證券銀行業首席分析師馬祥雲在其最新報告中認為，中大型銀行受政策影響比較明顯。基於2020年半年報數據測算，10家上市銀行的住房貸款佔比超標、11家房地產貸款佔比超標。
綜合來看，涉房類超標相對壓力較大的是招商銀行。根據馬祥雲的測算，招商銀行2020年6月末，個人住房貸款佔比25.5%，超標5.5%，房地產貸款佔比34.3%，超標6.8%，政策給予4年調整期。
中小型銀行中，成都銀行的調整壓力相對最大，該行個人住房貸款與對公貸款均超標明顯。成都銀行2020年半年報顯示，該行個人住房貸款佔比26%，超標8.5%。
馬祥雲認為，房貸投放受限對招商銀行的經營客觀上有一定影響。按揭貸款目前是商業銀行的優質業務品種，雖然收益率不高，但不良率低、資本消耗非常少（按50%折算風險資產）。他同時認為，招商銀行零售產品線豐富，相信消費貸及個人經營性貸款可能接替按揭貸款，成為未來幾年新增零售貸款的主力。
也有部分銀行沒有相關調整壓力，比如，浙商銀行、寧波銀行、常熟銀行等，涉房貸款存量很少。根據Wind數據統計顯示，這3家銀行個人住房貸款餘額佔比分別為5.94%、1.08%、7.81%。
新規之下個人房貸申請會如何？
某股份行客户經理告訴記者，目前未有進一步調整個人房貸額度的通知，不過額度管控政策一直在延續。
“整體看，大行的房貸額度本來就多，股份行的額度相對並不多。而利率現在比較統一，預計不會有較大調整。”該客户經理表示，由於該行的個人房貸佔比未超過“紅線”，個人房貸額度整體壓縮的可能性不是很高。
業內觀點認為，在個人住房貸款佔比上限的壓力下，銀行在實際操作層面，可能傾向於額度、貸款利率、放款週期等方面合規的調整。不過，此房貸新規對微觀個人住房貸款市場影響還是有限的。
安信證券數據測算，從2020年半年報數據來看，披露半年報的35家上市銀行中10家需要壓降房地產貸款或個人住房貸款佔比，壓降幅度較大的以中小銀行為主。假定不達標銀行在監管給予的最長寬限期內平均分解壓降目標，預計個人住房貸款餘額少增3500億元左右。而個人住房貸款餘額壓降或對房地產銷售端形成小幅擾動。
“關鍵是看總額，而不是絕對量。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示，房貸新規對個人住房貸款市場有小幅影響，但不會形成較大的衝擊。
在盧文曦看來，房貸新規主要約束的是房貸佔比過高的銀行，而非每一家銀行房貸的絕對值。具體一家銀行而言，相對於整個貸款總額的“大水管”，個人房貸作為“小水管”的佔比，可在“大水管”投放總量方面作擺佈調整。中小銀行可能會有不少觸碰到“警戒線”的，例如招商這些超過“紅線”的銀行，其個人房貸會作一定調整，例如未來會降量。整體看，在國家目前各項政策的調整下，2021年的銀行業個人房貸額度不會有較大的變化，房貸利率也會保持一個穩健的水平。
上海易居房地產研究院總監嚴躍進表示，集中度限制並不代表個人房貸絕對規模要下降。若是考慮到後續房地產市場的變化，在一些新興的房地產市場中，部分小型銀行或仍有機會適當提高佔比上限，但絕大多數銀行或以收緊為主。
資產結構將迎較大調整
最近兩年，在“房住不炒”和“防範化解金融風險”等宏觀調控方向下，監管部門嚴控房地產行業融資。
對於上述新規，某股份制銀行房地產事業部相關人士向記者透露，2019年監管部門其實就已有窗口指導，雖然沒有明確設置餘額佔比上限，但對投放增速已有要求。
2020年，為引導信貸資源支持實體經濟，監管機構進一步限制房地產企業加槓桿，對房企劃定“三道紅線”，即剔除預收款後的資產負債率不得大於70%，淨負債率不得大於100%，現金短債比小於1倍。
在商業銀行的零售和對公業務中，個人按揭貸款和房地產開發貸款，都是最好的業務品種。眼下，步步收緊房地產相關金融監管政策，對商業銀行經營產生不小的影響。
“去年我們一直在研究給房地產行業上下游授信，但搞了一年，收效甚微。”上述人士表示，其他資產投放的增量和收益，與房地產很難相比。
某小型城商行對公部門負責人向記者表示，該行也有調整涉房類貸款壓力，但也正好趁這個機會調整資產結構，未來重點投放標準化債券，以及一些重點行業比如教育、醫療、製造等。
結合上述新規，2021年以及未來，大部分商業銀行貸款結構將不可避免需要進行較大程度調整，部分銀行甚至有較大壓力。
馬祥雲表示，作為區域型中小城商行，過去三年成都銀行的淨新增人民幣貸款中，住房貸款佔比一直高達25%至30%，未來如果需要調整貸款結構，預計會向對公業務及小微貸款傾斜。據其測算，成都銀行未來四年的淨新增貸款中，個人住房貸款的佔比需要壓降至5%以內，而房地產行業公司貸款需壓降至0%。