智通財經APP獲悉，蘇新美好生活服務股份有限公司於8月30日向港交所提交招股書，擬在主板上市，獨家保薦人為交銀國際。在中指院評選的中國物業服務百強企業中，蘇新美好生活連續六年上榜，2021年的排名為第48位。
紮根長三角地區，兩大業務提供穩健基本面
總部位於蘇州的蘇新美好生活，着重在長三角地區發展。主要因為長三角地區是我國人口最多，同時經濟最為繁榮的地區之一。長三角地區的城市中，按城市人口及國內生產總值計算，蘇州位列第二。而在全國範圍，按國內生產總值計算，蘇州排在第六。
公司也計劃通過收購或投資，在周邊的上海、南通、無錫、常州等，來繼續擴大業務運營規模。蘇新美好生活目前的業務模式分為四個部分，分別是城市服務，商業物業管理服務，住宅物業管理服務，以及物業租賃。
通過公司的業績可以看出，截至今年上半年，蘇新美好生活的總收入，同比去年增長10.21%。主要的收入來源於城市服務，以及商業物業管理服務。截至今年上半年，分別為蘇新美好生活帶來7552.3萬元，以及1.02億元。兩者合起來共佔公司總收入的80.4%。
根據弗若斯特沙利文的報告，按總收入及城市服務收入計算，公司在蘇州物業管理服務市場，以及蘇州城市服務市場均位列第一。
城市服務方面，主要包括市政基礎設施服務、公建項目管理服務，以及垃圾集運中心的運營。截至今年上半年，蘇新美好生活為8個項目提供市政基礎設施服務。另外，在管的公建項目建築面積達到110萬平方米。除此之外，公司已在蘇州建立兩個垃圾集運中心，其中一個投入運營，每天可處理400噸生活垃圾，以及50噸大件垃圾。
垃圾集運中心的收入，成為城市服務主要的增長來源。該項今年上半年收入快要趕上該項去年全年收入。另外，預計2022年上半年，新的垃圾集運中心將投入運營，再加上先階段還有一個在作試運營。到時候三個垃圾集運中心每天可處理1200噸生活垃圾，為公司帶來更多收入。
至於物業管理服務，則包括商業以及住宅物業管理服務。都是提供基本物業管理服務，還有增值服務。截至今年上半年，蘇新美好生活向38個物業提供基本商業物業管理服務，在管總建築面積為240萬平方米。另外，提供基本住宅物業管理服務的住宅有22個，在管總建築面積為320萬平方米。
商業物業的在管建築面積取得增長，2019年為210萬平方米，主要得益於公司新承接的工業園區。這也從側面反映了，隨着經驗的累積以及服務質量的提升，更多的客户願意與公司進行合作。而住宅物業的在管建築面積出現下降，主要原因是公司放棄部分毛利率較低的項目，為長遠的戰略目標做打算。通過保留高毛利率的項目，進一步的增長收入。
物業租賃則是收入佔比較少的業務，其主要的目的是為了豐富收入，讓自身的收入更多元化。加上其毛利率較高，今年上半年毛利率達到86.4%，也幫助該業務成為穩定持續的收入來源。另外，即使在去年疫情期間，收入也沒有受到過多影響。
開頭提到，蘇新美好生活排在蘇州城市服務，以及物業管理服務市場的第一位，這兩個市場的發展前景如何?
政策帶動市場發展，未來前景向好
近些年的城市服務市場，由於基礎設施建設發展加速，城市服務的需求也在不斷提升，2015至2020年，蘇州提供城市服務總收入的複合年增長率為9.1%。預計2020至2025年為6.8%。
2020年，政府發佈《城市市容市貌乾淨整潔有序安全標準(試行)》。通過指導、監督以及評估城市市容市貌管理，讓城市管理更加的精細化。這有助於擴展城市服務的範圍，帶動整個市場的發展。讓蘇新美好生活可以開發更多的服務種類，豐富自身城市服務的收入來源，比如為其帶來收入增長的，垃圾集運中心。
除此之外，公共區域一般被視為綜合性的物業管理項目。因此對公共區域的一體化管理運營，治理服務覆蓋社區，運營與維護指定的公建項目，以及企業和資產服務等需要較高的能力要求。城市運營與服務的持續發展，這將使得類似蘇新美好生活這樣的，有能力整合多種城市服務的提供商，在市場上會變得更有競爭力。
至於物業管理服務市場的發展前景。蘇新美好生活所在的長三角地區，在管總建築面積從2015至2020年的複合年增長率為5%。2025年有望達到74.7億平方米，2020至2025年的複合年增長率為3.6%。
各項政策也在積極推動市場發展。2019年國務院發佈了《長江三角洲區域一體化展規劃剛要》，鼓勵在長三角地區，同時提到了蘇州，建設跨區合作的產業園區。這有助於帶動長三角地區經濟發展，增加物業管理服務的需求，為蘇新美好生活這類物業管理公司，帶來更多的機遇。
另外，“十三五”規劃中提出對城市羣的加速發展，從而帶動長三角特大城市的經濟。經濟的加速發展以及農村人口大量進入發達地區，長三角地區的人口數量也會增長。2020年較2015年，長三角地區城市人口由1.11億人增長至1.2以人。人口的增長勢必增加對住房以及物業的需求，進一步提高物業管理服務的需求。
經濟的增長，以及更多人口的流入，會讓商業以及住宅物業的需求不斷增加，越來越多的物業得以開發，相應的物業管理服務需求也會持續增長。而不侷限於蘇州，將目光放在整個長三角地區的蘇新美好生活，也會藉着動力繼續向前。