為什麼我的眼裏常含淚水，因為我對這片土地愛得深沉。
大家好，我是螃蟹。
2010年4月12日，梁某某與胡某某簽訂《房地產買賣合同》，主要內容是：梁某某將座落於佛山市順德容桂某房產轉讓給胡某某,轉讓價格為42萬元。胡某某先付定金2萬元，剩餘40萬元分兩筆支付：胡某某在雙方轉名當天付8萬元給梁某某；剩餘32萬元等胡某某在銀行按揭後，由銀行直接將剩餘金額轉帳給梁某某。
胡某某在訂約當日向梁某某支付定金2萬元，但因銀行未能貸款32萬元給胡某某，致合同不能履行，涉案房產亦未移交胡某某。
佛山市順德區人民法院認為，根據最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第115條的規定，合同法上的定金罰則實際上是對不履行合同的當事人一方的制裁，屬一種民事責任方式，而民事責任以過錯為原則，因此除法律另有規定外，只有在合同因一方當事人的過錯造成不能履行或不完全履行時，才可適用定金罰則。
按照涉案合同約定，購房款中的8萬元應在銀行審批同意貸款32萬元後，餘款32萬元亦是在銀行同意貸款後由銀行直接支付給梁某某，故雙方約定付款和辦理過户手續的時間，均以銀行同意貸款32萬元給胡某某為前提。
由於國家房貸政策變動，銀行未能以涉案房產為標的辦理按揭並提供貸款32萬元給胡某某，導致房屋買賣合同不能履行，屬不可歸責於雙方當事人的原因，雙方均不存在過錯，故本案不適用定金罰則。胡某某要求梁某某返還定金2萬元，合理合法。故作出判決：梁某某應返還胡某某定金2萬元。
梁某某不服一審判決提起上訴。
（一）因國家房貸政策調整導致房屋買賣合同無法履行，當事人能否解除合同
為加強房地產市場交易、穩定房價，國務院繼2010年1月7日出台《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發【2010】4號）後，緊接着於2010年4月17日頒佈了《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發【2010】10號）（簡稱“新國十條”），要求各大銀行實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，
在貸款成數、貸款利率、停發第三套住房貸款、提高異地購房貸款條件等方面對銀行信貸政策產生影響，大批購房者以未能如期獲得銀行貸款、且不能歸責於買方為由要求解除合同，出賣人返還定金或已付購房款。而出賣人則以購房人未能依約支付購房款為由，要求購房人承擔違約責任，引發了大量糾紛。對於此類糾紛如何處理，實踐中存在四種觀點：
第一種觀點是銀行房貸政策調整屬於不可抗力，應當解除合同。所謂“不可抗力”，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。不可抗力可能導致合同不能履行、不能完全履行、遲延履行。
當事人由於不可抗力的原因導致合同目的不能實現，產生的解除權是法定解除權。銀行房貸政策的出台對於普通購房者來説確實屬於事先無法預見，且不能避免的客觀事件，因為房價過高很多購房者也無法湊足相應的首付款，事實上也不可克服，因此應屬於不可抗力，應當解除合同。
第二種觀點是銀行房貸政策調整屬於情勢變更，應當解除合同。根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第26條的規定，合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
銀行房貸政策調整是買受人訂立房屋買賣合同時所無法預見的重大變化，若要求繼續履行合同對其明顯不公平，故買受人請求解除合同，於法有據。當然，根據最高人民法院《關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》(法發【2009】40號)的規定，法院在實踐中應嚴格適用情勢變更原則。
第三種觀點是銀行房貸政策調整屬於商業風險，當事人不可據此解除合同。購房人希望通過按揭方式購買商品房，其應當預見貸款辦理存在的風險，銀行貸款政策調整並非不可抗力，屬於正常的商業風險範疇，且並不直接導致合同目的無法實現。商業風險的自願承受是契約程序與契約內容的應有之義。由於商業風險具有投機性，當事人可能受損，也可能從中獲利，所以由當事人自行承擔商業風險所導致的損失是公平合理的。
第四種觀點認為在無特別約定的情況下，一般不得以貸款成數變化等政策原因為由主張解除房屋買賣合同。2006年上海高級人民法院出台的《宏觀政策調控後房屋買賣糾紛若干問題的解答》即提出，房屋買賣合同是一種標的額相對較大、與買賣雙方有切身利害關係的合同。
作為付款義務人的房屋買受人對合同訂立後可能出現的各種履行障礙，應當有充分、合理的預見，並對可能出現的履行障礙有相應的解決方案。一般情況下，貸款成數的變化不會當然導致房屋買受人不能繼續履行合同，房屋買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務。
因此，當事人在無特別約定的情況下，一般不得以貸款成數變化等政策原因為由主張解除房屋買賣合同。但是，房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實嚴重影響其履約能力，房屋買賣合同事實上已不可能繼續履行，且該履行障礙並非房屋買受人的信用低等個人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。
可以看出，對於因國家房貸政策調整導致房屋買賣合同無法履行，當事人能否解除合同的問題，目前可謂眾説紛紜，各地法院的做法也不盡一致。由於此類合同涉及面廣、影響大，司法實踐中同案不同判現象的大量存在導致當事人無所適從，也影響到人民法院裁判的公信力和司法權威。
因此，對於此類案件的處理應非常慎重，要及時統一裁判尺度，案件審理既要實現個案的權益平衡，積極引導對類似案件的規範處理，同時還需要考慮國家出台的相關政策對於規範樓市的積極導向作用，案件處理的結果不能背離調控政策的基本宗旨和目標。因此，類似案件不應採取一刀切的作法，而應針對具體問題進行具體分析。
如房屋買賣合同簽訂於國家房貸政策調整之後，購房人在訂立合同時已經知悉國家對銀行房貸政策的調整以及因此帶來的貸款風險，其不能以無法足額獲得銀行貸款為由要求解除合同，因為此時能否獲得銀行足額貸款已經不是購房人無法預知的事項，應屬於商業風險範疇，其後果應由購房人自行承擔。當然，如果房屋買賣合同明確約定，購房人如無法足額獲得銀行貸款則當事人可行使解除權的，自然從其約定。
如果房屋買賣合同簽訂於國家房貸政策調整之前，當事人在訂立合同時無法獲悉銀行房貸政策何時出台以及具體內容，要求購房人支付更高的首付款甚至不允許其購買第二套、第三套房屋並非購房人之本意，也大大超出其合理預期。
如果仍然要求購房人依合同約定繼續履行，相當於強制購房人單方承擔因政策調整帶來的全部不利後果，而出賣人利益不受任何影響，甚至有所獲利，顯然有失公平。此種情形可參照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條關於“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。
因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”的規定，將銀行房貸政策調整理解為“不可歸責於當事人雙方的事由”，允許當事人解除合同，以此實現當事人的利益平衡。
具體到本案，房屋買賣合同約定剩餘購房款32萬元由胡某某通過辦理按揭貸款並由銀行直接支付給梁某某，但合同訂立後國家調整銀行房貸政策，這是當事人簽訂合同時無法預知的，並直接導致胡某某無法按時取得足額貸款履行合同義務。這種情況下，如果還要求胡某某依約定及時付清全部購房款，是為不公。當然，如果房屋買賣合同明確約定，即使購房人不能依時足額取得銀行貸款亦應繼續履行合同的除外。
（二）因國家房貸政策調整導致房屋買賣合同解除，購房人應否承擔違約責任
合同解除並不意味着當然免除違約責任。對於因國家房貸政策調整導致房屋買賣合同解除的，購房人應否承擔違約責任的問題，司法實踐中，可以區分不同情況採取不同的處理思路：
合同對貸款風險有約定的，按照約定處理。例如，當事人在合同中約定“若因購房人自身原因，或因銀行貸款政策變化，導致購房人申請的貸款額度獲銀行批准不足或貸款不予批准，則購房人應在接到出賣人通知之日起15日，將不足部分的貸款向出賣人付清。
如購房人未在上述期限內付款，視為購房人未按合同約定履行”或“購房人申請銀行貸款的具體貸款金額、時間以銀行審核為準，不足部分購房人應在過户之前補足”等。在這種情況下，合同對貸款風險有明確約定的，應該按合同約定處理。
合同對貸款風險沒有約定的，則要看購房人是否確有證據證明其因銀行信貸政策調整而無法履行付款義務。如合同約定購房人以貸款方式支付一定比例的購房款，合同簽訂後確因房貸政策調整而使得購房人無法取得貸款或者所獲貸款數額明顯低於合同約定的貸款比例，而其又無法通過其他途徑籌集資金支付購房款的，則購房人以貸款方式購買房屋的合同目的將無法達到。
如果雙方無法就差額房款的支付重新協商達成一致，必將導致買賣合同無法履行。如上所述，這種情況下購房人可以解除合同，同時由於合同無法履行的後果是因政策調整的客觀原因造成的，該調控政策何時出台以及具體內容如何，均是當事人簽訂合同時無法預知的，故購房人無需為此承擔違約責任，同時，房屋買賣合同解除後，基於公平原則，出賣人應當將已收受的購房款本金及其利息或者定金返還購房人。
具體到本案，胡某某不應承擔違約責任，梁某某應將已收取的定金2萬元返還胡某某。按照涉案合同約定，胡某某先付定金2萬元，剩餘40萬元分兩筆支付，且均以銀行審批同意貸款32萬元給胡某某為前提。由於國家房貸政策變動，銀行未能以涉案房地產為標的辦理按揭並提供貸款32萬元給胡某某，導致房屋買賣合同不能履行，且不可歸責於雙方當事人的原因。
另外，從案件事實來看，涉案合同約定胡某某以銀行貸款方式支付76%的購房款，“新國十條”的實施導致胡某某最多能辦理到50%的貸款，胡某某必須再自行籌集至少26％的購房款，這對購房人而言確實嚴重影響其履約能力，且購房人通過訴訟表明合同事實上已不可能繼續履行，參照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條的規定，梁某某應將已收取的定金2萬元返還胡某某，同時胡某某不承擔違約責任。
來源：佛山市中級人民法院
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