首開股份的2020：千億規模被指含“水分” 京外毛利率大降尚未形成拳頭產品

　　首開股份近期披露了2020年年報。報告期內公司實現營業收入442.26億元，同比下降7.18%；歸屬於上市公司股東的淨利潤31.4億元，同比增加13.84%；扣非後淨利潤為23.18億元，同比下降11.69%。

　　這是首開股份自2010年以來營業收入首次出現下滑。在這背後，首開股份不能並表的合聯營項目在增多。數據顯示，在2020年“房地產開發投資情況”表格中，首開股份不能並表的合聯營項目為69個，佔項目總數的比例為43.95%。

　　從銷售額來看，首開股份的權益佔比也不斷下滑。2020年，首開股份房地產銷售金額1074.6億元，此前克而瑞發佈的數據顯示，公司期內權益銷售金額為614.1億元，以此計算權益佔比57.14%，而2017-2019年這一數據均在60%以上。值得注意的是，年度全口徑銷售金額千億以上的房企中，絕大部分企業的權益佔比都在70%以上。

　　有業內人士在接受中國網財經記者採訪時，在規模快速擴張中，大量的合作開發雖然能起到降低成本和快速提振規模的作用，但是合作開發畢竟是把雙刃劍，長期銷售權益比例太低，並且總土儲資源不是非常充足，或將導致營收增長乏力，而這可能會降低外界資本對企業的前景預期。

　　近年來，為突破規模瓶頸積極嘗試走出北京，“征戰”途中營收下滑、槓桿居高不下的困境該如何解決，首開股份管理層確實值得好好思量。

　　京內“一哥”寶座失守，京外毛利率大幅下滑

　　除了營收，首開股份出現下滑的還有銷售淨利率和銷售毛利率。數據顯示，2020年首開股份這兩項數據分別為9.46%和27.96%，上年同期分別為11.83%和37.56%。

　　毛利率方面，首開股份2020年主營的房地產業務毛利率為27.68%，同比下降了近10個百分點，其中北京地區為42.90%，同比增加8.82個百分點；但京外地區毛利率僅為18.69%，同比減少21.19個百分點。這意味着，京外毛利水平嚴重拉低了首開股份的毛利率。

　　據瞭解，自2016年以來，首開股份加大了在京外區域的佈局，開啓“根植北京，擴張全國”戰略。數據顯示，2020年首開股份新增土地儲備21宗，規劃計容建築面積共344.9萬平方米，其中京外佔比超過了70%；而在營收上，首開股份京外佔比超過了60%。

　　在“大本營”北京市場，克而瑞披露的《北京市1-12月房企權益金額榜》顯示，首開股份2019年和2020年的成交額均被中國海外發展超越，而此前的4年首開股份曾連續穩坐“冠軍”寶座。對此，知名地產分析師嚴躍進告訴中國網財經記者“一些知名大企業進入北京，對首開股份市場份額產生了一定的影響，建議首開股份在實際運營中要注重在全國市場積極拿地和佈局。”

　　首開股份也在年報中坦承，近年來經營規模不斷擴大，暴露出公司的區域佈局尚不均衡、重點城市深耕力度不足，單城平均產值較低。多元業務發展缺乏戰略引領，尚未形成拳頭產品和競爭優勢；組織管控滯後於公司新時期的發展要求，造成項目開發運營效率參差不齊，合作項目的管控以及項目信息收集的完整性和及時性不足，增大了經營決策的難度和風險。針對上述風險，首開股份提到，將打造一套切合股份公司實際的標準化、專業化、信息化的高效運營體系，推動公司運營能力和經營品質突破提升，激發公司資源活力和發展潛力。

　　“三道紅線”紅檔，資產負債率連續多年超80%

　　在首開股份2020年的這份“成績單”中，槓桿水平的居高不下格外引人注目。

　　數據顯示，截至2020年末，首開股份負債合計2636.67億元，較上年同期增加了181.93億元，其中一年到期的非流動負債為259.44億元；資產負債率為80.42%，這是首開股份該數據連續第4年超過80%。

　　“三道紅線”方面，截至2020年末，首開股份資產負債率為80.42%，剔除預收賬款之後的資產負債率為74.83%，淨負債率為178.56%，現金短債比為0.89，處於“紅檔”範圍。

　　據中國網財經記者統計，在此前披露年報的74家港股上市房企，位於“紅檔”的只有2家。而根據相關規定，處於“紅檔”的房企，有息負債規模不得增加。這意味着管控融資將成為“紅檔”首開的一項重要的任務。對此，首開股份也在報告中表示，改變以前主要依賴“融資輸血”規模擴張的發展模式，創新提升產品和服務、加快項目週轉，增強內生造血機能，實現企業存量去化與增量投資的良性循環。

　　中國網財經記者還注意到，自有資金並不富裕的情況下，首開股份還頻繁為子公司提供擔保。截至報告期末，公司擔保總額為419.93億元，擔保總額佔公司淨資產的比例為132.92%。頻繁的給旗下公司提供擔保並非沒有風險。有A股上市公司在給旗下公司提供擔保時就遭到了公司董事的反對，理由是“擔保事項變動頻繁，相應管理混亂，無法判斷其合理性”。