企示錄｜和泓服務逐夢“蚊型”命運難改

10月11日，和泓服務（06093.HK）發佈公告稱，其全資附屬公司與賣方訂立協議。據此，和泓服務將以2550萬元收購貴州星際物業51%的股權。

作為“蚊型”物業公司，和泓服務飽受規模之困，但其始終懷揣一顆做大做強的心。只是資本不斷撩撥起多重浮躁，讓一個以服務為本的行業拼命向前。但在人才、組織等內部要素尚難支撐的大背景下，物業公司由規模擴張帶來的崩塌亦隨時可能出現。

配股融資積蓄資本 收併購助力規模增長

伴隨着2019年物業管理行業轟轟烈烈的上市潮，和泓服務也從一家籍籍無名的“蚊型”物業公司一躍成為港股上市新貴。

2019年7月12日，和泓服務正式登陸資本市場，發售價為每股1.42港元，發售所得款項淨額為9.08千萬港元。其中，所得款項淨額的4.7千萬港元或51.8%將用於收購物業管理公司。

對於規模方面的野心，和泓服務在上市之初就表露無遺。然而，由於先天不足、關聯方實力有限的困局一直未得到有效解決，和泓服務也經歷了低速發展階段，公司的股價從上市之初即不温不火。

上市半年之後，和泓服務開始了收併購活動。2019年12月28日，和泓服務公告稱，公司全資附屬公司與賣方及剩餘股東等訂立買賣協議，以2959.05萬元收購上海同進物業服務有限公司70%的股權。

值得注意的是，上述收購對和泓服務的規模貢獻較為有限。以上海同進物業為例，其在上海擁有370萬平方米的在管建築面積。收購完成後，和泓服務上市募資中計劃用於收併購的資金也所剩無幾。由於自有資金有限，若想繼續通過收併購跑馬圈地，和泓服務亟需補充流動性。

今年6月15日晚，和泓服務公告稱，公司和配售代理訂立了配售協議，以每股1.28港元配售最多8000萬股，預計配售所得淨額約為1.01億港元。

配股融資完成後，和泓服務又連續完成了兩次收併購。

9月21日，和泓服務發佈公告稱，公司全資附屬公司北京泓升投資有限責任公司與東莞市寶盈房地產開發有限公司訂立協議。據此，公司將收購東莞市寶盈物業管理有限公司60%的股權，總代價為1500萬元。

不足20天的時間，和泓服務完成了另一起併購。10月10日，和泓服務全資附屬公司與賣方訂立協議，將以2550萬元收購貴州星際物業51%的股權。

兩次收併購完成後，和泓服務已經花掉了配售融資的近一半金額。可以肯定的是，只要肯花錢，物業公司總能在在管面積方面有所收穫。

最近一次收購完成後，和泓服務也表示，集團的總合同建築面積將增至約2千萬平方米，較2020年初的約8.2百萬平方米增加約143.9%；總在管建築面積將增加至約1.58千萬平方米，較2020年初的約8.2百萬平方米增加約92.7%。

僅從管理規模來看，和泓服務確實受益匪淺。但和其他上市物業公司相比，和泓服務仍然難以擺脱其“蚊型”物業公司的命運，其在管面積處於上市物業公司墊底的位置。

管理難度顯著提升 後期整合仍是硬骨頭

疫情期間，物業股大放異彩。和泓服務也不例外。

今年上半年，收併購疊加上市費用支出減少與國家社保減免等因素，和泓服務在營收、盈利、在管面積等方面均實現了不同程度的提升。

中期業績報告顯示，期內，和泓服務實現營收1.60億元，同比上漲32.50%；盈利為2172.4萬元，同比上漲622.69%，盈利增速更是高居所有上市物業公司榜首；淨利率也從去年同期的2.48%上升至今年上半年的13.54%。同時，和泓服務在管面積也從去年同期的634.7萬平方米漲至今年上半年的935.6萬平方米，漲幅高達47.41%。

對此，資本市場也給予了積極反饋。

8月7日，和泓服務發佈正面盈利預告，預計2020年前6個月公司權益持有人應占綜合淨利潤將較去年同期增加超過500%。消息發佈前後，和泓服務的股價從8月6日開盤的1.40港元飆升至8月10日的高點，為3.62港元，漲幅達158.57%。與此相對應，公司市值也從上市後的不足5億港元直接升至10億港元以上。

但資本市場也有其非理性的一面，更多關注經營結果，這也導致不少上市公司為了博得資本市場的關注投其所好，短時間內通過各種方式做大規模，從而忽視其長遠發展。

2019年上半年，和泓服務在管面積僅為634.7萬平方米，且多佈局與北京及周邊，區域特徵明顯，業態也較為單一。通過後續的幾次收併購，和泓服務實現了自身業態佈局與規模的雙提升，但速度未免過快，難以進行及時有效的後續整合。

一位頭部物業諮詢公司的資深諮詢顧問表示，物業公司的發展與自身組織變革有一定的規律，如果區域型物業公司短時間內通過收併購將業務佈局覆蓋至全國，其人才體系、管理體系、組織架構、品質管控等將會面臨極大的挑戰，管理失控特別是項目一線管理的風險將會加劇。

縱觀和泓服務的收併購歷程，通過收購東莞市寶盈物業60%的股權，和泓服務新增6個物業管理項目及80萬平方米的在管建築面積，並正式進入廣東物業管理市場；通過收購上海同進物業，和泓服務新增370萬平方米的在管建築面積，同時在華東區域的佈局得以強化；而通過收購貴州星際物業51%的股權，和泓服務新增9個物業管理項目及約260萬平方米的在管建築面積，其在西南的業務佈局得以強化。

不到一年時間，和泓服務已經通過數次收併購實現在管面積的大幅擴張，快速從一家區域“蚊型”物業公司向全國化佈局的中小型物業公司邁進。與此同時，其發展的潛在風險也逐步加劇。

無論是收併購之後的項目管理與風險防控，還是不同地區、不同城市間物業管理法律法規的異同、客户羣體的差異，亦或是不同項目、不同業態的管理邏輯，都需要和泓服務迅速探索出行之有效的解決方案，不然自身極易受到反噬。輕則客户投訴、欠繳相關費用；重則項目丟失，乃至因為發生安全事故被相關部門處罰甚至拉入黑名單，進而削弱自身的品牌影響力。

以藍光嘉寶服務為例，其雖然通過收併購將服務觸角延伸至長三角地區，但在業務推廣與盈利方面卻並不順利。一方面在第三方在管面積快速增長的同時，對應物業服務營收增速卻較為滯後；另一方面其引以為豪的增值服務產品，特別是生活家服務體系，雖然在四川特別是成都取得了較大成功，但在併購整合長三角地區的物業公司過程中，生活家服務體系卻難以推行，給藍光嘉寶服務帶來了不小的壓力。

相反，雅生活服務在2019年雖然通過大舉收併購擴大規模，但卻一直避免直接管理各公司及相關項目，從而規避相關風險。目前，雅生活服務主要通過建立戰略發展委員會，將各股權合作企業整合在一起，實現自身的持續發展。

對於和泓服務而言，通過規模快速擴張從而實現自身的蝶變本無可厚非，但如果自身管理基礎與相關配套體系無法有效建立，恐將變成一場惡性擴張。