（來源：黑石集團官網）
黑石重倉中國的策略仍在繼續，剛剛，黑石又入手了一個物流園。
1月20日黑石集團正式宣佈，旗下黑石房地產機會型基金已經以11億美元從富力集團收購粵港澳大灣區內最大的城市物流園區。
早在2個月前（2020年11月），富力地產就已公告稱，將所持廣州國際機場富力綜合物流園的70%股權轉讓給黑石集團。如今黑石也進行了官宣，意味着這筆交易已經徹底落地。
項目總佔地1470畝，規劃總建面積達142萬平方米，現已投入運營的物業面積約達92萬㎡，包括高端電梯式倉庫、三層盤道式倉庫，2+2式坡道倉、全温區冷庫、現代化辦公大樓及配套員工公寓等，具備極強的倉儲擴容性。（來自官網）
富力空港物流園地段處於城市中心（來自官網）
公告顯示，黑石基金將持有該物流園區 70%的股權，富力集團的全資子公司富力地產將持有剩餘的 30%股權。至此，黑石集團在中國的物流投資組合大幅擴張了近三分之一，達到 5300萬平方英尺，覆蓋國內23個城市。
最近幾年以來，黑石在中國的佈局顯然不止物流板塊，在IDC數據中心，商辦寫字樓，購物中心，公寓甚至停車場板塊，黑石出手都非常迅猛。
拿了這麼多資產，黑石是有什麼“點石成金”的魔法嗎？
作為黑石中國區房地產板塊的主管，黑石集團全球合夥人、高級董事總經理王天兵此前曾在中國城市更新大會上，系統闡述過黑石“Buy it，Fix it”的資管策略，如今再來看這些經驗，一點也不過時。
接下來，就讓我們重温一下黑石的改造魔法和黑石擅用的6大槓桿工具。
以下為王天兵演講實錄：
主題演講：《BUY&FIX，黑石經典城市更新案例》
來源：中國城市更新論壇
演講時間：2017年底
黑石集團全球合夥人、高級董事總經理王天兵
01
450人管理3700億美金，只有一個投委會
我是王天兵，黑石集團全球合夥人，我是黑石中國區域房地產主管，在黑石7年的時間。
我先簡單介紹一下黑石，再跟大家分享一下我們在芝加哥的一個城市更新項目案例。
黑石集團是在1985年成立，我們有6個板塊，管理的資本金、投資者資本金超過3700億美金。
房地產和PE是我們主要的兩個部門，其中房地產的規模是1000億美元左右，投資超過26年。
房地產基金主要由三個部分組成：
1、房地產機會型基金，也是最大的一部分；
2、地產策略性基金；
3、核心基金，也就是購買持有一定相對成熟的房地產資產。
簡單介紹一下黑石對房地產的投資策略，歸納為兩個字，也就是今天的主題：Buy it，Fix it。
26年以來，黑石是怎麼貫徹這個主題的？是通過黑石450位同事，27位全球合夥人，這些全球合夥人40%以上都有跨地域的工作經驗。
我們總部在紐約，在亞洲主要有6個辦公室：香港、上海、印度、孟買、新加坡、日本、悉尼。這450多個合夥人，這麼多辦公室，其中值得一提的是，我們只有一個投委會。
在一個投委會決定這些房地產的投資，無論是中國上海的項目還是在美國紐約的項目，都是通過這一個投委會來決策判斷。
剛才説的是投資，那黑石怎麼樣來Fix？
這個Fix，就是通過我們6大資產管理的方法，也就是6大槓桿的作用，來聚焦資產的提升？
城市更新也好，其它改造也好，最重要的一點是要提升資產的經營和收入，最重要的一點就是第一點：
1、租賃。提升各種業態的組合和租户的變化，來提升租賃的收入。
2、戰略性的資本投入。這個資本投入不僅僅是對房地產外部的改造，並且通過各種各樣的增值來提升房地產的質量和形象。下面我要講的西爾斯大廈就是其中比較主要的案例。
3、戰略性處置/收購。在一個資產包裏，通常存在着核心資產、優質資產，也存在着所謂的非核心資產，在大規模的資產包裏如果要提升價值，不一定是一定的買買買，在很多情況下要處置非核心資產、經營增長慢的企業，而通過併購的方法來加入優質的資產、增長快的資產，這就是策略性的進行收購和處置。
4、資產層面的費用控制。這個不用説了，就是減少費用。
5、在公司層面，比如説有很多資產包、管理公司，通過公司層面來減少一定的運營費用。
6、提升和改善資本結構。資本結構存在着短債、成本高的債，往往需要把它換成長期的債，成本相對比較低的債，來提高整體項目的收益率。
02
CapRate從6.3%升到9%，黑石如何點石成金
今天，我要講的就是西爾斯大廈的一些情況。去過芝加哥的朋友都瞭解，這是芝加哥最高的建築，全世界第六高的建築，110層，527米。1973年建成的，到今天已經有40多年的時間了。
西爾斯大廈
大家可以看到，外立面和它的高度，以及未來要進行更新改造的大堂，還有它的入口。左邊兩張是它的實景照片，右邊兩張是要更新改造之後的一些圖片。
位置，大家也知道，這是芝加哥的核心位置。西爾斯大廈的周圍，交通非常發達，每天的人流量將近100萬，可能也不堵車。
這個大廈構成：底層是一些零售，然後往上走是辦公樓、觀景台。如果大家去過帝國大廈，或者香港ICC、台北101，這些觀景台是旅遊的重要景點。
再往上面非常有趣，其中還有一個天線，因為它的天線位置高，所有的電信公司的天線都要擺放在上面。從樓宇的收入來説，天線租金收入超過樓宇收入的10%。
我們從投資人角度來看看，這個資產、交易投資的亮點在哪？
這是一個2015年黑石完成的交易，當時的總投資是13億美元。
13億美元什麼概念呢？資本化率大家都知道，收購Cap Rate （Capitalization rate）資本化率，是6.3%，Cap Rate 裏面的內容是什麼呢？包括按照80%出租率達到6.3%的資本化率。
當時芝加哥市場的平均交易Cap Rate 是5.8%左右。而且，當時芝加哥市場的平均空置率，以及西爾斯大廈歷史十幾年來平均空置率是10%。如果我們提升它的出租率，按照市場的出租率來説，我們收購這個資產差不多是7%的Cap Rate。
同時，租户都是美國一些大的企業，包括美聯航和著名的律師事務所，平均租約超過9年，是非常穩定的投資。
還有一點，從收購的價格來説，我們在13億美元的收購價格，如果換算成所謂跟重置率相比（買一塊地蓋這個房子），是重置成本的一半左右，換算成人民幣也就是25000美元左右/平米。
所以，大家首先同意買的比較便宜。另外，它的潛在價值還會在哪裏呢？
之前業主對它的管理、提升的價值、保持資產的品質，做的不是太好。黑石決定，花差不多5億美元來提升它的價值。具體做什麼？後面我會介紹。
如果大家要問的話，為什麼我們能買到那麼便宜的資產？其中説白了就是兩條：速度和確定性。
速度來源於黑石現在在美國有超過500萬平方米的寫字樓，同時在芝加哥地區也收購過56萬平米的寫字樓，所以對市場的把握非常高，當然有大量的資本迅速的完成交易，來確保我們能夠按照非常合理的成本買到這個資產。
芝加哥市場的簡單情況，這個我就不多説了。但是從租户來説，2012年以來有很多租户，有超過40多萬平米新的租户搬到了芝加哥。芝加哥的CBD科技租户，從原來的33萬平方米增加到了超過100萬平方米。
我們經常研究這個特點，我們投資的策略和想法是尋找這些租户會到哪裏去，我們會更願意投資在那些市場上。
另外，從芝加哥CDB市場的空置率來説，從2010年到2016年的四季度下降了許多，從15%下降到10%左右。
然後，芝加哥辦公樓市場的租金也逐步從2010年的19美元升到了25美元。
我們是怎麼創造價值和資產做的提升：
西爾斯大廈現狀，雖然看起來還可以，但實際上已經比較老舊了，那麼怎麼辦？我們準備花5億美元進行改造。
商業面積是地下三層和地上三層，我們準備新增1.1萬平方米的商業，打造一共2.7萬平米的商業中心。然後，新增健身房和租户的休息室、會議室、會議中心，來提升租户的體驗。
從商業角度來説，剛才説的地下三層和地上三層商業，其中有差不多9000平方米是新增的餐飲面積，我們準備吸引20家時尚餐飲品牌進入西爾斯大廈，為現有西爾斯大廈的租户以及到西爾斯大廈來旅遊的遊客提供服務。
每天到西爾斯大廈的遊客，有超過2.5萬名遊客，每年有170萬人來西爾斯大廈來參觀。所以，吸引高品質的餐飲進入西爾斯大廈，不僅能夠滿足現有租客的需求，而且更能吸引這些遊客。
新的玻璃幕牆的結構以及室內的裝修，這個實施計劃已經在逐步開展當中。
這張圖是大堂和轉換層，左上角是新的雙轎電梯廂大堂，左下腳是轉化層，右邊兩張圖是提供的新會議設施，以及3000平方米的健身中心，只對租户開放。
租户過去沒有這種體驗，租户有了客人可以到轉換層的租户休息室，以及到小會議室，如果公司要搞一些活動的話可以到這些設施來活動。健身房也是隻對租户開放的健身房，會吸引這些租户到西爾斯大廈來入住。
改造以後，為經營帶來了什麼？我們新簽約的辦公樓租約，從我們收購時候起，由於這個計劃的公佈，新籤的辦公樓的租金已經提升了25%。
第二，2.7萬平方米整體商業面積，我們剛剛開工已經預招租了一半左右。所以，未來穩定的租金回報率是可以看到的。另外，從Cap Rate 的角度來説，收購時是一個6.3%的Cap Rate ，按照我們的測算和計劃，改造完成以後，這個資產穩定以後，基本上達到從6.3%到9%的Cap Rate 。
所以，提升經營的收入也是非常可觀。