來源： 每日經濟新聞
2021年7月29日，泛海控股股價盤中最低觸及1.91元/股，創2008年11月以來新低。近一年來，泛海控股股價累計跌幅達53.03%（數據源自Choice）。
賣賣賣是這兩年來泛海控股的主基調，然而這段時間，其資產拋售之路也變得無比坎坷。
7月28日，泛海控股公告，控股股東中國泛海及其一致行動人合計持有67.83%公司股份，其中3,506,272,908股股份已被質押，佔其所持股份的99.48%。
而在幾天前一則出售民生證券的公告中，泛海控股特別提及，這次交易將更好地保障和推進公司所屬武漢中央商務區項目開發建設，深度參與和助力武漢金融城發展，從而進一步提升公司的可持續發展能力與水平。
同期，泛海控股高層也出現人事調整，董事長宋宏謀，副董事長、總裁張喜芳辭任。
深陷債務危機的泛海控股，近期幾乎是以一天一則公告的趨勢怒刷存在感，從拍賣、仲裁到發債、擔保、人事等無所不及。而泛海控股持有的武漢中央商務區，被業內認為是其為數不多僅存的優質地產項目，《每日經濟新聞》記者日前實地走訪了該項目。
官司不斷
從武漢天河國際機場駕車向南，行至過漢口站的二環線內後，高架路兩旁開始整齊湧現大規模的淺灰色住宅和寫字樓，與周邊樓盤形成鮮明區分，這便是泛海在武漢開發的最大項目——武漢中央商務區。
武漢中央商務區由泛海控股旗下的武漢中央商務區建設投資股份有限公司開發建設，規劃面積7.41平方公里，建築面積約1400萬平方米，是武漢市“十二五”規劃的以金融、保險、貿易、信息、諮詢等產業為主的華中地區現代服務業中心，以集團總部辦公為主。
從規劃業態上來看，武漢中央商務區的重點項目有高達438米的武漢中心大廈、武漢世貿中心、泛海城市廣場、泛海國際SOHO城、泛海國際居住區、泛海時代中心、泛海創業中心、泛海國際中心等。
武漢中央商務區銘牌 每經記者 甄素靜 攝
作為武漢“新心臟”的建設主體，武漢中央商務區建設投資股份有限公司成立於2002年2月，現如今更名為武漢中央商務區股份有限公司（下稱商務區股份）。股東出資比例中，泛海控股以89.22%比例位居大股東之列。其中，除住宅和少數商業、定製的幾棟寫字樓外，大部分項目都由泛海控股自持，對資金要求非常高。
現階段，同母公司流動性危機相比，商務區股份日子也並不好過。啓信寶顯示，該企業風險為“嚴重”等級，自身風險已高達373條，關聯企業風險則將近3000條。
而關於商務區股份最新的風險提示時間是7月19日，分別為截至本月累計欠繳企業所得税金額2.81億元、契税1176萬元、增值税2729萬元，城市維護建設税463萬元，房產税403萬元以及印花税946萬元，城鎮土地使用税726萬元和土地增值税5825萬元，共計約4億元。
除欠繳税款外，商務區股份近期還因建設工程施工、民間借貸、金融借款、房屋買賣等糾紛，被武漢市政環境工程、招商銀行、光大銀行等提起訴訟。
而從時間安排密度來看，在7月及未來的兩三個月內，商務區股份每週幾乎都要面對1～2次開庭。
停工多年
整體來看，投建10餘年的武漢中央商務區已進入半運營狀態。記者在實地走訪中看到，中國郵儲銀行、招商銀行、平安銀行等已入駐，樓體有明顯的企業標識。
對於最新運營情況，泛海控股對外的口徑是入駐企業超過3000家，註冊資金過億的企業近30家，世界500強企業約20家。
《每日經濟新聞》記者在實地調查中看到，商務區內由中建二局承建的武漢世貿中心B地塊艾迪遜酒店工程正在施工中，同時該區域還矗立着3棟停工已久的建築，和已封頂但一直未投入使用的武漢中心大廈。
在中心廣場右側，有兩棟玻璃幕牆搭建到一半的建築，看起來與周邊環境格格不入。工地牆內綠色藤蔓已爬過圍擋，伸至人來人往的道路旁。鋼材和玻璃幕牆分別堆放在工地小路的兩旁。往工地深入走，可以看到大量空地被改為周邊寫字樓的配套停車場，不斷有車主進入工地取車。
記者從知情人處獲悉，這處停工的項目即泛海時代中心，由4棟寫字樓組成，計劃總建築面積約40萬平方米，停工的兩棟寫字樓原本計劃散售。另兩棟分別是為郵政儲蓄銀行、中國移動定製的寫字樓，目前已交付。
對於泛海時代中心停工復工的更多事宜，記者分別致電該項目建設單位一位李姓和施工單位一位彭姓負責人，李姓負責人表示，“公司沒有授權我，跟我們公司聯繫。”
彭姓負責人則表示，具體問題聯繫我們業主泛海那邊，有很多事情我們也不方便回答。對於復工，其乾脆地回答道，沒有，業主（泛海）正在洽商這個事情。
在中心廣場後側，是由泛海投資約50億元建設的武漢中心大廈，也是彼時的武漢第一高樓。目前該項目也處在停工狀態，工地外圍被藍色擋板緊緊圍住，裏面建築材料雜亂堆放，門口僅有一位保安人員值守。靠近武漢中心大廈的幾個地鐵口也處於封閉狀態，臨近傍晚，不少市民前來饒樓健身散步。
在武漢中心大廈後側，規劃的是夢澤湖公園，仍處在封閉狀態。但透過鐵網柵欄看過去，該公園也被改為周邊寫字樓配套的停車場。
此外，在中心廣場西側，還有一棟施工進度遠不如武漢中心大廈和泛海時代中心的樓體。該樓體框架剛剛搭建起來，光禿禿地矗立在已交付的平安銀行寫字樓之後。
實際上，除與周邊城市界面對比鮮明的數棟爛尾樓外，武漢中央商務區內能給人直觀視覺衝擊的，還有已交付的遍佈CBD的9個住宅園區。
《每日經濟新聞》記者從中介處獲悉，之前園區內住宅大部分由泛海開發，包括碧海園、香海園、蘭海園等，目前二手房掛盤均價在3.4萬～4萬元/平方米，遠高於片區2.2萬元/平方米的均價，因此該處住宅也被視為是片區內的豪宅代表。
不過記者在走訪中發現，近期綠城已將售房廣告打在了商務區最核心位置的中心廣場上。這也意味着，從今年開始，中央商務區內的核心居住區開發，將打破由一家開發商獨大的局面。
綠城所售的精裝房項目，便位於今年1月泛海30億元售出的夢澤湖公園南地塊。2021年1月，泛海控股宣佈將以30.658億元的價格向綠城出售武漢中央商務區宗地20地塊，泛海控股產生資產處置收益約12.51億元。
僅僅半年之後，綠城就已在原本大地主泛海的地盤，迅速地開放了城市展廳。
綠城進入武漢中央商務區 每經記者 甄素靜 攝
坎坷身世
武漢中央商務區可謂泛海控股僅存的優質地產項目。
對盧志強來説，武漢中央商務區是其繼北京姚家園、上海董家渡之後完成對泛海系地產架構佈局的標杆項目之一。
早年間在盧志強出手之前，新世界和金地等都參與過武漢中央商務區項目的談判，但結果均無功而返，一個很重要的原因便是，項目所在的王家墩曾是空軍基地，儘管早早被列為武漢市重點工程，但當時連武漢市都還沒有獲得這一區域的土地使用權。
《每日經濟新聞》記者獲取到一份麥肯錫此前為武漢CBD做的戰略策劃，該項目規劃建築面積達600萬～800萬平方米，總投資165億～230億元，吸收投資額則高達400億～500億元，擬分三期建設，總週期15年，預計2019年建成。
時任商務區股份副總裁的徐建兵曾在接受媒體採訪時説，只需完成七通一平就可出手，我們要做的只是前期3～5年的事。到2007年之前，我們將把CBD的所有地塊賣掉。
泛海控股也曾在一份融資公告中表示，“武漢中央商務區項目為公司的重點開發項目，是公司盈利的重要支撐點”。
記者瞭解到，從2015年開始，泛海控股以每次數10億元的增幅陸續向商務區股份增資，將其註冊資金由最初的20億元增至目前的約388億元（數據自啓信寶）。
但現實是項目推進一直不太順利。泛海控股在2018年年報中就曾表示，公司年內可售項目主要位於北京、上海、武漢三地，其中北京、上海項目受調控政策影響，實際入市時間嚴重晚於預期。
2019年1月，泛海控股以總價149億元將上海董家渡項目、北京姚家園泛海國際居住區相關地塊售予融創，衝抵債務後變現125.53億元。
此後，業界盛傳北京姚家園項目更改規劃，有投資者質疑武漢中央商務區項目規劃，泛海控股給出的回應是均按照2004年官方整體方案進行，但也不否認進一步對局部規劃進行優化。
轉手賣掉北京、上海兩地優質項目後，泛海控股決定“聚焦於發展空間廣闊且更符合公司未來發展戰略的武漢中央商務區項目”，但從其公示的最新項目信息看，延期竣工已是既定事實，最長的施工週期預計超過16年。
對於武漢中央商務區現階段建設規劃問題，《每日經濟新聞》記者向泛海控股方面發去採訪訴求，並未獲得有效回覆。
記者留意到，在今年6月深交所問詢函回覆中，泛海控股表示，2020年以來，新冠疫情對所屬武漢中央商務區項目銷售、回款、開發進度等形成重大負面影響，公司當前面臨階段性現金流匹配問題。
對於武漢中央商務區幾個重點項目，泛海控股曾表示，公司房地產項目建設週期較長，存貨週轉率較低，但不存在滯銷情形。
以武漢中心大廈為例，泛海控股預估其售價約為91.61億元，未來工程投入及銷售費用約為18.07億元，相關税費約8.93億元，預計可變現淨值約為64.61億元，賬面價值為61.03億元，可變現淨值高於賬面價值，不存在減值情況。
對此次記者實探的武漢世貿中心、泛海時代中心、商務區4000畝內基礎設施項目，泛海控股此前在年報問詢函回覆中均曾表示“不存在減值情況”。
轉型7年
泛海控股的轉型始於2014年，通過內部整合與外部收購，公司涉足證券、信託等多個金融領域，並逐一拿下金融牌照。2020年1月，泛海控股官宣變更行業分類，由房地產全面轉型至金融。
從營收結構看，據Wind，2015年泛海控股的房地產業務營收佔比達68.37%，2016年為71.63%，2017年降至46.41%，2018年則進一步降至34.85%。截至2020年12月31日，房地產營收佔比僅15.19%。
事實上，受房地產行業調控和轉型等方面因素影響，泛海控股總營收已經連年下滑。《每日經濟新聞》記者梳理了泛海控股近年年報，據Wind，其2016年～2018年的總營收分別是246.71億元、168.76億元、124.04億元，同比變化幅度分別是79.41%、-31.59%、-26.51%。
2018年8月，市場開始傳言泛海資金鍊危機。
有投資者戲稱，泛海控股當年發佈的公告十有八九都是融資借款（包括給子公司融資擔保）。
記者梳理發現，2015～2018年，公司擔保餘額逐年走高，分別是333.34億元、652.53億元、853.64億元、848.45億元，而與此相對應的擔保額佔淨資產比例分別達323.99%、356.09%、425.34%、421.74%，泛海控股的淨資產發展增速遠遠追不上其擔保額。
值得留意的是，泛海控股2015～2018年直接或間接為資產負債率超過70%的被擔保對象提供的債務擔保餘額是180.74億元、320.56億元、470.92億元、479.55億元，佔各年度擔保餘額比例佔比均在5成左右。
此後泛海控股業績有所起色，2019年實現總營收125.02億元，同比增長0.79%；2020年為140.57億元，同比增長12.17%。
不過這並沒有阻擋機構連續下調對泛海控股的信譽評級。2020年3月23日，惠譽將泛海控股長期外幣發行人違約評級及高級無抵押評級自B-下調至CCC ；此後的3月31日，惠譽確認並撤銷泛海控股CCC 長期外幣發行人違約評級。
今年7月1日，根據泛海控股最新一則擔保公告，其對外擔保實際餘額為571.67億元，佔2020年經審計淨資產的344.25%。其中，商務區股份向融創出售資產而產生的過渡期擔保，實際餘額為95.28億元，佔2020年經審計淨資產的57.37%。
而在2020年年報中，泛海控股表示，公司戰略轉型已初顯成效，金融業務已發展成為公司核心業務，地產業務作為重要板塊將着力優化。金融業、地產業系強監管行業，近年來受政策和市場影響，增長空間受到一定製約。
高峯期泛海控股的股價超過20元，截至7月30日收盤只剩下1.99元。