現金短債比0.43 正商實業折價4%、年內第二次配股償債

出品：大眼樓管

作者：青檸

正商實業年內第二次配股償債，折價4%，較上次配股折價幅度擴大不少。在傳聞於明年1月1日起開始實施的“三道紅線”新規下，降槓桿壓力較大。同時，正商集團通過認購新股將對正商實業的持股比例維持在70%左右，持續的注資、輸血，整體上市意味漸濃。

年內二次配股

11月24日，正商實業公告稱，擬以每股0.46港元的價格配售最多15.26億股新股，配售事項的最高所得款項7.02億港元，對應淨額約6.99億港元。此次配售股份相當於現有已發行股份總數的13.24%，及發行配售股份後已發行股份總數的11.69%。

值得一提的是，這是正商實業年內第二次配股融資，2015年上市以來的第四次配股。而此次0.46港元的配售價較公告當日（24日）收盤價折讓4.17%，與2020年5月8日的配售相比，折價幅度擴大不少。

此次配售所得款項用途與5月的配售一致，90%將用於償還銀行及其他貸款，餘下的10%用於一般營運資金。

藉助配股，正商實業可以在控制負債規模的情況下獲得現金流，並通過增厚資產進一步降低槓桿率。

今年下半年三道紅線融資新規的出台，無疑讓處於擴張期的房企按下了減速，尤其是槓桿率較高的房企。截至6月末，正商實業剔除預收款後的資產負債率為89.91%，而淨負債率則高達343%，現金短債比（不含受限制現金）僅0.43倍。正商實業三個指標都遠遠超過三道紅線監管要求的紅線，槓桿率較高，降負債壓力較大。

正商實業表示，公司也考慮過房企常見的債務再融資等方式，但因為要新增融資成本等便依然照舊選擇了股權融資。而正商實業的發債成本的確比較高。

Wind資料顯示，正商實業上市以來共發行過5筆美元債，四筆都在2019年，而發債利率高達8%、12.5%、12.8%，在業內處於較高水平。

正商集團再注資

配售勢必會稀釋股東持股，此次若15.26億股悉數配售，則正商實業控股股東，即正商集團的控股子公司Joy Town的持股比例將由66.76%稀釋到58.96%。

但此次除了配售新股籌資外，正商實業還將按相同價格向Joy Town發行60.78億股新股，將全部股東貸款27.96億港元資本化。完成後，Joy Town在公司持股將由66.76%增至71.99%。

值得一提的是，2019年，正商實業的配股便曾一度將Joy Town的持股比例稀釋至57.95%，但之後通過特別授權認購新股，Joy Town的持股比例又回升至74.77%。

正商集團持續鞏固其絕對控股地位，持股比例70%以上。隨着注資動作的加快，市場猜測的正商集團整體上市或也指日可待。

今年3月31日，正商實業間接全資附屬公司星豐發展有限公司收購了興城控股有限公司100%股份，總代價為23.68億元。而資料顯示，興城控股原為正商集團旗下，擁有中國河南省鄭州市及洛陽市數個發展中物業。並且於3月31日，Joy Town還與正商實業訂立貸款協議， Joy Town向公司提供無抵押、免息貸款人民幣23.68億元作為財務資助，用於撥資收購事項。無疑，是正商集團再次向正商實業注資。

今年6月，正商實業還獲批准向正商地產收購了三個分別位於鄭州市和洛陽市的項目。

從去年7月由正恆國際更名為正商實業後，正商實業的拿地力度明顯增強，自從2015年上市以來，正商實業的發展終於駛入快車道。

2019年，正商實業拿地10宗。今年公司預計拿地投資額為140億元，上半年拿地19宗，7月和8月兩個月則拿地近20宗，且拿地均在河南。

而在目前的槓桿水平下，明年1月前可以降到綠檔的概率很小，而綠檔的有息負債增速僅為15%，融資環境收緊或會令公司的業務增長大幅受限。