錦和商業董事長 鬱敏珺
樂居財經 程孟瑤 發自上海
上市後的首份年報，打破了錦和商業（603682.SH）的“平穩”，多項盈利指標創下十年新低。
2020年，錦和商業毛利率為34%，同比下滑3.44個百分點，而2011 年至 2019 年間，其毛利率基本上穩定在 37% 以上；同期，錦和商業加權平均淨資產收益率（ROE）滑落至10.67%，與2019年的22.58%相比，陡然“腰斬”，2011 年至 2019 年間，其 ROE基本穩定在 20% 以上。
不過，其淨利率僅同比下降0.7個百分點至21.1%，並未創十年新低，只因它在為錦和“護航”。
非經常性收益“挑大樑”
2020年，錦和實現營業總收入7.39億，同比下降10.1%；歸母淨利潤1.56億，同比下降12.8%。樂居財經發現，“非經常損益”中收益項目貢獻的當期利潤約5282.52萬元，換句話説，期內1/3的歸母淨利潤來自於它。
據披露，非經常收益項目包括政府補助1908.95萬元，同比增長33.6%；理財收益1169.25萬元，同比暴增4倍；以及房屋拆除補償款等其他營業外收益2204.7萬元，補償款主要來自越界創意園物業持有方上海廣電股份浦東有限公司，是對原租賃協議中因拆除部分房屋而減少的租賃範圍及物業管理範圍進行的補償。
從近五年數據來看，錦和商業非經常性收益大多在1000-2000萬元之間，2020年該項收益暴增256.1%至5282.5萬元，成為淨利率“軟着陸”的重要幫手。
如果扣除非經常性損益，錦和商業扣非歸母淨利潤為1.16億元，同比下跌超30%；扣非後ROE滑落至7.95%，同比下跌13.2個百分點，從“腰斬”到“膝斬”。
截止4月9日，錦和商業市值39億元，而上市首日收盤時市值為54億元。一年時間，錦和商業市值縮水約27.8%。
物業服務毛利率暴跌
錦和商業主打輕資產運營，主營業務為城市老舊物業、低效存量商用物業的定位設計、改造、招商、運營和服務。為擴大經營規模，錦和也開始通過受託管理模式和合資運營模式拓展新的項目。
期內，7.4億元的營業收入全部來自“商務服務業”。其中租賃、物業服務及其他，佔營收比例分別為73.16%和26.84%，相比2019年74.27%、25.73%的構成變化不大。但在毛利率上，租賃業務從2019年38.25%的提升至44.78%，物業服務及其他則由2019年的35.13%下降至4.6%，驟降30.53個百分點。
從地區來看，2020年錦和在上海獲得了6.69億元的營業收入，佔總營業收入的90.61%，杭州、北京、蘇州以及南京地區亦有貢獻。其中，上海地區毛利率36.49%，在所有區域中最高；北京、南京地區毛利率在19%左右；蘇州地區毛利率15.48%；杭州最低，毛利率僅7.47%。
輕資產模式意味着公司不需要擁有物業產權，年報也顯示，大家常説的“二房東”模式幾乎承擔了錦和2020年的所有利潤，但對於資產優勢並不明顯的錦和，利用“二房東”角色進一步發揮運營優勢。
在營運能力方面，錦和旗下代表性創意產業園區品牌——“越界”，是國內文創產業園中的佼佼者，在舊園區改造和運營上，目前已經形成了一套成熟的運作模式。自2016年起，錦和眾多園區的平均出租率始終保持在90%以上。2020年疫情衝擊之下，錦和商業成熟項目出租率保持在九成左右。
截止2020年底，錦和商業經營活動產生的現金流量淨額 2.07億元，較上年同期下降 22.15%。
另外，除了“二房東”業務，錦和商業官網顯示，通過受託運營的經營模式，錦和也提供各類運營、管理、諮詢服務並獲得相關收入，包括招商諮詢策劃、物業管理等服務。
多元化擴張
報告期內，錦和商業以承租運營模式，與上勤集團簽約了“柳州路431號項目”，面積約7000平方米；中標了上海蒲匯塘路申航大樓項目，面積約3600平方米。
據錦和商業官方微信消息，“柳州路431號項目”更名為“越界尚勤園”，目前已進入設計改造階段。
該項目座落於徐彙區柳州路上，毗鄰上海漕河涇高新技術開發區，南鄰光大會展中心、田林商業街，北面徐家彙商業中心、上海體育館。距軌道交通1號線約800米，並有十餘條公交線路經過。項目周邊商業配套成熟，休閒、餐飲、酒店一應俱全，距離徐匯日月光中心步行距離約900米。
2020年12月，錦和與翌成創意簽署《收購意向書》，收購其相關公司股權，拉開了上市後併購重組的序幕。據瞭解，翌成創意持有上海翌鉦100%股權、上海豪翌100%股權、上海匯柯49%股權。其中，上海翌鉦運營管理租賃項目15個，面積約8萬平方米；上海豪翌運營管理租賃項目2個，面積約5000平方米；上海匯柯運營管理租賃項目1個，面積約1萬平方米。
截止報告期末，錦和在管項目64個，在管面積約88萬平方米，具體來看：
錦和商業承租運營的項目有25個，可供出租運營的物業面積約57萬平方米；參股運營的項目有2個，可供出租運營的物業面積約8萬平方米；受託運營的項目有37個，可供出租運營的物業面積約23萬平方米。
輕資產運營的最大優勢就在於規模化、快速擴張，藉助資本市場的加持，錦和未來發展空間可期。當城市發展進入存量時代，大家不約而同的走上輕資產的道路，如何將佈局擴大到全國範圍內，依然是錦和不得不考慮的問題。