作者 | 王澤紅
出品 | 焦點財經
温州人黃偉喜好搞投資，在地產圈早已不是秘密。
兩年前，由他控制的新湖中寶（600208.SH）以30.6億拿下綠城12.95%股權，一舉成為綠城第三大股東，曾轟動整個地產圈，後又陸續減持套現。
近些年，他偏好高科技領域，投資企業正陸續從投入期到成熟期過渡。目前已有 2 家登陸科創板，3 家通過發審會，未來3年左右將有約10家被投資企業進入IPO，為新湖中寶貢獻利潤。
當前，地產行業正處在出清階段，絕大多數同行面臨融資不暢、銷售下滑、利潤壓縮的局面，新湖中寶也是如此，2021年地產業務結算毛利率26.99%，較去年同期下降12.9個百分點；歸屬上市公司股東淨利潤22.37億元，同比下滑29.31%。
黃偉找到了一個新增長空間，新湖中寶稱在傳統地產業務增長有限的情況下，高科技領域的佈局為公司拓展了未來發展的空間。無論是黃偉，還是新湖中寶管理層，對於投資業務都抱有極大的期待。
投資業務，究竟對新湖中寶的業績增色如何？近日，上交所下發關於2021年年度報告的信息披露監管工作函（下稱“工作函”），要求新湖中寶就投資業務、房地產和貿易業務，以及流動性等問題進行回覆。
6月6日晚間，新湖中寶針對工作函問題一一回應，其投資生意也由此詳盡揭開。
盈利靠投資支撐
資本大鱷黃偉的運作實力，再一次從答覆中得到印證，正如同他當年以股票、期貨起家。
2021年，綠城中國錄得歸母淨利潤44.69 億元，新湖中寶當期分得3.85億元。如果將中信銀行、綠城、萬得、新湖控股和趣鏈科技等股權投資囊括在內，中湖中寶2021年長期股權投資確認投資收益達29.09 億元。
將時間線和範圍拉長，從2019至2021 年，新湖中寶通過股權投資分成、被投企業分紅和派息、處置長期股權投資等方面，共產生投資收益分別達 36.44億元、46.09 億元、35.74 億元，佔當期淨利潤比重分別為 128%、169%、160%。
從其2021年投資收益構成來看，主要來自於所投企業歸母淨利潤分成，高達29.09 億元；其次是被投資企業的分紅或派息，金額合計 12.03 億；而處置長期股權投資產生的投資收益僅1.18 億元。
其中，綠城中國處置對價 8.44 億元，處置產生的投資收益虧損3.19 億元；萬得信息處置對價 5.79 億元，處置產生的投資收益 3.13 億元；趣鏈科技處置對價 1.21 億元，處置產生的投資收益 0.75 億元。
同期，新湖控股和趣鏈科技由於近兩年業績持續虧損，新湖中寶按持股比例享有的淨利潤份額，也相應出現虧損。其中，新湖控股2021年淨利潤虧1.89億元，新湖中寶當期享有份額虧0.91 億元；趣鏈科技淨利潤虧2.03億元，新湖中寶當期享有份額虧0.99 億元。
為此，上交所要求新湖中寶説明兩家公司持續虧損的原因，以及未計提減值及合理性。
新湖中寶解釋稱，新湖控股的主要資產是湘財股份，因其對湘財股份等的投資主要來源於股東借款等債務資金，並因此計提了相應的利息費用；同時，由於其來源於湘財股份的會計利潤為按其持股比例享有的湘財股份淨利潤的份額，持有湘財股份產生的股票增值收益無法在賬面體現，故新湖控股近兩年歸屬於母公司的淨利潤均為負數。
而趣鏈科技系高科技企業且處於業務快速發展的投入期，此階段具備研發費用較高，規模快速發展導致業務成本和銷售費用較高和股份支付費用較高等特點。但從業務增長潛力看，其主營業務的毛利率在60%以上，且近幾年營收呈翻倍式增長。從市場估值看，2021年最新一輪融資估值為62億元，新湖中寶對其投資的平均估值為 26億元，已獲較大增值。
所以，未對新湖控股和趣鏈科技進行計提減值。
玩轉股權質押融資
為了實現自身融資，新湖中寶將不少被投企業的股權進行質押。其中包括綠城中國，通過質押股權融資11.19億元，為全資子公司補充流動資金。
截至2021年末，新湖中寶質押或受限的長期股權投資為 190.04 億元，質押或受限的其他非流動金融資產 10 億元，質押的其他權益工具投資 3.15 億元。
另外，截至2021年末，新湖中寶還有其他應收款期末餘額 73.64 億元，包括給關聯聯營企業新湖控股的股東借款 34.57 億元，應收融創股權債權轉讓款 10.09 億元、應收逸合投資往來款 3.64 億元，期末已計提壞賬 2.36 億元。
上交所要求其根據其他應收對象的資信情況、實際逾期情況及償付進展等，分析説明相應壞賬計提的充分性。目前，新湖中寶前五大應收對象分別是新湖控股、融創房地產、南通啓新置業、綠城房地產和逸合投資。
其中，新湖控股系新湖中寶聯營企業，因股東同比例出資投入而形成，新湖中寶認為新湖控股業務經營良好，具備償還能力；綠城房地產集團、逸合投資系合作項目的合作股東，因項目公司產生富餘資金向其提供財務資助而形成其他應收款。
南通啓新置業有限公司系新湖中寶與綠城房產共同投資的合營企業，因對合營企業按股比投入資金而形成其他應收款；而融創房地產集團系合作項目的合作股東，因合作項目股權債權交易款分期收款而形成其他應收款。
新湖中寶回覆到上述款項不存在逾期情況，除逸合投資往來款因為對方經營狀況惡化，面臨較多訴訟採用單項計提壞賬準備2.36 億元外，其他款項均不存在預期信用損失。
現金“基本”可覆蓋短期債
除此之外，上交所還關注到了新湖中寶的流動性問題。
到2021 年末，其短期借款、一年內到期的非流動負債、長期借款和應付債券等有息負債合計 396.56 億元。而貨幣資金僅 165.34 億元，剔除受限部分38.96 億元后，尚不能完全覆蓋短期有息負債，上交所要求其説明應對措施。
新湖中寶從四個方面進行答覆：第一，公司現有債務主要為銀行借款、信託貸款、公司債券等，截至 2021 年末，有息債務總額 428.09 億元，一年以內到期141.4億元，一至三年內到期158.2億元，三年以上到期128.4億元，期末貨幣資金基本可覆蓋短期有息負債。
第二，地產板塊現有在開發和待開發面積約 1400 萬平方米，預計未來可售貨值約 1600 億元，且集中在以上海為中心的長三角區域，預計為了銷售去化情況良好，在支付後續尚需投入的成本費用後能為公司帶來約 700 億的現金淨流入，將為上述債務的償還提供持續和穩定的資金來源。
然而，這個預計似乎有點樂觀。據克而瑞統計，2022年1-5月，新湖中寶權益銷售額僅37.2億元，全口徑銷售額86.5億元。
第三，現有一定比例的金融、高科技投資，這些投資均是優質資產，投資板塊歷年已實現變現及分紅收益超 80 億元，目前每年分紅收益約 10 億元，上述投資將為公司產生較為可觀的投資收益，亦可為現有債務的償還提供重要的資金來源；
第四，與銀行等金融機構保持良好的長期合作關係，並獲得較為穩定的授信額度。截至 2021 年 12 月 31 日，公司銀行授信額度為598.52 億元，未使用銀行授信額度為 128.71 億元。
在通篇回覆中，新湖中寶對於高科技企業的投資收益詳情，並未進一步説明，僅提及部分被投資高科技企業估值已有明顯增長，未發現存在估值當期大幅度下跌、預計經營績效低於預期等減值跡象。
從目前而言，新湖中寶的投資收益，主要還是來自於中信銀行，高科技領域投資對業績的增色尚未進一步體現，需要時間來釋放。