本息逾期45億！千億級房企藍光發展為何會陷入債務泥潭

來源： 第一財經

作者：馬一凡

苦撐大半年之後，千億房企藍光發展(600466.SH)無法應付7月債務的傳言成真。

7月13日，藍光發展在公告中承認，近期新增到期未能償還的債務本息金額達到20.6億元，包括銀行貸款、信託貸款、債務融資工具等，其中包含未能於本月11日償付的中票本息約9.7億元。

截至昨日，藍光累計到期未能償還的債務本息已達45億元，而根據不久前的公告，藍光可自由動用資金僅為兩億元。

擁有29年曆史的藍光已經到了生死存亡的時刻，一個多月前，創始人楊鏗把董事長的位置，交給了“95後”兒子楊武正。近日，曾出面安撫投資者的多名核心高管紛紛離職。

近四五年間，為了實現全國化和千億目標，藍光大舉擴張，一年前還在以超過100%的高溢價佈局四線城市。如今，境況急速轉變，藍光也步上了泰禾、福晟、華夏幸福等房企的後塵，步入債務違約的危機之中。

數據顯示，截至2021年3月末，藍光發展的總資產為2664億元，總負債為2194億元，資產負債比率達到82.35%。有息負債總額達到790億元，短期有息負債達到338億元，同期期末現金及現金等價物僅263億元。

千億房企違約

曾經的“四川一哥”藍光，經歷了銷售額突破千億、上海新總部開張、“A H”雙資本平台共舞的輝煌後，情況急轉直下。

今年7月1日，藍光實控人、前董事長楊鏗在有四川證監局官員以及債券承銷商代表的會議上承認，已經沒有足夠的流動性履行7月到期的債務。這説明藍光數個月來的自救動作，無法解決它的債務困境。

最新消息是，藍光7月11日到期的一筆中期票據違約了，而公司累計到期未能償還的債務本息已經高達45億元。

而根據藍光不久前披露的資金情況，藍光貨幣餘額為110億元，但可自由動用資金僅為2億元。

剩下的貨幣資金，有64億元是預售監管資金，需要優先用於建設和經營支出，即防止未交付項目爛尾，還有34.6億元是合作項目資金，無法單方面挪用；還有9億多是各種保證金及銀行凍結資金。

也就是説，藍光現在手中可以動用的資金，相對於已到期債務，只是杯水車薪。

目前，紮根房地產行業30年的楊鏗，陷入他創業以來的最艱難處境。近期，評級機構紛紛下調藍光的評級，重大戰略伙伴、多年金主，以及手下的職業經理人，也都棄他而去。

穆迪認為，在未來12-18個月內，藍光發展還有160億元的債券以及約180億元的非標借款將要到期，並且認為藍光不足以支付這些債務。近期，穆迪、標普、大公國際、中誠信、東方金誠等境內外評級機構全都下調了藍光發展的主體信用評級。

同時，過去多年都是藍光重要合作伙伴，為藍光的全國化擴張提供資金的金主中航信託、百瑞信託，都已因為合同糾紛、股票質押違約等原因，向法院申請對藍光集團進行司法凍結。6月10日，中航信託申請對藍光集團持有的1.55億股股份執行司法凍結；7月1日，百瑞信託申請對藍光2.35億股執行司法凍結，佔總股本的7.75%。

雪上加霜的是，藍光發展在關鍵時刻發生人事震盪，公司總裁遲峯、首席財務官歐俊明、監事會主席王小英等重要高管在前不久相繼請辭。

早在一個月之前，60歲的實控人楊鏗，更是將董事長一職讓位給了年僅26歲的兒子楊武正。這一舉動被外界解讀為藍光深陷泥潭，楊鏗失意抽身。

目前，臨危受命的少帥楊武正將先組建新的管理班子，以及拿出紓困方案。

擴張埋下敗筆

回看藍光發展歷程，這家千億房企這跌宕起伏的歷程，都發生在短短几年時間內。

過去，藍光集團創始人楊鏗的經商之路可以説是順風順水。他26歲就當上成都大型國企的開發部主任，29歲創立自己的公司生產汽車配件。1992年，剛30歲出頭的楊鏗在沿海地區考察一圈後，敏鋭察覺到中國房地產大有可為，回成都創辦了“成都藍光房屋開發公司”，多年後成為四川地產“一哥”。

在這次資金鍊出問題前，楊鏗遇到的最大困難就是2008年的汶川地震和全球金融危機，受大環境及當時四川房地產市場影響，藍光打折出售項目，一度被謠傳將破產。彼時，楊鏗包下全成都的報紙頭版，強力闢謠稱“我們沒有破產”。

在那之後，藍光一心想要走出四川，然而一直步履較慢，直到2015年，藍光成功借殼上市登陸A股，融資渠道打開，才開始大力進行全國化佈局。

此後幾年，藍光的新增土儲數量爆發增加，銷售額也從2015年的百億級發展到2019年的千億級。該公司財報顯示，2015年至2020年，藍光發展單年拿地數分別為15宗、18宗、31宗、85宗、48宗、60宗。

同期，土地投資金額大幅上升，比如在2015年時是118億元，到2018年已達310億元，翻了一倍不止。而根據wind數據，藍光發展到2019年的土地投資金額達到654億元的歷史頂峯，而2020年稍微回落至352億元。

在規模擴張的路徑上，藍光以激進拿地著稱，多次在全國各地橫掃高溢價地塊。數據顯示，2018年、2019年及2020年的平均拿地樓板價分別為2520元/平方米、4743元/平方米、6160元/平方米，每年都上一個新台階。

比如2015年，藍光發展以近20億元拿下合肥市高新區230畝的地塊，樓面地價5540元/平方米，溢價率124%；2016年，藍光發展以9.97億元在青島拿地，溢價率高達204%；2018年，小開發商京奧港在南京盲目高溢價拍地後資金鍊斷裂，京奧港南京地王險些成為爛尾樓，最終這個地王盤由藍光接手。

直到2020年上半年，藍光在土地市場上都十分彪悍。2020年4月，該公司歷經近3個半小時、196輪激戰，以溢價率123%拿下河南南陽一幅地塊；隨後的5月和6月，又分別以151%、149%的溢價率繼續在河南補充土儲；同年8月，藍光百輪激戰擊敗央企中海，首進石家莊，溢價率達到99%。

有不完全統計顯示，2020年，藍光有21幅新增地塊的溢價率超過了50%。

直到2020年8月“三道紅線”新政出台，藍光的高溢價拿地行為才停止。

過去幾年，為了配合大舉拿地高速擴張戰略，藍光啓用多種高成本的融資渠道，導致融資成本居高不下。2016年時，剛上市不久的藍光平均融資成本高達9.06%，2019年成為千億房企以後，公司融資成本仍然高達8.65%。2020年該數值稍微下降至8.2%，但仍在行業中處於相對高位。

較高的土地成本和資金成本，吞噬了藍光大部分利潤，也使得公司多年囤下的項目陷入“算不過賬”的尷尬局面。

“藍光過去幾年拿的不少土地，利潤算不過賬，優質資產不多，但是仍有多家房企在跟藍光接觸，估計藍光將進一步通過出售資產求生。”華東地產圈一名投資人士表示。

自我救贖與困局

藍光此輪危機的導火索，被認為是去年10月與平安之間的一場“意外”，因為藍光對於一筆款項未予重視，導致延期還款給平安，因此上了平安內部黑名單，繼而在金融機構間引發蝴蝶效應。

對於“意外”一説，有了解內幕的人士告訴第一財經，實際上在藍光違約前，平安已經做足警告工作。由此可見藍光早在去年下半年就發生資金面惡化了。

實際上，去年6月，上交所就對藍光的債務問題和週轉能力進行過問詢，這算是一種對投資者的警示。當時上交所發現藍光發展上一個財年期末貨幣資金為260億元，無法覆蓋其一年內到期的各項金融負債357億元。

去年7月底，藍光一邊繼續高溢價拍地，一邊開始出售資產換取現金，比如去年以9億元的出售價格將旗下迪康藥業100%的股份轉讓給了漢商集團，今年3月，把剛上市不到一年的藍光嘉寶物業以48億元賣給了碧桂園。

將上述最大的兩個子公司出售後，藍光獲得近60億現金，結果還不夠公司撐3個月，就又賣了5個項目給萬科。

據悉，在傳出資金問題後，藍光一直在努力維持正常經營。根據克而瑞統計，今年上半年藍光發展全口徑銷售額476.5億元，權益銷售額310.6億元，相比去年同期均有小幅上升。

該公司曾向投資者表示，如果能夠繼續維持經營，其全年回款應該在700億左右，上半年完成約300億，下半年完成約400億。這些回款中的一部分資金，或許能在下半年解決藍光部分債務。

對於目前的困境，藍光發展還表示，公司正全力協調各方積極籌措資金，希望在地方政府的大力支持下，在金融監管機構的積極協調下，制定短中長期綜合化解方案，積極解決當前問題。