觀點地產網 五一假期後的首個工作日，陽光城在總部陽光控股大廈舉行了年度股東大會。
一位現場投資者表示，這一次股東大會的出席管理層是陽光城近年來最齊人的一次。據觀點地產新媒體瞭解，執行董事長兼總裁朱榮斌、執行副總裁吳建斌、執行副總裁闞乃桂、財務總監陳霓出席了現場。
本次股東大會也沒有花太多時間在宣讀議案上，而是很快進入了交流階段，現場數位投資者與管理層圍繞陽光城的利潤壓力、土地投拓、物業分拆以及和戰投泰康合作等方面進行了長達90分鐘的交流，其中朱榮斌也罕見回應了一直縈繞的離職傳聞。
陽光城最近的股價持續走低，在上一個交易日（4月30日）甚至觸及了近一年來的谷底5.51元，泰康所帶來的市場效應並沒有改變房地產行業整體的走勢，陽光城目前市值約為235億元。
關於陽光城的討論點主要在於，在這個高度不確定性和充滿競爭性的市場中，公司過去的高增長邏輯難以為繼。在各種精細化要求下公司並沒有展現出技高一籌的實力，仍在調整過去埋下的管理和負債問題，而戰投方泰康的加入也沒有在業務層面給公司帶來太多深度改變。
朱榮斌認為，陽光城內部已經達成了共識，首要還是安全和穩健，“我覺得只要活下來，未來就有機會。哪怕是階段性的發展受影響”。
陽光城獨立董事給公司的期望是“不敗”，換言之不考慮如何主動取勝，而是隻要不敗就是勝利。而泰康對公司的要求同樣是以穩為先。
然而，這也引起了股東們關於公司成長性的憂慮。去年，陽光城銷售面積1528.52萬平方米，權益銷售面積1006.26萬平方米。
但在投拓端，陽光城全年支付總地價707億元，權益對價401.96億元，合計補充權益土地儲備約725.96萬平方米，相較於2019年近500億元的拿地預算減少了近20%，而相對2020年的銷售面積同樣不足。
朱榮斌表示：“拿地的確沒有達到預期，併購沒下手不後悔，在積極參與招拍掛，但仍然保持謹慎。”他也給股東們打了預防針，“原本預計兩集中市場會有所放緩，但沒想到地價溢價仍然很高，有項目不好算過賬。”
目前，陽光城手中6000億土儲貨值尚能維持今年與明年的銷售，而對於泰康的十年利潤要求，朱榮斌並不擔心。“只要國家環境不出現大變化，陽光城手裏的牌足夠完成第一個五年計劃。”
朱榮斌談離職
投資者們還是對陽光城在“雙斌”加入這些年來的表現給予了肯定。“當初朱總的管理團隊在2017年底加入，給了股東很高的期待和增長，現在你們帶領的陽光城不再是區域型房企，也是實現了股東們當時的想法。”
這位投資人話鋒一轉，便開始向朱榮斌討教起了離職傳聞的真實性。
事實上，關於朱榮斌離開陽光城的傳聞從2019年開始便不脛而走，每一年都有媒體爆料稱其將在年內離職，其中討論最多的便是重返碧桂園。
“坦誠地講，這些傳聞也不完全是空穴來風，獵頭那邊是有主動找過我。”朱榮斌説，對於這些傳聞，他看得很開，並沒有直接否認，而是和股東們聊起了發展與改變。
“我跟老闆也説任何東西都不能阻礙公司發展，任何東西都在變化，但公司不變，朱榮斌還在就是好事？也不一定。不變，就覺得一定是好事嗎？不見得。”
朱榮斌直言：“真實的情況應該是，不要怕我變。去年年底，我跟老闆簽了個5年之約。我走不了是事實，我覺得你們不用再關心這個問題。”
在他看來，房地產行業在變，公司在泰康加入後也在變，任何事情都在競爭中推進，對於股東們憂慮的公司穩定性問題，公司團隊和經營狀態都不用過度解讀。“外部環境在變，公司環境在變。不見得聽到不變就是好事情，聽到變就是壞事情。”
朱榮斌説，他曾和老闆講過，如果他走了，可能來另一個人把公司幹得更好。陽光城的文化土壤就應該這樣，隔幾年衝一波，長江後浪衝前浪，現在流行的叫後浪。
朱榮斌認為，陽光城就是缺後浪。“我就希望我脱胎換骨，雖然還是朱榮斌，但是要換個腦袋。我也在調整，感覺老朱榮斌已經黔驢技窮。我們自己是待下來了，但是我們都要‘換人’，不然無法適應周圍的變化。”
養老的想象
過去一年，陽光城自身最大的變化在於泰康的加入。
2020年9月9日晚8點，陽光城公告宣佈，泰康人壽及泰康養老與陽光城第二大股東上海嘉聞投資管理有限公司簽訂《股份轉讓協議》，約定泰康人壽及泰康養老通過協議受讓的方式，從上海嘉聞受讓公司13.53%的股份，共計554,710,264股。
對於流動性相對沒那麼緊張、財務相對穩定的陽光城來説，此次引入險資泰康，除了基本面上關於“三線四擋”的財務考量，以及公司融資方面的賦能外，兩者在業務上的協同與合作是不可忽視的因素。
投資者們也就這方面進行了追問。首先是關於融資方面，朱榮斌坦言：“我們在融資上面有一點合作，但是非常小，因為泰康它所有審批都是按照金融系統機構的要求，相對會嚴。”
在項目業務合作上，陽光城與泰康會在存量、增量以及物業管理這三方面推進。
存量項目方面，泰康有一些不能分拆的項目，而陽光城擁有一些低效的商業、公寓，對於公司來説比較雞肋的資產，雙方佈局城市匹配的話會在這方面展開合作。
增量項目方面，雙方的合作要符合泰康機構的運作模式，雙方都會主動提供可行的項目進行討論。目前，泰康已經落地了19個養老社區。
對於雙方而言，要找商業條件合適的城市進行合作。朱榮斌坦言，我們跟泰康接觸之後發現，養老確實還賺錢，不過現在能夠賺錢的領域，只有很小的一個市場，也就是養老裏面的剛需市場。
第三，陽光城的物業社區跟泰康的合作，這是目前房地產公司和養老地產尚未走出來的一條合作路徑，還在探索之中，以提供物業服務為主，物業公司與養老社區設立平台。
對於養老地產，吳建斌表示，陽光城走的是細水長流的路線。
“大家不要對盈利有太高期待，養老業務週期比較長。它就是長期主義，這是長期持續戰鬥，還需要長期主義的錢來支撐，現在屬於雙方都不要太計較代價的科研階段。”