● 本報記者 董添
5月以來，房企融資規模持續收縮。機構數據顯示，5月房地產企業融資總額為1331.42億元，同比下降15.94%，環比下降20.13%。其中，5月境內信用債發行規模大幅下降，不及上月發行量的一半。有評級機構指出，當前市場下，流動性和再融資仍是房企面臨的主要信用風險。大部分授評房企有能力為到期債務再融資，但是不具備多元融資途徑的房企可能會時常面臨大量短債集中到期的窘境。
融資規模收縮
5月，受期內“ABS項目集中終止”事件影響，房企境內融資規模收縮幅度超出預期。機構數據顯示，1-5月，房企境內外債券融資累計約4624億元，同比下降18%，達到近三年低點。前5個月發債規模佔2020年發債總規模約38%。
前5個月，房企境內累計發債規模約3113億元，同比下降約11%。從發債結構看，境內債券佔比進一步提高，前5個月境內債券規模佔比達到67%，較2020年同期上升5個百分點。
5月，信用債佔比達到25.07%，海外債佔比達到19.3%，信託融資佔比達到41.27%，ABS融資佔比達到14.35%。5月，信用債發行大幅下降，不及上月發行量的一半；信託融資額與上月相比差別不大，成為本月融資主力；信用債及ABS融資規模明顯下滑，環比分別下降了54.39%、24.31%。
從期限結構來看，信用債平均發行期限為3.55年，其中3年以上的融資額佔比為53.94%。海外債平均發行期限為4.37年，3年以上的佔比為70.93%。信託平均融資期限為1.56年，ABS平均期限為4.39年。
5月，房企在債券融資上呈現票面利率下降、發債期限延長的特徵。5-6月，房地產行業到期債務規模小幅回落，給房企在上半年末留出一定的調整週期，為下半年積蓄能量。
惠譽評級表示，當前市場下，流動性和再融資仍是房企面臨的主要信用風險。大部分授評房企有能力為到期債務再融資，但是不具備多元融資途徑的房企可能會時常面臨大量短債集中到期的窘境。儘管中資房企中期內銷售增速將有所放緩，但仍對行業整體持穩定展望，房企秉承更加審慎的拿地策略將有助於去槓桿。
房企需精細化運作
中指研究院企業事業部研究副總監劉水分析指出，融資總額連續下降及平均融資利率上升，表明房企外部融資環境持續偏緊。房企應緊抓上半年融資窗口期，加快拓展融資渠道，積極探索新融資方式，加強融資。另外，要加快促銷，提高銷售回款率，保障充裕的現金流。
在“三條紅線”壓力下，房企致力於降低企業融資成本，短期內將存在房企意願與資本市場預期的博弈；而長期看，房企融資成本整體保持下降趨勢與企業之間差異加劇的趨勢不變。
中信建投證券研報指出，近期，房地產供應鏈融資監管加強，一定程度上將增大房企的融資壓力。樓市持續升温情況下，全國房貸利率開始上行，對於後續的銷售將會產生一定的影響，未來需求端降温的概率較大。在土地市場與樓市高景氣的情況下，調控政策較難出現緩和，板塊估值較難出現提升。行業整體利潤率已難以回到過去的高位，預計未來需要更多依靠精細化運營提升開發效率以獲取超額收益，需要更多的項目數量來維持業績的增長。行業將進入龍頭全面佔優的時代。
天風證券研報顯示，“因城施策”常態化背景下，政策穩定性進一步提高，行業風險溢價率將下降，行業融資端的再收緊或進一步催化企業間的分化。從房企角度看，“三道紅線”將在未來三年深刻改變房企經營行為，不少企業不得不加速推出降檔舉措，行業風險溢價率下行，降檔房企債性價值提升、股性價值減弱，過去以高預期毛利率為主的強投資公司將弱於以低毛利率投資預期的強運營公司。
穩地價是基礎
從政策角度看，東方金誠研報顯示，“穩地價”是“穩房價”和“穩預期”的基礎。房價與地價息息相關，當地價上漲時，往往帶動房價的快速上漲，二者相互影響。只有通過減少地方對土地財政收入的依賴、保持土地持續穩定供應等方式穩定地價，才能穩定房價和預期，保持房地產市場的持續穩定、健康發展。此外，地價平穩除了有助於減輕房企融資壓力外，在穩地價要求下，土地供應及交易信息更公開、透明，利於房企對土地市場供應量價、市場運行趨勢進行客觀判斷，形成合理預期，引導市場迴歸理性。並且，房企可以在拿地前更充分地進行拿地成本與收益測算評估，優化住宅方案設計併合理定價，避免因過高的土地溢價擠佔用於產品質量建設的成本。
中原地產研究中心統計數據顯示，目前，已經實行“兩集中”土地出讓政策的地區，已經有20個城市完成土地出讓，合計出讓住宅土地數量高達769宗，合計出讓土地金額達到9002.66億元，平均土地溢價率達到15.8%。“兩集中”土地政策實行以來，整體達到了“穩地價”“穩房價”“穩預期”的目的。
多家研報指出，穩地價及相關政策對房企產生一定積極影響。一方面，穩地價在某種程度上將助力提升房企整體信用質量，穩地價背景下拿地競爭趨於理性，房價地價倒掛情況減少，銷售利潤率向上向下的彈性減少，穩定性及安全性提升；另一方面，有助於房企合理補庫存，穩地價要保持土地的持續穩定供應，保持合理程度的增長。