文章來源：中信證券
REITs 產品交易活躍，近期出現不少產品的臨時停牌，併發布公告請投資者注意投資風險。我們認為，資產荒本身是階段性的，長端LPR 未來的下降空間也比較有限，REITs 產品更是有明顯的擴容空間。我們看好REITs 市場的中長期發展，建議機構投資者積極參與一級市場，但並不看好存量REITs 產品短期的價格表現。
REITs 交易更加活躍。2022 年2 月10 日-16 日，REITs 市場總交易金額為25.92 億元，環比增幅高達48.6%。各類REITs 資產交易金額環比全面高速增長，其中倉儲物流類、生態環保類REITs 環比分別實現69%、58%的增長，園區基礎設施類、交通基礎設施類REITs 資產環比增速也分別達到43%、36%。總體來看，REITs 交易不斷升温，既説明了REITs 產品的長期生命力，也反映了持續上漲之後，當時市場存在非理性因素。
臨停之後，市場逐漸迴歸理性。本週，REITs 組合價格前高後低，在多個REITs基金產品發佈臨時停牌及風險提示公告後，市場開始明顯轉向調整，其中，2022 年2 月17 日REITs 市場組合單日下降2.37%，降幅明顯。本週週中，蛇口產園、張江光大、建信中關村先後分別多次宣佈交易日內短暫停牌，首鋼綠能亦於2 月12 日、15 日分別發佈風險提示性公告，各REITs 產品均多次舉例説明因二級市場交易價格升高導致的產品淨現金流分派率下降所帶來的投資風險，強調預測可供分配金額不代表實際年度實現金額，現金分派率也不等同於基金的收益率，提醒投資者注意潛在風險。
資產荒本身是階段性的。我們認為，REITs 產品作為優質的金融資產，具備長期投資價值。但當REITs 市場的淨現金流分派率下降到2.7%以下(對產權類資產而言)，其的確受到當前資產荒影響。以大類資產的配置眼光，信用債市場的風險、上市企業經營業績下滑的可能性，使得場內資金追捧以資產(而非企業主體)為基礎的REITs.但我們對中國經濟的平穩有信心，認為信用風險的蔓延仍然是可控的，資產荒並不會在普遍意義上不斷擴大，長端LPR 的下降幅度也是有限的。我們並不認為，處於高位的REITs 短期有極大的價格上漲空間。
期待產品擴容和品類擴容。本週，據深交所公告顯示，此前在2021 年12 月30 日上報申請的鵬華深圳能源清潔能源封閉式基礎設施證券投資基金已於2022 年2 月15 日獲得受理，後續經過問詢、審核等流程之後即可上報發行。
根據國家發改委在2021 年底的統計，上百個REITs 未來一段時間有望進入市場。我們相信，可投資標的不斷豐富，尤其是基礎設施的品類不斷多元化，十分有助於緩解資產荒背景之下，REITs 市場規模小，可投資標的少的問題。
我們也建議機構投資者關注一級市場，包括作為基石投資者參與REITs 的可行性。
風險提示：部分基礎設施受政策影響，短期經營收入不達預期的風險。