多數規模房企踩中三道紅線：借新還舊難持續 保障現金成難題？
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原標題：多數規模房企踩中“三道紅線”，“借新還舊”難以持續，保障現金流成行業難題？
記者 李凱旋 李未來 北京報道
房企普遍踩中紅線
此前，有關房企有息債務規模年增速將面臨“三道紅線”限制的消息在市場傳得火熱，被稱為是房企債務的“緊箍咒”。《華夏時報》記者瞭解到，三道紅線分別是剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1.0倍。
若3道紅線全部踩中，房企將被歸類為紅色檔，有息負債規模不得增加。若踩中2道紅線，則被歸為橙色檔，有息負債規模年增速不得超過5%。若踩中1道紅線，則被歸為黃色檔，有息債務規模年增速將擴寬至10%。若3道紅線均未踩中，則被歸為綠色檔，有息債務規模年增速可放寬至15%。
同時，有業內人士向《華夏時報》記者表示，住建部等部門召集12家房企參與會議，要求參會的房企在2020年9月底上交降負債檔案，而新規也已經開始在12家房企內試點實行。據悉，該新規或將於2021年1月1日起在整個房地產行業內實行。
但房企已經是“風聲鶴唳”。究其原因，則是大部分房企均踩中了紅線。諸葛找房發佈的數據顯示，100家主流房企中，有86家房企踩中紅線，後續在融資方面會受到限制。
以房企公佈的2020年中期業績數據為準，百家房企中，有包括雲南城投、陽光100、中國武夷等在內的22家房企三道紅線全部踩中。其中，值得關注的是，有多家龍頭房企位居紅色檔，資產負債率超過80%、淨負債率超過200%、現金短債小於0.3的不在少數。
100家上市房企中，踩中兩道紅線的橙色房企有36家，其中包括中交地產、天地源、力高集團、大悦城等。《華夏時報》記者注意到，橙檔中的房企多數是踩中了“資產負債率大於70%”和“現金短債比小於1.0”這兩道紅線。
100家上市房企中，黃色檔的房企為28家，其中包括濱江集團、恆隆地產等。同時，多數房企踩中了“資產負債率大於70%”這道紅線。而綠色檔的房企成員最少，100家房企中僅有14家。除了中海地產、招商蛇口等少數幾個龍頭房企外，多數綠色檔房企規模較小，屬於中小房企行列。
難言“借新還舊”
此前，“高槓杆”這一標籤一直緊緊貼在房企身上。房企不斷借新債還舊債，債務規模因此也巨高不下。“三道紅線”對房企有息債務規模增速進行了管控。後續，若新規在整個行業內實行，房企有息負債規模將出現縮減。
諸葛找房公佈的數據顯示，按照相關標準，100家房企中未來有息債務規模不得超過8.25萬億元，與2020年上半年相比上漲5.4%。有息債務淨增平均規模不得超過42.32億元，與2020年上半年相比則減少了16.9%。
綠色檔的房企最為安全，後續融資同樣具有優勢。上述提到，綠色檔的成員龍頭房企較少，大部分為中小房企。值得關注的是，一直以來，中小房企受發展規模和速度等影響，融資難度均較龍頭房企而言更大。因此，中小房企一般通過謹慎拿地、注重銷售等方式來創造現金流。
銷售回款或將成現金流主要來源
“對於一些債務壓力較大的企業，後續需要不斷嘗試降低負債。甚至有必要積極降價促銷，以回籠資金。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進如此認為。若新規在行業內實行，融資則面臨收緊，房企緩解資金壓力的主要來源變為增加銷售，緊抓回款。
WIND數據顯示，2020年上半年，房地產行業總營業收入為9761.80億元，增速為1.84%。實現歸母淨利潤為808.95億元，增速則為-21.82%。2020年上半年，儘管房地產行業的營收維持着正增長，但增幅出現了明顯的收窄。
市場方面，“房住不炒”的基調一再被鞏固。同時，自2020年下半年以來，有包括長春、杭州等在內的多個城市發文調控樓市，涉及提高首付比例、嚴控購房資格等方面，調控放鬆的苗頭並未出現。
同樣，受到調控政策的影響，再疊加土地成本，自2018年以來，房企的銷售淨利率就在不斷走低。相關數值已經從2018年的13.58%下跌至10.70%。華創證券方面認為，在“穩房價、穩地價、穩預期”的背景下，行業利潤率水平下行趨勢仍未結束。
若以加快銷售來保證現金流充裕，業內認為，降價難以避免。日前，也已有房企開始大規模發佈廣告，表示開啓房源打折促銷活動。但諸葛找房方面則認為，房企降價促銷並不是最穩妥的方式，率先降價者往往可以贏得更好的市場反應，後來者很容易陷入被動局面。同樣，也有多家河南省本土房企的負責人表示，不會降價銷售房源。
而近期，房企出售股權的動作頻頻。例如，9月21日，首開股份在北京產權交易所掛牌，轉讓福州首開中庚置業有限公司100%股權。珠江實業則在9月23日發佈公告表示，擬轉讓廣州天晨房地產開發有限公司49%股權，掛牌底價不低於2.13億元。
“三道紅線”引發了業內對於房企負債的高度關注，並引發了關聯反應。或受少數房企負債規模過高的影響，9月25日，港股內房股多數飄綠。同時，有包括上實城市開發、匯景控股等在內的房企股價跌幅超過5%。
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責任編輯：張熠