2021年是房地產行業變化最為激烈的一年，也是房企承受壓力最大的一年。繼多家房企發生美元債違約之後，房企的信用危機也逐步顯現，導致資本市場信心逐步坍塌。近期，為緩和房地產市場，國家不斷調整策略，整體環境也在不斷迎來改善。
事實上，下半年以來基於目前國內房地產現狀，已有國際評級機構將中國房地產行業展望由“穩定”調整為“負面”。評級機構對於行業整體預期的下行只是開端，那後續多家房地產開發企業連遭評級下調的遭遇可以説已經形成連鎖反應。房企信用正在遭受劇烈衝擊。
根據公開數據不完全統計，11月以來，被三大評級機構下調評級或展望的房企名單包括融信中國、德信中國、雅居樂、佳兆業、世茂集團、中南建設……而這個名單也會隨着時間不斷拉長。
銷售穩健，10月業績回升明顯
根據公開信息，11月26日，惠譽評級公司予以祥生控股（集團）有限公司B-的長期外匯發評級。根據報告，對於祥生控股新獲的評級結果，惠譽方面還考慮到中國房地產市場放緩導致的銷售波動。其預計，相關的消費者信心疲軟可能導致流動性和現金收集的進一步惡化，並損害其業務狀況。
億翰智庫專家表示，房地產市場目前確實存在下行。在我國告別房地產依賴，消化房地產泡沫、降低房地產槓桿的過程中，個別企業出現債務違約等情況難以避免。在整個過程中，境外評級機構對不同企業的評級狀況進行重新評估屬於正常現象。
祥生控股集團方面則表示稱，對於本次惠譽基於行業整體性因素進行的評級調整，公司表示尊重。未來，祥生控股集團會繼續堅持提升銷售及回款、優化負債結構、提升安全邊際以應對行業出現的波動，確保穩健可持續的發展。同時，祥生控股集團將繼續適時落實回購等行動，以示對市場的重視及對公司發展的信心。
為了積極應對境外評級機構對行業預期的下行，眼下房企正在逐步以增持、贖回等手段，向市場釋放利好信號。此前，祥生控股集團已於11月初提前回購間接附屬公司2022年到期優先票據，並表示後續將根據市場變化適時進行回購。而其近期發佈的自願性公告中也有強調：公司運作一切正常，現有債務並無任何違約，且公司股東並未質押任何股份。
從業績層面來看，祥生控股集團目前總體情況穩定，並在10月有明顯回升。據其業績公告，今年10月，祥生控股集團（連同其附屬公司）實現權益合約銷售額約40.82億元，環比增長21.2%。2021年1-10月，歸屬祥生控股集團權益銷售額約為683.63億元。根據公開數據估算，祥生控股前10月的權益合約銷售額已達2020年這一數值的九成。
按照惠譽報告內容，祥生控股集團2020年的合同銷售額與一些“BB”評級的同行相似，這些同行的銷售額為600億至700億元。在這個邏輯的基礎上，綜合祥生控股集團的業績情況，在權益銷售額這一評級考量因素中，公司仍屬於行業較好表現水平。
而按祥生控股集團2020年全年權益合約銷售額782億元的數據積極預測，如果其10月的銷售回暖能夠持續，其2021年的權益銷售額無疑將穩步超越上年。
政策回暖，行業融資勢頭趨好
據中指研究院數據，截至2021年11月23日，11月房地產企業融資總額為617.5億元，比10月全月總金額增長69.2%，單月融資規模在連續3個月下降後，出現上升勢頭。
從結構來看，信用債發行規模達到425.4億元，佔比接近7成，發行量達到10月的227.2%，信用債發行明顯提速。信託融資182億元，比10月份增長20.8%，也出現一定的回暖跡象。
“目前銀行端對房企的信用融資出現邊際改善的態勢。”有業內人士認為，從監管機構的表態看，開發貸和按揭回款都出現邊際改善，實際情況還要看分行、支行對具體項目的執行情況。
日前，有媒體報道，祥生控股集團也在近期獲得多家銀行及金融機構的資金信貸，部分資金已陸續放款，且隨着按揭貸鬆動，祥生控股集團超過百億的客户按揭貸，將進一步得到回籠。
對此祥生控股集團方面回應：儘管受政策影響，行業近期波動頻出，但目前公司與包括所在業務轄區的國有銀行、股份制商業銀行等在內的眾多金融機構保持良好長期合作關係，在特殊的行業時期起到了壓艙石的作用。
也有券商方面表示，“近期政策已逐漸釋放靈活性信號，可提前佈局政策邊際放鬆下的錯殺機會，具體可以佈局四季度及明年一季度債券到期規模小的主體，可順利度過嚴監管下的行業低谷期，且土儲質量較優的主體也將在行業轉型期收益。”
在市場的質疑聲中，祥生控股集團除了有資本端的利好信息流出，其一線各項目的穩定進展也在提振市場信心。臨近年末，祥生控股集團一批新項目正在陸續交付中，杭州祥生雲湖城作為集團位於杭州銀湖板塊的重點項目，已於11月25日正式開啓一期交付。同時，祥生控股集團位於上海的首個TOD項目上海祥生中心的項目工程也在穩步推進，順利進入底板澆築工程階段。
當下，房企普遍面臨的信用考驗，不難看出。境外評級機構所給出的下行預期，一般皆來於企業流動性情況、即將到期債務的違約風險，以及行業下行階段的銷售考驗。可當下行業趨勢已有多重回暖勢頭，基於“穩定”的主基調下，配合房企積極調整的動作，預計這一輪已被高估的風險，也將逐步被市場消化，回覆穩健常態。
文章來源:樂居財經