觀點地產網 中海的中期業績，可以説是一份優等生的答卷了。
8月23日下午，中海在線上舉行2021年上半年業績交流會，中海集團董事長顏建國、中海行政總裁張智超等攜眾管理層出席，介紹這份半年業績。
據瞭解，報告期內，中海收入上升21.7%至1，078.8億元；公司股東應占溢利為207.8億元。扣除税後投資物業公允值變動收益15.5億元后的股東應占溢利為192.3億元，同比上升10.9%；每股基本盈利為1.9元。
值得注意的是，當大部分同行在為“三道紅線”政策擔憂時，截至2021年6月30日，中海的資產負債率60.2%，淨借貸比率33.8%，未觸“三條紅線”中的任何一條，繼續保持在“綠檔”。期內，其加權平均融資成本3.6%，繼續保持行業最低區間。
行業普遍下跌的毛利率水平，在中海這裏也有所體現，在上半年，其經營溢利為314億元，毛利率為28.5%，淨利潤率為19.3%。其中，毛利率同比降2.1個百分點。
只是在投資者眼中，他們關心的重點，是這樣的業績表現是否可持續？是否只因為企業一貫謹慎的風格，才讓行業普遍現狀在中海身上延遲體現？
毛利率跌破30%大關
雖然中海依然保持着行業中較高水平的盈利能力，但不得不承認的是，其盈利能力確實在一步步下滑。
據觀點地產新媒體查閲，在2019年、2020年半年度以及2020年，中海的毛利率分別為33.7%、30.6%以及30.5%，而來到2021年半年度，這個數字跌破了30%大關，來到28.5%。
中海副總裁郭光輝向投資者坦承：“我們判斷行業利潤率的下降會趨於社會的平均利潤率。”他指出，中海研究過A股整體平均利率率水平，在2020年是7.6%，如若計算2018年及2019年，三年平均是7.66%。“趨勢是存在的。”
郭光輝亦表示，在下降或者趨於接近社會平均利潤率的情況下，企業分化是劇烈的，波動也是大的。“去年有些企業已經低於社會平均利潤率。”他指出，在這個過程中，中海更看重銷售淨利潤率，這個指標更能反映企業核心綜合競爭能力，對財務費用的費率、息率的控制，資源獲取的能力等等。
中海在2021年上半年，平均融資成本3.6%。典型的案例如6月16日，中海成功發行30億元公司債券，其中，3年期20億元，票面利率3.25%，利率創行業同期新低；5年期10億元，票面利率3.55%。
6月17日，中海成功發行18年期21億元CMBS產品，期限為3 3 3 3 3 3年，票面利率3.6%，成為國內房企首單綠色 碳中和債券產品；8月9日，中海完成發行利率2.75%、3.25%的20億元公司債。
但投資者的擔憂不限於對個體盈利能力的擔憂，因為每一個成功的企業都只是大時代裏的小企業，乘的是時代的東風。所以，中海管理層對未來房地產市場的判斷，也是投資者所關心的。
“中海對房地產行業始終抱有樂觀的態度，”顏建國稱：“短期有波動，中長期始終有信心。”
他指出，一是房地產行業始終是個很重要的行業，不論在哪個國家，在經濟的宏觀比例都佔有十分重要的地位；二是城鎮化率和人口原因，中國2020年達到64%，發達國家一般70%左右，城鎮化的發展至少還有10年左右時間，生育政策放開也會為房地產發展奠定基礎；三是房地產政策始終是維穩，是有利於長期發展；第四，從市場實踐，房地產行業增速還是不錯。
“從上述理由來看，對房地產市場中海還是充滿信心。”顏建國表示，“中海認為堅守房地產行業，堅守主業，未來公司一定能夠得到很好的發展。”
顏建國強調，中海2021年的目標沒有改變，無論是銷售目標還是投資目標，公司繼續按照既定目標全力完成。
這個目標事實上也並非具體數字。在年初的業績會上，中海公佈，“未來5年，銷售規模肯定會按年實現兩位數的增長，商業收入、物業出租的租金也應該會按照兩位數增長。”
站在半年度的時間點，顏建國信誓旦旦表示，“目前為止我們有信心完成這個目標。”
目標完成度
對於中海而言，或許更重要的是怎麼把錢花出去。
在年初的業績會上，雖未定下營收目標，但中海唯獨透露了具體的土地投資目標：“將繼續保持主動進取，全年新增土地權益投資額預算1650億元，同比增長25.2%。”
半年過去，中海於中國內地14個城市合共新增20幅土地，新增總樓面面積為489萬平方米，實際權益面積446萬平方米，總地價513億元，權益地價458億元。如此看來，尚未完成目標的零頭。若包含中海宏洋，新增土地儲備49宗，權益購地金額達778.2億元，尚有逾半額度尚未使用。
對此顏建國表示，“投資的目標最終還是要看它土地市場的競爭情況，中海很重要的觀點，不賺錢的地不會去買。所以主要是看看最後集中供地的城市，到底競爭情況以及政府的新的規則。”
“但是我們指引裏面有（投資目標），會努力按照這個去完成預算目標。”顏建國稱。
據接近中海人士與觀點地產新媒體交流時表示，上半年拿地力度較弱的原因一是行業處於政策應激期，企業恐慌期；二是第一批土地年底預收可能遭遇價格回調；三是大區與總部意見不統一，投資額度有限。該人士表示，“對中海而言，比拼的是企業的‘戰略定力’。”
顏建國指出，“在投資策略方面，中海繼續堅持三個主流的發展策略，更加重視高能級城市，核心地段的土地獲取，堅守投資刻度，要求合理的回報。”他表示，上半年總的來看拿地比預期稍微少了一點點，但是投資紀律重要過拿地本身，不會為買地而買地。
針對如今集中供地一些新政策，中海亦將做出調整。“中海會優化完善集中供地政策下的投資決策流程，包括一些產品的標準化，因為如今涉及比如高標準方案等，需要決策過程添加很多技術因素。”
不過，顏建國表示，中海會發揮資金優勢，在公開市場以頻率和概率獲取優質土地。“上半年在22個集中供地的市場當中，中海蔘加了400多次競投，在行業內投資數量很前面的，我們希望在市場裏面用勤奮來獲取一定成功的概率。”
另一方面，中海也會在非公開市場推行藍海戰略。據瞭解，中海在上半年分別通過產業資源整合、城市地標、棚改、城市更新等模式，獲取了蘇州中泰項目、蘇州超塔項目、長春潤德項目以及深圳龍崗南約項目等。“下半年和明年我們也在追蹤一些大型的項目和政府共同合作。”
此外，中海管理層提及，公司在商業物業2023年實現年收入100億港元，2025年實現年收入120億元的目標不會改變。
數據顯示，在2021年上半年，中海商業收入25億元，同比增長23.3%。2021年內新入市商業項目預計達21個，新入市項目建築面積合計101萬平方米，推動商業在運營總面積增長20.7%。
據投資者轉述，中海管理層表示，“今年也是開局之年，從整個業務鋪排來講，還是希望能跑過自己的‘十四五’的節奏。”“‘十四五’落實的這幾年面積增長比例大概年均複合會達到20%的水平，整個節奏大概還是雙位數的高速增長。”
以下是中海2021年半年度業績發佈會現場實錄：
現場提問：公司對房地產行業未來發展趨勢怎麼看？
顏建國：關於市場的問題，最近市場的確有一些波動，我們從公司發展的角度來看，從中長期來看，我們對房地產行業始終抱有樂觀的態度，短期有波動，中長期始終有信心。
第一房地產行業始終是個很重要的行業，無論是在目前的中國還是美國，房地產行業在經濟的宏觀比例當中都佔有十分重要的地位，包括帶動的相關產業的發展，整個來看佔的比重相當大，所以無論在正在發展的社會當中還是在一個發達的社會當中，房地產行業始終是可以做的。從中國目前社會的階段來看，我們認為房地產行業是沒有太大問題的，到發達國家這個過程當中，生意還是成立的。
第二個理由是從城鎮化率跟人口的原因來説，中國2020年城鎮化率達到64%，發達國家一般是70%左右，最發達國家80%多。從這個意義上來説我們至少還有十年左右的時間能夠實現達到先進國家的或者發達國家的城鎮化率水平，在這個過程當中大量的人員從農村搬到城市，從小城市到中等城市，中等城市到大城市，人口遷移還會持續發生。只要人口遷移發生，城鎮化率提高對房地產始終提供一個發展的空間。
同時人口問題隨着這段時間我們的二胎政策以及三胎政策的放開，原來我們擔心人口高峯期很快會到來，目前來看到2030年甚至包括2030年以後，人口高峯才會到來，因為三胎的生育政策目前來看對中國社會還是起到一定作用，人口還會持續增多。城鎮化率跟人口的問題為中國房地產發展奠定了堅實的基礎。
同時從宏觀經濟層面來看，今年上半年GDP12.7，下半年可能會下來，但是維持全年6-8的增長不成問題。對未來幾年中國經濟發展充滿信心，內生動力很充足，韌性很強，我們預計中國整個宏觀經濟在未來幾年之內還是會保持一個持續穩健的增長。基於宏觀經濟的發展一定會為我們居民人均可支配收入奠定一個基礎，經濟發展的好，購房的需求也是會更加實實在在成立。
第三個理由，大家知道從政策層面來看，無論是房地產調控宏觀的行政調控政策，包括今年上半年土地政策也好，金融政策也好，一切的政策出發點都是希望房地產市場在房住不炒的前提情況下能夠使房地產市場平穩健康的發展，所以政策的調控指向還是希望持續的穩健的長期的發展。
我想這個政策的調控意圖應該説也是房地產市場長期發展奠定了基礎，所以短期政策出台對市場都會有一些影響，但是中長期來看，我們相信這些政策都有利於房地產事業較長時間平穩的發展。
最後從市場實踐結果來看，上半年應該説在土地市場裏面，大家也知道上半年總體來看第一批的集中供地市場很熱，應該説競爭也比較激烈，回報也比較低。
第二從銷售來看也創了歷史最高記錄，增長速度相當驚人。如果從兩年增長來看，銷售額是14.7%的增長，所以這個數字應該也比較大，因為面積增長兩年複合增長8.1%，銷售金額14.7%，從面積指標來看，原來判斷基本上已經到了頂峯，在高位盤整相當長一段時間，目前來看繼續還在增長。土儲價格有一定的增長，在這個情況下銷售還是可以的。
從這個趨勢來看，我們認為原來中國房地產市場16萬億高位上盤整期會持續相當長的時間，三年五年都有可能，目前來看這個趨勢繼續成立。從市場實證的數據也證明中國房地產市場相當龐大，還是有一定成長性的。
從上述理由來看，對房地產市場我們未來也是充滿信心，我們認為我們堅守房地產行業，堅守主業，未來公司是一定能夠得到很好的發展。但是短期來看，的確也存在一些波動的因素，包括中國經濟今年上半年比較快一點，因為去年上半年基數比較低，下半年增速有可能會適當的降低，因為GDP增速引導是6-8，下半年降下來也正常。
從政策的一些調控的角度來看，上半年土地政策問題也好，包括金融端的政策也好，金融端政策包括對公司各項公司貸款，同時也包括小業主個人的按揭貸款等等都在收緊。
應該説對違規的一些資金進入房地產行業現在查的也比較緊，所以這些因素應該短期內來看，會對市場產生一些局部的波動。同時我們也看到市場分化在加劇，上半年來看。一線二線市場應該來説都不錯，一線城市銷售額增長去年同比增長80%，二線城市增長40%，相對來説三線四線城市弱一點，因為整個增長39%左右，跟去年同比，總的來説一線市場優過二線市場，二線市場優過三線四線市場。從區域來看，長三角地區，粵港澳地區優越過西部地區和東北地區，這兩個地區增速比較好，市場在進一步分化，或者市場有一些因素在裏面。
最後一部分是企業的分化。高槓杆企業在今年上半年遭受比較大的困難，去年無論是金融端也好，包括下一步集中供地對土地資金來源的進一步要求等，從這些方面要求來看，下一步對於我們的企業分化行業還是會有比較大的變化。所以這些政策，包括這些分化的情況存在，短期內對行業都有一些影響，所以我們想總體表達一個觀點，從中長期來看是保持樂觀的，短期市場有波動。
這個波動當中應該説從下半年來看，我們預計政策還會保持一個持續性，給個別漲的比較快的行政調控政策會延續，同時金融端的政策會繼續收緊，因企施策繼續延伸，同時對小業主的貸款會進一步收緊。今年上半年增長率比較快，下半年因為基數去年下半年比較高，今年下半年整體增長率會顯著下來，全年達到穩健增長的地步。
土地端預測下半年會更加理性一點，不會像上半年這樣，土拍政策也在調整，行業會更加理性的發展，我們這些企業機會會更多一點。對整個市場我們都是一箇中長期的判斷，確實今年下半年有一個簡單的預計。在這個過程當中公司策略也説的比較多，對公司來説機會還是蠻多的。目前這個市場對我們穩健型的堅持長期主義的這些公司我相信有更多的機會。
現場提問：公司的週轉率如何？
羅亮：從週轉方面來看，週轉的效率應該説過往我們公司的週轉率是高於同業水平的。大家也知道我們在近些年有一個行業當中比較領先的一個數字化管理的平台，依靠這個平台，公司的運營管理也不斷的提升效率。
今年上半年的平均開工的時間提升了36天，開盤的時間提前了48天，所以相當一部分的項目較近期率先回籠，週轉速度也在進一步加快。在這種情況下，相信我們的ROE水平會維持一個行業較好的水平。同時我們也通過維持一個行業領先的週轉效率和利潤率來保持這麼一個水平。
現場提問：公司全年目標是否有調整？
顏建國：2021年的目標沒有變，無論銷售目標還是投資目標等等，我們現在還是繼續按照這個既定的目標全力完成它。到目前為止我們有信心完成這個目標。
投資的目標最終還是要看它土地市場的競爭情況，不賺錢的地不會去買，所以主要是看看最後集中供地的城市，到底競爭情況以及政府的新的規則。但是我們指引裏面有，我們會努力按照這個去完成預算目標。
現場提問：傳聞“三道紅線”監管企業新增土地不能超過銷售合同銷售40%，公司是否有應對策略？
張智超：去年也是我代表公司到住建部和央行參加相關的會議，其實你問的40%的購地比的指標在當時就有，應該是屬於三條紅線以外的參照，不是屬於強制性的要求。要求房地產企業連續三年淨現金流不能為負，更多是針對房地產企業在未達到三條紅線綠檔的情況下，且在投資上表現比較激進的情況下進行規範和的管理，更多是輔助的約束和管理。
在會上我們也把意見跟相關部委進行了反饋，也得到了他們的理解和認可。在40%裏面是不含持有類物業的投資額，把這部分不含以後，我們基本上也能達到或者接近於這個水平，所以我們感覺這個指標一方面不具備強約束的指標，另外對我們的影響總體影響不大，我們覺得沒有太大的問題。