作者：時代財經 劉新歌
圖片來源：恆大地產
上週，需在2021年1月31日前償還給戰略投資者的1300億本金及137億分紅，一度將恆大地產推向風口浪尖。
9月29日傍晚，中國恆大公告稱，近日已與持有恆大地產總額1300億人民幣的戰略投資者進行商談，並在公告當日與持有恆大地產總額863億人民幣的戰略投資者簽訂補充協議，明確戰略投資者已同意不要求進行回購並繼續持有恆大地產權益，且在恆大地產的股權比例保持不變。
尚未簽約的437億戰投中，恆大已與155億戰投商談完畢，目前正在辦理審批手續，剩餘的282億戰投正在商談中。不過，1300億戰略投資者高管全部出席了9月29日舉行的《恆大地產集團增資協議》補充協議簽字儀式，尚未簽約的投資者大概率會轉為普通股長期持有恆大股票。
據悉，恆大在2016-2017年間分三批引入這1300億戰投，參與戰投的投資者共有25家，引入戰投的目的是推進與深深房的資產重組。
具體來看，2016年12月30日，恆大引入中信、廣田、華建、中融等8家企業，出資金額為：中信聚恆50億、廣田投資50億、廣東唯美50億、中融鼎興30億、華建30億、美投30億、睿燦投資30億、山東高速30億，合計300億。
2017年6月，恆大又引入第二批戰略投資者，13家戰投共為其帶來395億資金。具體為：深業集團55億、寶信投資50億、華達置業50億、麒翔投資50億、鍵誠投資35億、睿燦投資35億、鴻達投資30億、宇民投資20億、金橙宏源20億、嘉寓20億、深圳中意10億、豪仁物業10億、永合金豐10億。
至此，連同第一輪戰略增資協議，第一輪、第二輪投資者共向恆大地產投入700億資本金，以此持有恆大地產經擴大後約26.12%股權。同時，恆大集團母公司凱隆置業持有的恆大地產權益由86.84%下降至73.88%，中國恆大於恆大地產的股權進一步稀釋。
2017年11月，恆大的“朋友圈”繼續擴容，且實力更為雄厚。第三批的6家戰投中，既有蘇寧（200億）、正威（50億）等新面孔，也有山東高速、嘉寓等老面孔。其中，此前投資30億的山東高速，此次追加到200億；嘉寓此前投資20億，此次追加到50億。此輪引進戰投共募集資金600億。
三次“引戰”工作完成後，戰略投資者共向恆大地產投入1300億元資本金，從而持有恆大地產36.54%的股權，凱隆置業的持股比例則進一步降到63.46%。
不過，戰投也不是無條件獲得的。除了承諾在三年時間內共計實現1650億利潤之外，恆大還需在2021年1月31日前完成對深深房的重組，否則即需以原有投資成本回購所持股權，或者無償增加戰投所持股份50%的權益。
此番戰略投資者戰投轉為普通股權，1300億戰投變負債的可能性不復存在，解決了恆大可能面臨的資金問題。而從以往恆大的分紅比率看，這或是一個雙贏的決定。自上市以來，恆大每年都會向股東分派股息，派息比例一直維持在50%左右。
據深業集團旗下香港上市平台深圳控股披露，自2017年投資恆大地產以來，截至2020年6月底，其累計收到恆大地產的分紅已達約19.5億元。深業集團投入資金為55億，以此來計算，深圳控股投資恆大地產的投資回報率已達35.5%，這顯然是一筆不錯的買賣。
從被傳資金“風波”到與戰投達成協議，恆大用了不到五天時間，這與其經營情況不無關係。根據恆大此前披露的數據，截至9月24日，其累計實現銷售5049億，銷售回款4521億。此外，旗下物業管理業務分拆上市已獲批，汽車業務申請科創板上市也已獲董事會通過。
時代財經注意到，近年來，恆大也一直以降低負債來增強運營的安全性。2017年，恆大啓動發展戰略和模式的轉變，從高負債、高槓杆、高週轉、低成本的“三高一低”向低負債、低槓桿、低成本、高週轉的“三低一高”發展模式轉變。今年，恆大再開啓“高增長、控規模、降負債”的新戰略。根據“降負債”目標，2020年到2022年間，恆大力爭有息負債平均每年減少1500億元。截至今年上半年底，恆大有息負債比3月底減少約400億元，預計全年會減少1000億元左右。同時，融資成本下降2.24個百分點。