規模訴求。
3月12日，迪馬股份（600565.HK）發佈年報，主營業務包括房地產和專用車製造兩大板塊的迪馬股份，旗下房地產業務板塊東原地產營收上升的同時，毛利率也不可避免下降了。
財報披露，2020年，迪馬股份實現營業收入212.70億元，同比漲7.99%；歸屬於上市公司股東的淨利潤18.02億元，同比增加25.89%；資產規模達817.2億元，同比增長12.71%；淨資產182.8億元，同比增長21.52%；經營性現金淨額22.2億元，同比增加374.32%。
其中，迪馬股份旗下東原地產房地產業務及物業實現營業收入約195.7億元，同比增長7.48%，毛利率 20.09%，同比下降8.48%；工業業務實現營業收入約為9.7億元，同比增長3.24%。
值得關注的是，收入增長，成本也相應增長。2020年，迪馬股份營業成本156.4億元，同比增長20.23%。
大房企多元化、小房企仍受規模掣肘
迪馬股份這份財報數據，反映了行業排名TOP50前後的房企現狀。
首先，全行業利潤率呈現逐年下降。與迪馬股份同一天披露年報數據的融創中國（01918.HK），儘管淨利潤增厚，但毛利率同比仍下滑3.5%。與中小房企的一個區別是，融創中國與萬科、碧桂園、龍湖等大房企一樣，多元業務逐漸成型並開始貢獻利潤，比如融創文旅貢獻了1.7%的收入。
在銷售增速、多元業務上，大房企與中小房企的差距正在拉大，房地產馬太效應初顯。近年來，資本市場也比較關注多元化的房企，比如龍湖（000960.HK）今年初已形成六大主航道業務，除房地產主業之外，覆蓋商業、租賃、智慧服務、裝修等，多元化佈局也使得龍湖的市值管理獲得長久利好。
其次，中小房企仍然奮鬥在規模增長的路上。以迪馬股份為例，從財報可見，迪馬股份2020年區域結轉情況導致了營收與毛利率增長乏力。截至2020 年 12 月 31 日，公司存貨餘額為483.1億元，存貨跌價準備 2.7億元。
具體來看，由於項目竣工交付規模增加，迪馬股份在華東區域、南京區域的運營成本增加；而華西區域則相反，項目竣工交付規模在減少。該公司在華東和南京區域的營收同比增長超過100%，但毛利率卻都下滑20%以上；而毛利率最高的華西區域營收下滑接近50%，毛利率同比卻有輕微增長。
或許是為了未來擴張需求鋪墊，在2020年31個項目儲備中，迪馬股份權益佔比低於50%的有11個，佔比30%。在項目權益佔比上仍有提升空間。
與此同時，迪馬股份專用車業務板塊產、銷與庫存數據均為負增長狀態。
欲加速地產？
2018-2020年底，迪馬股份地產業務發展不算快，公司合併口徑共計實現銷售金額 227.2億元，銷售面積183萬平方米， 實現結轉收入 190.2億元，結轉面積 144.2萬平方米，報告期末待結轉面積236.1萬平方米。待結轉面積與前3年的結轉面積相當，可見迪馬股份在項目儲備上還是加速的。
多項財務數據表明，迪馬股份發展倚重於房地產業務。從公司資產及負債狀況來看，迪馬股份應付款與長期借款均有所增加。2020年末，迪馬股份應付賬款89.9億元，佔比總資產11%，同比增加52.48%。規模發展需要資金，迪馬股份長期負債規模86.9億，佔比總資產10.64%，同比增加了31.36%；迪馬股份2020年末總負債634.3億，相比2019年末的574.6億增長10%。
實際上，迪馬股份短期借款29.7億，加上一年內到期的非流動性負債22.9億，合期末並現金約為65.7億，現金短債比約為1.2倍，流動性風險仍存。
此外，如果要擴張，迪馬股份目前8.69%的整體平均融資成本，仍有改善空間。畢竟開年華夏幸福（600340.SH）對房企發債有負面影響，在這個背景下，仍有碧桂園(02007.HK)、旭輝(00884.HK)等房企發債利率做到了5%以下。
“東原地產將繼續堅持深耕一二線及一二線城市外延具有人口流入潛力的其他城市為輔策略， 獲得優質土地，為企業實現跨越經濟週期和行業週期的高質量發展夯實基礎”，這是迪馬股份寫進2020年年報的一句話，能否如願，有待觀望。
值得關注的是，在同一天披露的《迪馬股份第七屆董事會第二十二次會議決議公告》中，有一項議案關於公司高管人員的聘請：經公司總裁提名，同意聘任何虎、張愛明、陳涵為公司副總裁。
公告披露三人也是東原地產副總裁。其中何虎是“老東原”，主要負責大運營；張愛明、陳涵則出自萬科，擁有財務、人力資源等從業經驗。母公司新增多名地產子公司高管，也從一個側面反映了迪馬股份對房地產業務是寄予厚望的。
（作者：唐韶葵 編輯：張偉賢）