值得注意的是，近三年來，港股新增的上市物企數量不斷跳漲。從2018年的6家上升到2019年的9家，再到2020年的18家。而截至7月中旬，今年已有10家物企上市、超過20家物企交表。
上市熱潮
爭先恐後的上市潮背後，是一大批小型物企要抓住資本市場門檻抬升前的最後窗口期。
今年5月20日，港交所對上市門檻作出調整，將主板上市的年度溢利門檻上調了60%，要求最後一個財政年度的股東應占盈利不低於3500萬港元，三年累計盈利不低於8000萬港元，該標準將於2022年1月1日起生效。
這也使得今年成為達不到新規盈利要求的小物企最後的窗口期。嘉和家業物業服務研究院院長唐卓告訴經濟觀察報，因為物業企業屬於勞動密集型產業，而不是資金密集型，要瞬間漲60%的利潤非常難。“上調盈利規定一定會對明年物企上市起到很大的暫緩作用。”他解釋，20多家物企扎堆在今年交表，就是要趕在新規之前上市。
值得關注的是，今年7月前也成為物企上市遞表的高峯期。5月，4家物企向港交所遞表，6月，8家物企遞表；上半年，24家物業企業遞交上市申請，超過2020全年上市物企數量。
唐卓認為，2021年7月1日之前是企業交表的黃金窗口期，若錯過，物企或許只能尋求在GEM（香港創業板）的IPO，甚至推遲或無法上市。
他分析，從以往企業上市的總用時看，交表至上市平均用時在130-150天不等，2021年，新上市物業企業的上市總用時有所延長。2021年7月1日前交表的企業按總用時倒推，有較大可能在2022年1月1日盈利新規前上市。“若在7月1日後交表，新交表企業要補充更新企業6月30日之前的數據，也就是2021年前半年的數據，會進一步拉長上市週期”。
除了受到新規影響，中小企業上市難度不斷加大也是促使它們趕場上市的原因。北京睿信諮詢董事總經理、睿觀研究院院長郝炬表示，目前TOP10地產公司中只有萬科和龍湖2家物業企業沒上市，地產公司前30強，2/3已經上了。“從投資人的角度來講，有更好的標的，為什麼要選擇小公司呢？”如果龍湖和萬科這些頭部企業全部完成上市，後面再上的中小型公司，除非有非常獨到的特色，否則越晚上市難度只會越大，估值也會大打折扣。“這在去年市盈率上已經體現出來了。”他説。
根據中指物業研究院數據，6月22日，港股41家物業上市企業平均市值為228.74億港元，截至當日收盤，共有15家物業服務企業總市值超過百億港元；從市盈率來看，港股41家物業上市企業平均市盈率為32.4倍。物業行業在被資本市場看好的同時，今年上市的物業企業市盈率卻在持續走低。
經濟觀察報注意到，在7月前半月上市的6家物業企業中，除了中駿商管的市盈率達到了45.4倍，德信服務、康橋悦生活和融信服務的市盈率均處24-26倍之間，而朗詩綠色生活和領悦服務則僅為16.38倍和15.14倍。
唐卓表示，今年上市的物業企業市盈率明顯回落了。以前物業企業一上市30-40倍的市盈率非常常見，更早的2018年底，永升生活服務的市盈率甚至達到了70倍。而今年上市的企業，基本上在10~20倍之間，這與上市企業的規模有很大關係，去年上市物企在管面積7000萬-8000萬方的比較多，但今年上市的企業平均在管面積是2000萬方，規模下降非常明顯。
分化加劇
物業公司的規模決定了其在資本市場上的地位。根據嘉和家業物業服務研究院數據，截至今年6月24日，6家頭部物企總市值都超過500億港元，其中碧桂園服務超過了2500億港元，華潤也超過了1000億港元。而尾部的10家物企市值均低於20億港元，燁星服務、宋都服務和興業物聯的總市值均不到5億港元，與碧桂園服務市值的差距超過了500倍。
唐卓表示，雖然隨着物企收併購加快和服務內容的挖掘，上市物企整體業績維持較高增速，但頭部企業優勢仍然更為明顯。TOP10物業公司的營業收入同比增速由2019年的33%增加到了2020年的41%。而TOP11-40的物業公司營業收入同比增速則由2019年的49%下降至了2020年的38%。
“頭部物企資金雄厚，加上強勁的地產規模內生和物企市場外拓，能為企業提供強勁造血能力，業績增速超過整體增速，優勢在不斷積聚。而總市值低於100億元的成長型物企的長尾效應日益顯現，收入結構單一、成長性較低的物企，受資本青睞度低。”唐卓説，目前對物業行業來説，分化非常明顯，大家都願意投大一點的企業，因為大一點的企業比較有保障。
除了規模帶來的高增長，郝炬認為，受到資本市場關注的另一個點還在於，企業的增值服務是否能做到比較高的營收佔比。“這很好理解，基礎服務的空間就這麼多，提高物業費又非常難。增值服務可以在在管面積不變的情況下，增加新的收入，提高每平方米的盈利能力。”他説。
不過，許多增值服務的開展也依賴於規模效應。郝炬進一步表示，比如像碧桂園服務可以拿到汾酒竹葉青的總代，一年可以賣一個多億，佔到汾酒竹葉青2019年銷售額的差不多1/4。“規模上去了，相應的單價也低了，這樣銷售空間會更高一些，否則這塊業務開展也很難。”
越來越難
物企上市的資本潮還在繼續，但物企上市的資本化道路卻越來越窄，小型物企想要受到資本市場的青睞也越來越難。
幾家機構預計，今年上市的物業公司將超過70家，郝炬則認為，這一數量會在80家左右，不排除100家的可能。物業行業上市公司眾多意味着可供資本選擇的公司也很多。“這樣的情況下，中小型公司如果沒有特色，上市的認購額度和估值都會受到影響。”
從實際情況看，相較傳統物企，華潤萬象生活、融創服務、合景悠活等業務模式上創新的物企，較能獲得市場更高的估值。
7月2日，主打商業物業概念的中駿商管收穫45.4倍的市盈率，為2021年截至目前上市的物企中估值最高，首日股價漲幅也達到8.11%。朗詩綠色生活以綠色建築的概念獲得資本市場青睞，首日漲幅達41.51%，而相對來説無太大新意的領悦服務、德信服務、融信服務和康橋悦生活務則在資本市場表現平平，融信服務與康橋悦生活雙雙開盤即破發。截至收盤當日，融信服務微漲0.41%，康橋悦生活的下跌1.09%。
從行業普遍情況看，住宅物業的利潤率最低，商業物業的利潤率相對較高。郝炬表示：“以住宅物業為主的物企，未來增長空間跟這些頭部企業相比肯定有很大差距。”比如，萬科和碧桂園一年交付的面積可能在4000萬-5000萬方，5年下來營收就是2億-2.5億元，而中小型物業公司到現在為止加總在管面積也就3000萬方。“總規模還不如人家1年增加的量。從投資人的角度來講，為什麼要買你呢？”
在唐卓看來，對現在上市的物企來説，要找到自己的特色也越來越難。“在資本市場的故事中，之前幾年，細分業態、規模、願景、運營模式都講過了，幾乎沒辦法不重複。所以，現在上市的物企重合度就會比較高。資本在對數量越來越多的物企進行選擇時確實比較難，在管面積2500萬方還是2000萬方，好像看起來都差不多，不知道該怎麼投，所以估值下降是必然的。”唐卓説。