本文來源：時代財經 作者：餘思毅
近日，多家銀行擬發行房地產併購主題債券，據不完全統計，融資額度高達580億。
2月17日，據中國證券網消息，根據市場需求和業務發展需要，興業銀行計劃發行不低於100億元房地產併購主題債券，募集資金專項用於房地產項目併購貸款投放。
2月16日，網傳平安銀行將於近期啓動首期50億元房地產併購主題債券的發行工作，募集資金專項用於房地產項目併購貸款投放。
2月14日，招商銀行宣佈為大悦城提供100億元地產併購相關綜合金融服務，業務品種包括但不限於併購貸款、併購基金、資產證券化、以及基於併購相關業務需求創新的各類融資產品。不久前，招商銀行已授信華潤置地及華潤萬象生活230億元併購融資額度。
浦發銀行、廣發銀行的行動更早。1月21日，浦發銀行簿記發行房地產項目併購主題債券，債券規模為50億元，期限3年。1月27日，廣發銀行稱，計劃於近期發行50億元房地產項目併購主題債券。
“相關銀行的這些動作，與其説是併購行動，還不如説是紓困行動，”2月16日，中國房地產數據研究院執行院長陳晟接受時代財經採訪時表示，這些銀行是按照央行的要求，針對出險的房地產企業和一些項目進行定向的貸款支持處置，主要的目的還是為了解決項目和企業的良性循環的問題。
時代財經梳理發現，自去年12月份監管層多次發聲強調“促進房地產業良性循環和健康發展”，房企併購整合開始加速，房地產行業風險出清正在進一步加快。
至於今年上半年是否會掀起房企的併購潮，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對時代財經分析，“至少上半年還不會，現在整個外部環境不是太好，一些金融機構和房企還不會這麼快扎身進入，下半年機會可能會增加。”
中國人民大學中國資本市場研究院聯席院長趙錫軍對時代財經進一步指出，房地產行業進入到了一個新的階段，其發展理念、發展模式和未來走勢都在發生深刻的變化。無論是房地產併購還是引入全國性資產管理公司(AMC)處置不良資產，參與的各方都要牢牢把握“房住不炒”的基調。
“‘房住’是要保障，‘不炒’就不能把資源投入到炒作的領域裏。從部門的角度，從銀行的角度，從開發商的角度，都要按照這個來做。炒作帶來的風險，由炒作者去承擔。AMC承接具體項目時，不是説爛盤爛資產都接過來，最後由納税人去承擔。”趙錫軍解釋道。
圖片來源：視覺中國
市場各主體信心不足 房地產項目併購難掀高潮
據國家金融與發展實驗室去年11月發表的NIFD季報，2021年以來，地產調控政策趨緊，眾多房地產企業的資金壓力持續上升，包括華夏幸福、四川藍光、恆大集團、泛海控股和建業地產，相關債券違約規模將近600億元，創歷史新高。
今年1月18日，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，去年下半年，恆大等個別房地產企業風險顯性化，受此影響房地產各類主體避險情緒上升，金融機構也出現了短期的應激反應。針對這一情況，按照黨中央、國務院部署，金融管理部門第一時間採取應對措施。其中採取的一項重要工作是《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》，指導金融機構以市場化方式支持風險化解和行業出清。
“由於房地產企業債務壓力較大，行業風險仍處於高位，可能成為系統風險傳染的引爆點，推進房地產企業或項目併購重組是實現不良資產盤活，實現重大經濟金融風險精準拆彈的剛性需要。”中央財經大學證券期貨研究所研究員、內蒙古銀行研究發展部總經理楊海平對時代財經表示。
據統計，今年以來，已有招商銀行、浦發銀行、廣發銀行、興業銀行等接連啓動房地產項目併購融資支持計劃，包括金融債、併購基金等多種融資方式，合計融資規模超500億元。
儘管不少銀行“施以援手”，但根據貝殼研究院統計，2022年1月，房地產整體融資情況未得到明顯改善，1月房企境內外債券融資累計約481億元，同比大幅下降70%。
而據中指研究院數據顯示，2019-2021年的1月融資總額分別為2823.3億元、2246.7億元及2664.6億元，分別佔到全年融資總額的12.2%、9.4%和15.1%，這組數據意味着房企在1月的融資情況對全年來説至關重要。然而今年1月的融資總額不及上年的三分之一，延續了上年四季度的疲軟態勢，未能形成良好開局。
陳晟指出，銀行是按照央行和銀保監會的要求，定向針對一些困難的房企和項目進行定向的金融的安排和支持，當然，銀行也得考慮相關的風險和利潤，所以需要按照市場化、法治化的要求進行相應的項目評估分析。
嚴躍進也表示，如果銀行本身不發力，那麼後續併購業務就很難開展。目前來看，銀行更多站在擴大銀行可貸資金或增加流動性的角度進行，而如何投向併購業務，後續可能也還會相對謹慎。
IPG中國首席經濟學家柏文喜對時代財經分析，政策層希望通過促進行業併購來解決行業流動性不足，在不斷修正和調整涉及項目併購的具體政策，比如不將因為併購發生的負債計入“三道紅線”等，以試圖促進行業併購儘快展開。
在柏文喜看來，無論從房貸“卡脖子”到多地房貸放鬆，從銀行對房企融資關閘到首筆併購票據的成功註冊，還是從銷售端到融資端為房地產行業引來資金“活水”，這背後是房企對政策層面激活樓市、促進行業回暖的期望。
對於併購的“不温不火”，柏文喜表示，儘管政策及金融層面的出發點是好的，但在實際執行中由於行業本身信心尚未恢復以及“二手車市場”效應，所謂的援助出險房企項目併購很難實施與執行，因此各家銀行發行的房地產項目併購主題債券募集成功以後，真正轉化為併購貸款投放，還要看實施效果。
天風證券2月7日研報指出，據來自中國及海外的數據顯示，併購浪潮常發生在經濟持續高速增長時期，罕見逆週期收併購高潮。
天風證券認為，本輪收併購的主要制約因素包括，首先需求端存在需求預期短期反轉擔憂；其次，融資渠道受限與槓桿空間不足；第三， 實操層面中盡調成本與事後風險的隱憂；第四，高價拿地帶來資產議價空間有限；第五，國企受限於決策流程發力相對緩慢。
“禿鷹”AMC也進場，轉身保障房能另闢蹊徑嗎？
AMC機構也進場了。
據財聯社1月26日消息，金融管理部門召集幾家全國性資產管理公司（AMC）開會，研究資產管理公司按照市場化、法治化原則，參與風險房地產企業的資產處置、項目併購及相關金融中介服務。
據悉，AMC處置房地產這一類的不良資產，主要有打包出售、引進戰投、直接投資盤活、提供增信措施盤活、債轉股以及破產重整、破產清算等模式。
在金融界有一個説法，如果説併購是大魚吃小魚，而AMC則是“禿鷹”，專吃廝殺後的“屍體腐肉”。
陳晟分析，一般而言，如果金融體系能夠支持的項目，會施行相對的盤活，如果AMC介入，可能是項目本身問題或困難比較大，甚至是標的的股權比較複雜。
柏文喜對時代財經指出，“走AMC處理的模式也可能是在政府號召的大型民企、國央企不肯積極下場的情況下，為恢復整個房地產行業活力而多管齊下的措施之一。”
今年年初，各地兩會多次提及壓實房地產風險。福建省政府工作報告提出，高度警惕房地產、金融等領域風險，按照“穩定大局、統籌協調、分類施策、精準拆彈”方針，壓實屬地責任、部門責任和企業主體責任，強化風險監測預警和應急處置，守住不發生系統性風險底線；江蘇省政府工作報告提出，加大對大型企業債務、房地產、非法集資等領域風險排查化解力度，完善金融風險處置和長效防控機制，堅決打擊金融欺詐等違法行為，有效治理惡意拖欠賬款和逃廢債行為；
四川省政府工作報告提出，“一樓一策”分類化解房地產風險隱患，堅決防止房地產風險向金融、社會等領域傳導。
近日也專家提出破除土地使用性質的藩籬，以房地產企業存量資產改造為保障房以化解房企過度負債的風險，但該專家指出，存量資產轉身為保障發的難點主要在和土地使用性質有關，涉及工業、商業和住宅用地轉換的政策。
陳晟指出，存量資產改保障房是有可能通過政府的定向收購，但涉及到土地性質的改變，我不認為是主流的解決方法。“施行這樣的處置方法，還有一些要關注的點，比如這個項目去化（銷售出去的樓盤數佔總樓盤數的百分比）是否正常，整體項目不要涉及過多的建築施工糾紛等問題。同時房企的金融穩定性要高，通過這種交易交付能夠達到正常的資金循環。”
嚴躍進也認為，疫情期間各類金融機構壓力也很大，從可行性的角度看，關鍵是需要政府召集和協調各類資源，尋找到各方的利益共同點。“類似存量物業的改造和化解政策，地方政府是完全可以把握尺寸進行調整的。”
趙錫軍認為把不良資產轉變為保障房有個非常重要的前提：“爛尾樓也好，空置房也好，首先是要弄清楚責任，風險是什麼樣產生的，然後誰來承擔。確定房子的風險已經化解掉，不存在任何的問題了，然後接下來才是考慮房子用來幹什麼，不要把兩件事情並在一起，若是責任分不清楚，可能讓後來的購買者、居住者承擔前面的風險。”