華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李貝貝 上海報道
10月23日晚間，祥生控股（集團）有限公司（下稱“祥生”）正式通過港交所聆訊，這意味着內地TOP30唯一沒有上市的地產公司即將登陸資本市場，並有望成為2020年最大IPO內房股。
營收復合年增長率達137.6%
公開資料顯示，作為國內最後一家尚未上市的千億房企，2019年即實現千億規模的祥生地產，於2020年6月向港交所遞交上市招股説明書。半年不到即通過聆訊，且是今年以來衝刺IPO的內房企中唯一一家一輪即通過港交所聆訊的企業。
《華夏時報》記者從更新的聆訊後資料獲悉，祥生為國內快速成長的大型綜合房地產開發商，起家浙江諸暨，目前總部位於上海且深耕浙江，經過超20年的發展於浙江乃至長三角已建立領先的市場地位。據中國房地產指數系統的資料，就合約銷售而言，祥生於2019年在浙江省的住宅物業開發商中排名第三，約佔浙江省物業合約銷售總額的5.1%。
從營收數據來看，公司近年業績穩定增長，營業收入由2017年的62.93億元增加至2018年的142.15億元，並進一步增加至2019年的355.2億元，複合年增長率為137.6%。截至2020年4月30日，營業收入為85.52億元，同比增長123%。
同時，公司已確認建築面積由2017年的83.83萬平方米增加至2019年的348.84萬平方米，複合年增長率為104%。截至2020年4月30日，該數據為89.82萬平方米，同比增長107.82%。
規模增長的同時，祥生也保持了成長的高質量。2017年、2018年及2019年以及截至2019年及2020年4月30日止四個月，祥生控股分別錄得毛利率13.2%、21.1%、23.9%、18.4%及20.7%。
淨資產收益率（ROE）作為衡量公司綜合盈利能力的核心指標，可反映出股東權益的收益水平。而據招股書，2019年，公司實現ROE50.1%，同比增長33.5個百分點；2020年4月，公司ROE實現40.3%，水平遠高於行業及同規模房企。此外，公司經營狀況也在繼續改善，截止今年4月，公司預收賬款達801.7億，在手現金及銀行存款達80.36億，未來有望進一步增厚收益及資產規模。
得益於營收和利潤的增長，祥生控股的淨負債率有了明顯的改善。2017-2019年年末，公司的淨負債率分別為13.8倍、7.4倍和3.6倍。克而瑞方面表示，“祥生屬於擴張期，後期隨着上市擴大股本同時幫助企業融資獲取現金，淨負債率將有機會降至行業平均水平。”
進入新發展階段，祥生在招股書中表示，未來對運營效率的重視將有助於公司及時響應市場趨勢的變化，把握新機遇，公司將繼續高度重視項目規劃及定位，提高開發效率，確保產品質量，以實現更高質量的發展。
“1+1+X”成業績、規模雙增利器
祥生地產在招股書中指出，“我們的1+1 +X策略令我們在往績記錄期間的財務表現持續提升，主要是由於涉及交付自2016年起實施1+1+X策略後所收購及開發的物業項目數量日益增加所致。”
所謂“1+1+X”擴張策略，第一個“1”代表浙江，始終聚焦於浙江市場領先地位的保持，為全國佈局打下堅實的基礎；第二個“1”代表泛長三角，在實現浙江地級市全覆蓋的同時，祥生地產緊跟長三角一體化戰略，深入滲透泛長三角區域，進一步增加在泛長三角的市場份額；而“X”則代表全國其他具備高經濟增長潛力的城市。
截至2020年7月末，祥生已在上海、浙江、江蘇、山東、安徽、江西、湖北、湖南、內蒙古、福建、遼寧等11個省份45座城市展開佈局，擁有205個處於不同開發階段的物業項目，其中，附屬公司開發的項目181個；合營企業及聯營公司開發的項目24個。截至今年7月，祥生總土儲面積達2382.48萬平方米。
作為祥生實現規模擴張的重要支持，融資方面，祥生目前主要通過預售現金流量、銀行及其他借款、公司債券、資產抵押證券、優先票據等外部融資方式為公司運營發展提供資金。
據招股書，2017-2019年及截至2020年4月末，祥生未償還借款總額主要包括銀行及其他借款、資產抵押證券及優先票據。在此期間，祥生控股的借款規模分別為258.74億元、290.65億元和285.27億元。截至2020年4月末，公司的借款小幅增加至322.14億元。同期的銀行及其他借款、資產抵押證券及優先票據的加權平均實際利率分別為8.09%、 8.13%、9.28%及9.69%。
在招股書中，祥生解釋説，截至2019年12月31日，加權平均利率相對較高主要是由於在同日的總銀行及其他借款中具有相對高利率的其他借款、資產抵押證券及優先票據比例相對較大所致。
對於融資成本的增加，祥生也在招股書中強調，將繼續探索多元化融資渠道及股權融資渠道，優化公司資本結構及降低融資成本，同時也將繼續堅持謹慎的財務政策並控制包括土地收購成本、管理開支以及銷售及分銷開支在內的各種成本費用，以在控制成本及確保資本結構平衡的同時發展業務。
與此同時，招股書也顯示，截至2019年底，公司2018年票據已全部償還，且並無未償還結餘。除前述方式外，3月11日，祥生成功增發今年1月23日發行的美元高級定息債券，增發價100%，增發後債券規模為2.03億美金。而截至2020年4月末，公司預收賬款由2019年的779.02億進一步增加至801.7億元。
一名財務人士指出，房地產企業的預收賬款通常會在未來的一段時間內計入公司的營收當中。祥生預收賬款的增加是公司未來業績仍將穩步增長的信號之一，將進一步增厚公司收益及資產規模。而隨着上市進程的有效推進，祥生將獲得境內外資本市場助力，綜合債務成本將進一步下降，同時多元化融資渠道將不斷得到完善，有助於其更快實現“規模與品質”雙優發展。
“通過上市，能夠更好地促進融資和提升品牌影響力。”地產分析師嚴躍進認為：“祥生這幾年持續拿地和做大規模，本身戰略動作非常強，通過上市，進一步説明今年房企依然有很多機會，此類企業後續發展節奏將進一步加快，有助於強化競爭力。”
【來源：華夏時報】
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