新浪財經房產|大眼樓管 王永
近日，珠光控股發公告以29.83億元的代價出售旗下項目及應收賬款，所得資金作於一般營運資金。
但是通過這次甩賣，珠光控股僅能獲得4.83億元的轉讓款，剩餘25億元作為對買方的欠款從29.83億元中抵扣。珠光控股相當於在用項目償債。
上半年，珠光控股銷售嚴重下滑，銷售額及銷售面積分別下滑66%及52%。根據Wind數據，其現金僅為1.45億元，同比減少79%，短期有息負債為36.59億元。面臨巨大的資金壓力。
珠光控股為償債29.83億出售子公司股權及應收賬款
12月2日，珠光控股發佈公告，稱已與買方簽訂協議，向對方出售出售全資附屬公司100%股權及應收賬款，總代價合計29.83億元。
此次擬出售的資產有兩項，一為廣州御嘉投資有限公司（以下簡稱“御嘉投資”）100%股權，由珠光控股全資子公司偉澤投資有限公司100%持股。二為御嘉投資結欠廣州舜吉實業有限公司（以下簡稱“舜吉實業”）的應收賬款，金額為18.54億元。舜吉實業同樣為珠光控股的全資附屬公司。買方為廣州市城興貿易有限公司（以下簡稱“城興貿易”）。
標的資產總代價為29.83億元，其中包括11.29億元的股權轉讓款及18.54億元的應收賬款轉讓款。
在2020年9月16日，買方城興貿易已經向賣方提供了25億元的新貸款，用於珠光控股解除對附屬樓宇的銀行抵押，此前為取得廣州農村商業銀行華夏支行提供的17億元貸款，御嘉投資持有的主要項目的附屬樓宇作為抵押品質押給銀行。
在珠光控股償還銀行貸款及銀行抵押解除後，附屬樓宇已於2020年9月作為抵押品質押給城興貿易。
根據協議，賣方欠款25億元從此次資產出售總代價中扣除，扣除後買方需向珠光控股支付4.83億元。
這次資產出售相當於珠光控股在償還對城興貿易的負債。
上半年物業投資收入下滑 出售項目樓宇已質押給買方
本次出售的御嘉投資主要從事投資控股，主要資產為“花城御景花園”項目的13棟商住樓宇，及附屬設施及停車場。
根據公告，該項目位於廣東省廣州市天河區珠江新城花城大道及潭村路交界處一棟26層高的商業大廈，大廈2019年竣工，公司持有物業包含第4、6至15層，17至26層總共252個辦公單位，第1至3層總共39個零售單位及地庫，還包括第2至4層285個停車位。
其中辦公物業建築面積4.55萬平方米，零售物業3076.39平方米，停車位3673.43平方米。截至2020年9月30日市值29.85億元。
2018年，珠光控股以7億元的代價從珠光集團手上收購廣州珠光置業100%股權，從而獲得了花城御景花園項目。這是一次資產注入。
該項目並未給珠光控股帶來多少銷售，2018年及2019年分別銷售669平方米（合約銷售額5231萬港元）、381平方米（合約銷售額3427萬港元），2020年上半年無銷售收入。事實上，花城御景花園商品房2019年就已售罄，如今大部分為持有物業。而且附屬樓宇已經質押給了買方城興貿易，作為新貸款的抵押品。
上半年疫情影響下，珠光控股的物業投資收入由上年的8686.4萬港元下滑到8389.4萬港元，下滑3.54%。此次珠光控股選擇出售辦公物業為主的花城御景花園項目既是為償債，也是為了甩掉這塊資產快速回籠資金。
根據資料，御嘉投資成立於2019年11月13日，截至2020年9月30日，其未經審核資產總值及未經審核負債淨額分別約為18.54億元及約人民幣829元。
珠光控股預計，這次出售將為公司帶來未經審核收益約2.62億港元，所得款項淨額3.69億元，將作為一般營運資金。
珠光控股危局：負債高企、銷售下滑、賬面現金僅1.45億
上半年，珠光控股業績嚴重下滑。營收為12.69億元，下滑了37%；淨利潤下滑了66%，僅剩1.11億元。非經常性損益達到1.37億元，扣非後虧損2581萬元。
公司解釋業績下滑，“在投資市場高度不穩定的情況下，本集團業務在合約銷售及已交付物業數目方面亦無可避免地錄得倒退。”銷售額及銷售面積分別下滑66%及52%。
銷售下滑使公司的財務狀況雪上加霜，根據Wind數據，上半年現金僅為1.45億元，同比減少79%；受限制現金達到10.11億元，同比增長119%。
短期借貸及長期借貸當期到期部分為36.59億元，遠遠大於公司的賬面現金，存在很大的償債壓力。
上半年珠光控股經營活動現金流淨流出4.88億元，投資活動淨流出7.68億元，籌資活動則淨流入11.67億元。
事實上2012年以來，珠光控股經營活動現金流淨額年年為負，投資活動現金流僅2015年及2019年為正，其他年份均為負。融資活動現金流則僅2019年一年為負，運營高度依賴融資。
2017年至2019年，珠光控股融資成本均在8%以上。2019年末，其計息債務餘額達到182.06億港元，融資成本達到15.04億港元，如果再算上資本化的利息開支3.16億港元，利息總額將達到18.2億港元，遠大於當年淨利潤。
今年上半年，計息債務進一步增至192.68億元。根據披露，其優先票據及其他借款利率介於3%至12%之間，銀行貸款利率介於2.35%至14.25%之間。截至中報，珠光控股淨負債率為252%，比2019年底上升了16個百分點。
這次出售花城御景花園已經是珠光控股年內第二次甩賣項目，銷售大幅下滑下，珠光控股如何度過危機？
責任編輯：公司觀察