本文來源：時代財經 作者：劉新歌
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儘管今年物業股不斷遇冷、平均市盈率跌幅超50%，但在房地產業務板塊中，物業服務仍是最有價值的業務之一，關鍵時候能換來不錯的現金“補給”。
12月16日晚，金科服務公告稱，金科股份為其引入戰略投資者博裕投資，並向博裕旗下投資主體公司BROAD GONGGA INVESTMENT PTE. LTD轉讓所持金科服務22%的股份，轉讓價為每股26.00港元，較最近一個交易日的收盤價折價約4.8%，但較金科服務上市價44.70港元則折價41.8%，轉讓總價款為37.34億港元。
交易完成後，博裕投資以22%的股份成為金科服務第二大股東，而持股30.33%的金科股份仍是第一大股東。
對博裕投資而言，這或是一筆劃算的交易。以金科服務12月17日收盤價格30.50港元/股計算，買入第二天博裕資本每股盈利就達4.50港元，合計浮盈6.46億港元，獲利17.30%。
克而瑞高級研究員湯曉晨對時代財經指出，金科股份通過此次交易獲得大量現金，可以緩解自身現金流。與其他房企出售物業公司給同業相比，金科股份引入戰略投資者的方式能夠更好地保留髮展主動權。
博裕投資“抄底”金科服務
金科服務脱胎於金科股份，2000年成立於重慶。2020年11月17日，金科服務在港交所上市，發行1.33億股H股，發行價為44.70港元，籌得款項淨額約57.381億港元，為重慶2020年最大一單IPO。
彼時，金科服務與泰康人壽、高瓴資本、雪湖資本等10家基石投資者訂立投資協議，上述投資者共計認購5981萬股，以44.7港元價格推算，共計耗資約26.74億港元。
上市時，金科服務合同總建築面積約2.55億平方米，在管總建築面積約1.29億平方米。與其他上市物業一樣，金科服務也希望藉助上市擴大規模。在其招股書中，金科服務稱“募集資金淨額的60%用於收併購”。不過，今年9月，金科服務曾公告宣佈變更全球發售募集資金用途，金科服務稱集團對收購較為謹慎，以及初步分配作為該用途的一部分所得款項淨額可能於可預見的一段時間內無法充分利用。
據時代財經梳理，上市至今，金科服務已收購了重慶金科天江物業、重慶上境物業、重慶美利山物業等多家重慶本土物業公司，今年8月還收購了黔西宏祥物業51%股權。
不過，受累於行業環境影響，規模擴大並未帶來股價和市值的同步提升。今年2月22日，金科服務股價達到歷史最高值81.67港元/股，但隨後不斷下探。此次股權轉讓前一個交易日（即12月14日），金科服務以27.25港元/股收盤。受引入戰投影響，金科服務12月17日收盤價為30.50港元/股，但較年初的跌幅仍高達50.69%。
從轉讓價看，博裕投資可謂“抄底”進入。此次交易前最後一個交易日（12月14日），金科服務股價達到上市以來最低值，而每股26.00港元的轉讓價比12月14日收盤價還低1.25港元。
博裕投資是專注於在大中華區從事私募股權投資業務的投資基金，是中國最大的私募投資公司之一，主要投資方向包括消費品和零售、金融服務、醫療健康以及媒體和高新科技。
而博裕投資佈局泛地產領域並不是第一次。2017年3月27日，萬科在財報中披露，萬科物業平台萬物雲已引入博裕資本和58集團兩家戰略投資者。其中，博裕資本以其管理的基金RadiantSunbeam Limited認購25%股權，成為萬物雲的第二大股東。
此外，2018年，博裕資本成為居然之家的戰略投資者，2019年成為城家公寓A輪融資的投資人。
資本陷在物業股
從2018年開始，物業企業成為資本市場的“新寵”，扎堆上市、高市盈率，吸引房企不斷分拆旗下物業板塊上市，而先上市者風起雲湧地收併購也掀起物業行業的規模賽。
作為房地產開發後市場的存量管理業務，物業管理因具有發展空間大、高現金流、高增長、低槓桿、週期屬性較弱等特點，深受資本看好。
2019年12月19日，保利物業在香港上市，發行約1.33億股，每股35.10港元，募資規模達46.8億港元。高瓴資本、國調基金位居保利物業四名基石投資者之列，分別認購3500萬美元、3000萬美元。
2020年5月，紅杉資本中國基金、騰訊完成對世茂服務的戰略投資，分別投資1.3億美元、1.14億美元。同月上市的建業新生活，也引入高瓴資本為基石投資者。2020年末上市的合景悠活，共引入8名基石投資者，合共認購1.2億美元，高瓴資本投資了5000萬美金。曾創下最快上市紀錄的恆大物業，更引入阿里巴巴的雲峯基金、紅杉資本、騰訊控股、中信資本等20餘家戰略投資者。
不過，進入2021年，物業股進入低潮，包括祥生活、力高健康、中梁百悦智佳服務、東原仁知服務多家物業企業上市遇阻，行業平均市盈率也從年初的42倍降至26.75倍，降幅近50%。具體來看，包括恆大物業、金科服務、雅生活服務、世茂服務等物業企業的股價年內跌幅超過50%。
某上市物業不願具名的內部人士對時代財經分析稱，目前資本市場對物業行業的評估正在迴歸理性。“彩生活上市講了一個特別好的故事：物業管理服務眾多業務且與之關聯強，而業主背後的購買力是一個超乎想象的市場。因此，近年來物企開始‘規模賽’，拼命擴大面積以滿足資本的要求。但是當面積的增長和利潤的增速形成剪刀差以後，行業開始反思，資本市場對物業企業的估值也開始迴歸理性。”
“物業行業利潤率本來就不高，為了吹大氣球，‘地產爸爸’拼命喂業績。但現在房地產企業出現問題，它們所謂的多種經營也並沒有探索出一條成功的道路。因為這是一個非常傳統的行業：做小事、賺小錢，利潤率又不高。如果發展智慧化，需要巨大的資金投入。”上述人士續稱。
湯曉晨則表示；“今年受地產影響，物業股股價波動異常，但就物管行業、物業企業本身而言，並無重大風險。從長期看，物業仍是值得投資的賽道。”
股價大跌，碧桂園服務、融創服務和世茂服務等上市平台也紛紛回購。統計顯示，2021年9月9日至今，融創服務共回購股份14次，共計1844.7萬股；12月14日只17日，世茂服務也連續四日回購，共計600萬股。