4月27日，深交所向中南建設發去了問詢函，要求該公司進一步説明年報業績“變臉”的詳情。深交所出手的背後，是中南建設備受詬病的業績變臉：歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損33.82億元，這一數值，與1月29日《2021年度業績預計下降的公告》中披露的預計盈利7.08億元－21.23億元相差甚遠，不止如此，從該公司公佈年報後，業績預告偏差和減值計提不斷修訂。
詭異的38.6億元
4月27日，深交所向中南建設發去了問詢函，要求説明年報業績變臉情況。深交所認為，中南建設未能及時就業績變臉情況披露業績預告修正公告。
4月25日晚，中南建設發佈2021年度財報。2021年，中南建設實現營收792.1億元，同比增長0.78%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為－33.82億元，較去年同期下降147.78%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤為－40.36億元，較去年同期下降171.51%。
同時財報顯示，中南建設大幅增加了對各項應收款項和存貨計提的減值準備38.6億元，由此導致公司歸屬於上市公司股東的淨利潤產生虧損33.82億元。但這一數值，與1月29日《2021年度業績預計下降的公告》中披露的預計盈利7.08億元～21.23億元相差甚遠。
深交所要求，中南建設應於5月16日前對部分問題進行詳細説明。包括詳細列示年報補充計提存貨跌價準備的項目所處位置、業態、開發建設情況；應收票據、應收賬款、其他應收款的欠款金額前五名、本次計提大額信用減值損失的欠款方的具體情況；結合相關合營、聯營企業的經營情況及財務狀況等，説明公司報告期未對相關長期股權投資計提減值的合理性、合規性等等。
深交所的問詢內容包括：中南建設報告期對應收票據、應收賬款、其他應收款共計提8.61億元的信用減值損失，較上年大幅增加超過1000%；中南建設報告期末長期股權投資餘額為271.57億元，報告期未對涉及合營、聯營企業的長期股權投資計提減值準備。
此外，2021年中南建設營業收入較上年僅增加0.78%，但銷售費用、管理費用、利息費用分別較上年增加33.16%、23.15%、67.47%。深交所提出，需説明期間費用增幅遠大於營業收入的原因及合理性、期間費用較上年同期較大幅增加的原因。
業績洗澡可能性有多大
中南在計提方面的問題，不止於深交所提出的上述種種。
在業績説明會召開當晚，也就是26日，中南建設便發佈修訂公告：2021年度計提各項資產減值準備由38.58億元變更為38.83億元，各項資產減值準備餘額由61.2億元變更為61.21億元，減少2021年度合併報表利潤總額由38.05億元變更為38.83億元……一天一個變化，先出來解釋，再出來改正解釋，一個年報6個更正“版面”。
對於業績變臉，中南建設董事兼總經理陳昱含接受採訪時回應稱，無論是偏於樂觀的業績預判、對會計準則的理解偏差還是實際交付的延後等等都是表象，更深層的問題是公司管理和能力上的明顯短板。另外，陳昱含表示，“感謝審計師事務所的嚴苛把關，讓年報以更謹慎、更保守的態度擠出水份，呈現更真實的業績面貌。”
更需要注意的是，2020年4月，中南建設發佈關於2020年度計提資產減值準備的公告，對截至2020年12月31日的資產進行了減值測試，2020年度計提各項資產減值準備合計6.03億元。僅一年時間，中南建設的計提減值就高出了30多個小目標。
對此，同策諮詢中心分析師肖雲祥在接受記者採訪時直言不諱地提出，理論上中南建設存在“業績洗澡”的可能性。當前行業一二級市場都不好，索性在低位把之前的虧損、壞賬、折舊、以及預期中的虧損等等在淨利潤中計提扣除掉。等到市場好的時候再補加回來，就會形成業績大幅增長的現象。但這樣的操作並不能代表公司當期的真實業績。
“資產計提減值準備的操作是被允許的，如果公司項目已經出現虧損情況，但沒有計提減值，那公司最後處理這個項目的時候，對公司財務報表影響會更大。當然，計提減值的數據基本是估算的，且有人為因素，所以會和實際情況存在差異。”肖雲祥進一步表示。
地產分析師嚴躍進也表示，上市公司業績披露要考慮股價的穩定性，其他年份如此計提減值，肯定會引起資本市場的大幅波動，但當前市場節點，反而會給市場以“符合”預期的感覺。
情況惡化恐遭重點監管
“如果説2021年樓市的情況比較複雜、企業需要對業績反覆盤算，可能會出現調整的情況，但像中南這種情況的，不止於房企，整個境內上市公司層面可以説不多見。”滬上某上市公司董秘直言，考慮到3、4月疫情因素，總部在上海的上市公司年報披露受到影響都屬於正常現象，交易所也給了政策，但一改再改的情況從常規經營數據到社會責任報告，恐怖就不能用疫情來簡單解釋。
上述人士稱，特別是出現了50億左右的利潤的差額，一定是出了比較大的問題，不是一兩個項目的事，深交所的問詢函已經是較為剋制，還尚且停留在業績變臉未及時披露方面，如果未來中南的信披更正數量持續增加，考慮到房企目前的情況並沒有好轉，不排除會重點監管。
事實上，中南的局面確實不容樂觀。就在深交所問詢函下達的前日，在中南的業績會上，陳昱含也承認：“中南建設交出了一份歷史上最差的答卷。2021年中南建設為了保證現金流安全，不得已對利潤做出了犧牲，説明中南建設當前的規模與自身能力和安全要求仍有錯配，內外部壓力下的縮表出清力度仍然不夠。”
北京商報記者 王寅浩