近年來，中國樓市見頂了、退潮了的聲音此起彼伏，尤其是在疫情一度重創樓市的背景下，這種聲音被進一步放大。但最新的數據顯示，我國商品房不僅沒有崩盤，銷售額還創出新高。
中國樓市，究竟是退潮還是漲潮?我國房價，到底是高是低?對於廣大的主體開發商而言，在目前的環境下，他們的命運如何?有沒有裸泳者?他們又該如何從自身出發，保證整體樓市的平穩健康發展?
新高
9月16日，隨着國家統計局的最新數據出爐，地產圈人士紛紛發文表示意想不到。
數據顯示，1—8月份，我國銷售面積98486萬平方米，同比下降3.3%。但與此同時，我國商品房銷售額96943億元，增長1.6%;其中，住宅銷售額86769億元，同比增長4.1%。
僅僅從前8個月來看，我國商品房及住宅的銷售額已超去年同期，已創出歷史新高。
橫向對比來看，在今年1—8月份，全國固定資產投資(不含農户)同比下降0.3%;社會消費品零售總額238029億元，同比下降8.6。對比這些金額較大的經濟板塊來看，房地產業可謂是一枝獨秀，表現十分搶眼。
而且，我國房地產銷售額的回正，是建立年初樓市成交深跌的基礎之上，中國樓市經歷了一波出人意料的巨大反彈。今年1—2月，我國商品房銷售面積同比下降39.9%，銷售額同比下降35.9%，僅僅6個月後，從前8月的數據看，我國商品房銷售面積降幅就縮小了36.6個百分點，而銷售額則出現了37.5個百分點的變動。
據此，多位業內人士預測，今年我國房地產業銷售仍然有望創造新的歷史。而在今年初，多家行業機構一度預測我國房地產銷售額將下降5%—10%。
此前，樓市見頂的聲音不斷出現，但在疫情衝擊之下，樓市成交反而創出新高。
正所謂水漲船高。在整體市場見好的局勢下，龍頭房企們的業績更快得到修復、增長。中指研究院監測顯示，前8月銷售額在500億—1000億元的房企共有26家，銷售額均值為655.2億元，同比增長5.5%，超過全國平均漲幅;銷售額在200億—500億元的房企共有34家，銷售額均值為319億元，同比增長6.4%，也高於全國平均水平。
泰禾無疑是今年備受關注的房企，今年以來，其債務風波一度撲朔迷離。但隨着整體市場形勢的好轉，泰禾的命運也出現了一定的轉機。
首先，據公佈，泰禾與萬科簽訂股權轉讓框架協議，泰禾將轉讓19.9%股份予萬科，轉讓價格為每股4.9元，對應總對價約為24.27億元。當然，協議的最終履行有待於達成一些前置條件，但無疑，這一消息也有助於改善泰禾的環境。
其次，進入金九銀十以來，泰禾的部分項目交易較活躍。以其位於北京豐台的泰禾金府大院為例，該項目在9月第二週銷售了22套，總銷售面積6165平方米，總銷售額為3.91億元，佔當週北京全部商品房成交額的1/15，成為北京單週成交金額冠軍。
“市場的各層面都在發生變化，這表明，樓市的整體環境依然有積極因素”，易居克而瑞城市發展部副總經理繆萌告訴中國新聞週刊，從根本上看，這一切還是因為中國樓市仍有驅動力。
不變
樓市的反彈究竟是怎樣發生的?
當然，儘管樓市出現了一定的回潮，但目前來看，樓市並非全面復甦。從市場上看，有一些企業隨着資金鍊的斷裂，已經迴天乏力，最終是人去樓空。如此前在北京海南等地重金佈局商旅地產的一家房地產公司，由於資不抵債，其負責人已經跑到國外避債，旗下多個項目爛尾。
與此相比，從泰禾的遭遇來看，樓市的基本邏輯似乎還在。
日前，在萬科2020年中期業績發佈會上，萬科總裁、首席執行官祝九勝在回應為何戰略入股泰禾時表示，“在出現債務到期的情況下，泰禾確實也找了萬科在內的不同的人一起探討怎麼來做，當然萬科也是帶條件的去介入這個事情，泰禾的底子還是不錯的，還是要一起想辦法的。”
業內人士介紹，萬科所説的“泰禾的底子”，其實是指泰禾的土地儲備。大華會計師事務所合夥人肖立傑告訴中國新聞週刊，根據會計準則相關規定，存貨以歷史成本和可變現淨值中的低值計量，從房企而言，在目前的市場條件下，大都是按歷史成本計量。
根據我國城市地價動態監測數據顯示，近年來我國地價是不斷攀升的。尤其是在2019年以前，我國住宅地價基本上保持一定幅度的上漲。從泰禾的土地儲備時間來看，其拿地也基本發生在2019年以前。
這意味着，從實際價值而言，泰禾的實際貨值金額應大於目前的存貨價值。2019年，泰禾房地產業務實現營業收入218.54億元，結轉面積94.50萬平方米，結轉價格為23000元/平方米。
繆萌表示，土地溢價、樓市反彈的背後根本上還是城鎮化的紅利，隨着城鎮化的推進，房地產市場依然有前行的動力，尤其是一些人口湧入較多的城市。一方面，隨着城市的發展尤其是城市基礎設施的完善，土地價值必然會增值;另一方面，隨着人口城鎮化的推進，土地城鎮化的價值又得以釋放。
針對這一脈絡，房企們也在立足於其產品特性、傳統優勢等，進行優化佈局，以確保供需兩端的匹配度。以泰禾為例，在區域佈局上，其堅持深耕核心一線城市、全面佈局二線城市，選擇性進入核心城市及城市羣，其實際的土地儲備基本分佈於長三角、珠三角、京津冀，意在獲得更大的發展動能。
上述業內人士指出，從土地端的溢價到需求端的匹配，最終實現土地城鎮化與人口城鎮化的良性循環，房企才能迎來真正的成長，整體樓市才能確保健康平穩發展。
升級
縱然基本邏輯尚未改變，但市場和政策形勢已經發生了巨大的變化，整體市場風險在不斷增大，房企生存的空間在逐步受到限制。
繆萌進一步表示，在目前的政策市場環境下，樓市需求發生了變化，一是首套剛需羣體依然龐大，另外，部分剛性改善需求也在擇機入市，目前在出手購房的主要是這部分羣體。
從市場來看，部分知名房企通過大幅降價策略，今年以來持續取得較好的銷售;與此同時，主打改善需求的北京泰禾金府大院等精品項目也斬獲頗豐。
“在當前的市場背景下，對於地產商而言，單純追求數量的時代已經過去，現在需要高質量發展”，北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示，高質量產品是企業的生命，唯有質量過得硬，符合市場需求的產品，才能在市場上有一席之地，實現項目價值的提升。
泰禾顯然深諳此道。通過持續多年深耕“新中式院子”的精品戰略，可以説，泰禾院子已成為行業的領軍品牌。
日前，在萬科的業績發佈會上，萬科總裁、首席執行官祝九勝也強調，泰禾的產品力是打動萬科入股的另一因素。
但這只是重要立足點，對於房企而言，還要在更大的層面不斷轉型升級。
近年來，我國人口城鎮化出現了一定的減緩。國家統計局數據顯示，從2017年到2019年，常住人口城鎮化率分別增長了1.17、1.06、1.04個百分點，而同期户籍人口城鎮化率分別增長了1.15、1.02、1.01。一方面，這兩個數字均呈現出下降的趨勢;另一方面，常住人口城鎮化快於户籍人口城鎮化。
浙江大學土地管理系主任吳宇哲教授告訴中國新聞週刊，在我國城鎮化進程中，由於房價不斷高漲，住房、社會保障等成本過高，導致很多人進了城卻難以安家、難以落户。
在這一局面下，“房住不炒”已成為我國樓市調控政策的主基調。對於房企而言，來自政策面的壓力也是不斷增大。
8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，首次對房地產企業提出了“三條紅線”，即負債過高的房企融資將受到限制。
趙秀池認為，三道紅線限制融資目的在於限制房地產開發的過度融資，降低金融槓桿的作用，以防止房地產過度投資。嚴格的資金管控下，企業投資成本上升，市場競爭將加劇。
此外，8月26日，住房和城鄉建設部在北京召開部分城市房地產工作會商會，強調要提高政治站位，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段。要堅持問題導向，精準施策，從源頭上解決問題;住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供應，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房;要整頓規範市場秩序。
趙秀池表示，從政策面及市場面來看，對於任何房企而言，要想真正立足，必須實現全面升級發展，全面建立綜合優勢，包括打造更加穩健的資金鍊，任何重要環節的缺失都可能是致命的。
按照此前的框架協議，萬科團隊目前應該在對泰禾進行盡調。從長遠來看，即使在資本重建、強強聯合之後，泰禾還需要進一步揚長避短，不斷乘風破浪。
這一市場上極具標誌性事件的最終走向，顯然還要拭目以待。（中國新聞週刊）
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