焦點研究院 · 焦點年報
監測時間：2021年1月1日-2021年12月31日
發佈時間：2022年4月11日
摘要：領地控股2021年銷售額和營業收入保持穩定增長，但其盈利能力卻持續下滑。同時，由於企業銷售額過於集中且土地儲備多位於三四線，後續存在較大政策風險和去化壓力。此外，行業目前融資整體趨緊，且企業面臨2022年和2023年償債高峯期，市場需求不足銷售承壓的背景下領地或可通過項目股權融資來緩解資金壓力。
01 銷售過於集中有政策風險，大量三四線土儲或存去化壓力
銷售規模保持穩定增長。年度業績報告數據顯示，截至2021年12月31日止，領地合約銷售金額達到230.15億元，同比增長4.0%；合約銷售建築面積為270萬平方米，同比增長2.4%；合約平均銷售金額為8447元/平方米，同比增長增加1.6%，銷售均價增加主要原因是高能級城市項目推盤佔比增加。
銷售過於集中存在政策風險。從企業營收業務分佈來看，物業開發銷售為公司營收的主要來源，佔比為99%，其它多元化業務佔比較小。從銷售額分佈區域來看，京津冀地區、華中地區、成渝經濟帶及四川省、粵港澳大灣區貢獻的合約銷售分別佔領地2021年合約銷售總額的0.8%、5.9%、76.6%及7.5%。領地控股起步於四川，現階段銷售收入仍舊較為依賴成渝經濟帶及四川省，佔比由2020年的74%上升至76.6%。由於企業業務收入來源單一，且銷售區域多集中在成渝經濟帶及四川省，未來銷售推盤更易受到地方緊縮調控政策影響，如：限價/限售/限貸等。
土儲集中於三四線，面臨較大去化壓力。根據企業披露數據顯示，2021年新增土儲283萬平方米，新增貨值241億，領地控股總土儲達到1584.68萬平方米。根據當前銷售規模及增速來看，可以滿足未來4-5年的開發，土地儲備充足。但仍需注意的是，雖然目前領地已經形成了川渝經濟帶、粵港澳大灣區、華中及京津冀為核心區域的初步全國化佈局，但根據企業披露的已建成物業/開發中物業土儲數據來看，三四線土儲面積佔比達到74.6%，此類城市面臨人口流失、購買力下降的情況，房地產市場容易出現量價齊跌的市場狀況，企業後續土儲的去化和房地產開發面臨着較大的風險。
收併購項目後續開發仍存風險。2021年6月，公司及間接全資附屬公司綿陽恆量與中國東方訂立債務重組協議，通過2.27億元的注資獲取了目標公司的51%股權，並且為目標公司的7.91億元債務及利息提供擔保，合計獲取6宗地塊。此類項目一般情況下債務繁雜，根據收購協議，項目開發週期較長，後續或存在一定的開發和盈利風險。
02 增收不增利狀態持續，成本管控失衡侵蝕利潤空間
營收穩定增長但盈利空間持續縮小，增收不增利趨勢延續。2021年實現營業收入約150.6億元，同比增長14.4%；銷售單價為7685元/平方米，同比下跌5.4%；毛利約29.1億元，同比減少18.2%，毛利率為19.3%；淨利潤約6.4億元，同比減少約40.0%；歸屬於母公司擁有人的利潤約4.9億元，同比減少約43.2%。
售價下滑和地價上漲使得毛利率承壓，導致毛利率下滑明顯。領地控股在近5年毛利率總體上呈現出下滑狀態，2021年達到最低值19.3%。焦點研究院數據顯示，2021年上市房企平均毛利率為23.5%，高於領地控股2021年的毛利率。企業2021年毛利率下滑主要是由於駐馬店，荊州等低能級城市項目結轉比例增大，導致整體結轉項目銷售均價同比下滑5.4%，拉低企業盈利空間。此外，2019年前後領地控股提出千億銷售目標，開始加大投資力度，納入不少溢價率較高的地塊，這部分地塊於2021年進入結轉期進一步削減利潤規模，導致毛利率顯著下滑。
銷售費用增幅超四成，內部管控較弱導致項目利潤承壓。歸母淨利潤率下滑到3.3%，近5年歸母淨利潤率持續下滑，2021年度下滑到最低水平。在三項費率方面，領地控股管理費用率和利息費用變化較小，但是本年度銷售費用大幅度增加，由2020年的6.5億元增長到2021年的9.3億元，增幅達到43.7%。受到三四線城市房地產市場下行的影響，領地控股加大了第三方營銷渠道的使用，使得銷售費用大幅增加，進一步蠶食公司利潤空間。
03 三道紅線暫處黃檔，未來面臨較大短期償債壓力
上市募資改善財務結構，三道紅線暫處黃檔。領地集團於2020年底上市，成功募集了13.19億港元的資金。此外2021年7月領地控股旗下領悦服務上市，成功募資2.45億港元，兩家公司的上市使得債務結構得到優化。三道紅線方面，截止2021年底，領地控股的資產負債率為72%，淨負債率為62%，這兩個數值較2020年均出現下滑，現金短債比為1.25，暫時處於黃檔，但較為接近綠檔標準。
近兩年償債高峯期來臨，或面臨較大償債壓力。債務結構方面，1年，1-2年，2-5年，5年以上債務佔比分別為29.3%、35.6%、19.7%和15.3%，1年內到期債務和1-2年內到期債務總額達到71.6億元，可以看出2022年和2023年是領地控股的償債高峯期。企業銷售回款率較高，由於受到預售資金監管政策的影響，短期內銷售資金對企業現金流貢獻影響有限，領地控股仍將面臨較大的償債壓力。
現階段存在較大的融資銷售壓力。在股權融資方面，截止2021年底，領地旗下存在兩個上市平台，受監管約束的影響，現階段通過股票增發進行融資受到諸多限制。在債權融資方面，除了個別評級較高的頭部民營房企以外，民營類房地產企業在公開市場發行債券較為困難。針對民營企業的信託類融資受到較嚴的政策監管，民營房企通過信託融資較為困難。現階段佈局一二線城市的頭部房企銷售下滑成為普遍現象，領地控股在三四線城市的項目銷售不可避免面臨着較大的銷售壓力，通過銷售回款來緩解企業資金壓力存在着較大的不確定性。因此現階段通過項目股權融資和加大項目促銷力度或為快速回籠資金的可行方法。