時隔15個月，華爾街地產PE巨頭黑石集團與潘石屹的SOHO中國“再續前緣”，以30億美元的價格要約收購後者，只是這一次交易對價比去年足足低了10億美元。
黑石集團30億美元收購SOHO中國
6月16日晚間，SOHO中國(00410.HK)發佈公告稱，已經收到黑石集團發出的全面收購要約，收購價格為每股5港元，總額236.58億港元（約195億元人民幣、30億美元）。交易完成後，黑石將取得SOHO中國控股權，SOHO中國現有控股股東將保留9%的股權，SOHO中國將繼續在香港證券交易所上市。
此前在6月15日，SOHO 中國突然宣佈停牌，但並沒有公佈具體停牌原因，稱“待刊發有關內幕消息及根據《香港收購及合併守則》而作出的公告”。
數據顯示，停牌前SOHO中國股價連續10個交易日上漲，累計漲幅高達59.66%，並創下一年來新高；上週飆升47.86%，創下該公司2007年上市以來最大的周漲幅。以停牌前一個交易日收盤價計算，SOHO中國總市值報3.8港元/股，為197.6億港元（25.46億美元）。
目前要約報價為每股5港元，而SOHO中國停牌前的收盤價為每股3.8港元，相當於有31.58%的溢價。SOHO中國停牌2個交易日，於17日復牌。
SOHO中國曾兩度傳出要私有化
此前，SOHO中國在2020年曾兩度傳出要進行私有化的消息，但均“無疾而終”。
早在2020年3月，SOHO中國首次傳出與黑石集團進行私有化談判，收購金額為40億美元，每股報價6港元，較SOHO中國當年1月份平均收盤價3.03港元溢價近一倍。黑石集團並將承擔SOHO中國的債務。然而，談判了5個月之後，雙方分道揚鑣。黑石集團創始人蘇世民後來接受媒體採訪時表示，交易失敗是因為交易價格沒談攏。
2020年11年，市場再度傳聞SOHO中國要私有化，這次買家是高瓴資本，但很快遭到後者的否認。
如今，兜兜轉轉，SOHO中國終於還是回到黑石集團的“懷裏”，但交易對價比起上次已經從40億美元降低到30億美元。
就在半個月前的6月3日，黑石集團剛剛宣佈以30億美元收購泛海控股旗下的美國國際數據集團(IDG)。如果收購SOHO中國最終順利完成，這將成為黑石集團有史以來在中國市場最大的一筆房地產投資。
SOHO中國業績差強人意，淨利潤遭腰斬
年報顯示，SOHO中國名下還有位於北京和上海的9個甲級寫字樓項目，包括即北京前門大街、望京SOHO、光華路SOHO二期、銀河/朝陽門SOHO、麗澤SOHO、SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO，這些幾乎都是潘石屹曾經最引以為傲的核心項目。
不過，年報顯示，成本快速上漲，加上受疫情影響，租賃市場受挫，SOHO中國去年全年淨利潤出現腰斬，僅為5.435億元，同比減少58.83%，“腰斬”都不止。
截至2020年12月31日，SOHO中國的淨資產負債率約為43%，總借貸共計約184.70億元，賬面貨幣資金僅剩4.66億元，而2018年、2019年分別為55.66億元、24.3億元。
黑石集團收購SOHO中國目的何在？
據瞭解，黑石集團成立於1985年，被譽為“華爾街PE天王”，是美國規模最大的上市投資管理公司。這家PE巨頭對房地產行業情有獨鍾，其房地產投資業務已經遍佈全球，投資領域主要為住宅、寫字樓、酒店、倉儲中心以及房產公司股權等。
從2008年以來，黑石集團一直積極投資中國房地產。據不完全統計，黑石集團在中國房地產市場累計投資額接近300億元，投資範圍涵蓋寫字樓、購物中心以及綜合體，目前在中國擁有差不多600萬平方米的房地產，其中大部分發生在2018年以後，僅2019年黑石集團就斥資200多萬在中國買下多處房地產。可見，黑石集團投資中國市場的步伐正在加快。
根據公告，黑石集團對中國長線經濟發展以及北京和上海的房地產市場充滿信心。SOHO中國現在持有130萬平方米商業物業，且主要優質資產均分佈在北京和上海，正符合黑石集團的投資偏向。
SOHO中國官微表示，“黑石十分看好SOHO中國在北京和上海持有的商業物業，以及一流的管理團隊。此次要約完成後，黑石計劃保持公司的現有主營業務和管理團隊。黑石和現有控股股東將結合優勢資源和專業知識，支持和加強公司的業務發展。”
潘石屹徹底清空國內資產，全面轉戰海外市場
SOHO中國雖然屢次私有化都以失敗告終，但這些年來一直在變賣核心資產。
據不完全統計，從2014年開始，SOHO中國陸續通過出售資產套現超過350億元。而從2013年開始，在公開土地交易市場上，也鮮見SOHO中國的身影，不但不新增土地儲備，還不斷變賣持有項目，市場傳言SOHO中國將徹底清倉，退出國內市場。
2014年，SOHO中國將上海的SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場以52.32億元的價格賣給金融街，同年9月，以30.5億元的價格將上海凌空SOHO 10.02萬平方米物業賣給攜程網。
2015年，SOHO中國將上海外灘國際金融中心8-1地塊項目50%的股權賣給了復星集團，作價84.93億元。
2016年，SOHO中國將上海SOHO世紀廣場賣給了國華人壽保險，作價32.2億元。
2017年虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億、49.44億賣給了新加坡公司吉寶置業和香港知名私募基金公司基匯資本。
2019年，SOHO中國以78億元的價格出售北京、上海的13個辦公物業項目，以7.61億元的價格出售位於北京的2583個地下停車位。
2019年，SOHO中國以78億元的價格出售北京、上海的13個辦公物業項目，以7.61億元的價格出售位於北京的2583個地下停車位。
與此同時，SOHO中國實際控制人潘石屹夫婦以海外信託的方式大量購置海外資產。2011年，潘石屹斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓。2012年，潘石屹花費6億美元收購曼哈頓公園大道廣場49%股權。2013年，潘石屹之妻，也就是SOHO中國CEO張欣，聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權。此外，潘石屹長子潘瑞在英國成立了一家房地產公司，持有當地多個大型地產項目。
如今，SOHO中國最核心的八個寫字樓項目也接近悉數套現。SOHO中國一旦出售成功，意味着潘石屹已經把SOHO中國在中國境內的資產全部清倉，全面轉戰海外市場。
來源：證券時報