文/樂居財經 程孟瑤
距離上一次房企敲鑼上市，已過了整整242天。
2021年7月19日，三巽集團（6611.HK）於香港交易所正式敲鑼上市，四次遞表的三巽，最終成功闖入資本市場。
三巽是幸運的，它是2021年唯一一家上市的房企。與之相比，大灣區文旅、天鴻中國、合能控股、方直髮展、新星宇控股等，目前仍未通過聆訊，這裏面，不乏多次遞表的房企。
3月17日，吉林房企新星宇控股集團有限公司（簡稱“新星宇控股”）第三次向港交所發起衝鋒。
據瞭解，新星宇控股第一次遞交招股書是在2021年2月9日，當時受2020年疫情影響，其業績稍有下跌；同年8月9日失效後，8月18日又重新遞交招股書，在2022年2月18日再次失效。這次遞表，新星宇控股主要是對經營、財務數據再度進行了優化。
執着上市的背後，是中小房企滿滿的求生欲。上海中原地產首席分析師盧文曦表示，“內地小房企赴港IPO的理由，一方面是為了拓寬融資渠道、提升品牌知名度，為日後的業務擴張做準備；另一方面，是為了‘活下去’。”
隨着近兩日地產股的回春，三度遞表的新星宇控股能如願登陸資本市場嗎？
發力城市更新
新星宇控股的主要業務有物業銷售、建造服務，其中，物業銷售作為公司營收“大頭”，佔總收入的比重達到九成以上。
最新招股書顯示，2021年12月31日，物業銷售產生的收入佔比達到99.9%，進一步上升。2018年-2020年這一數據分別為96.5%、96.1%和99.5%。
但從銷售規模看，新星宇控股還是一家“迷你型”房企。招股書顯示，2018年-2021年，新星宇控股收入分別為47.87億、48.66億、53.22億以及53億元，毛利分別為12.04億元、14.75億元、17.08億元及20.93億元。收入平穩，毛利有了明顯提升，新星宇控股表示主要由於期內長春的市場物業價格整體上升所致。
長春是新星宇控股重倉城市，據招股書，新星宇控股擁有位於中國六個省份10個城市的41個物業項目，土地儲備總額約380.96萬方，包括已竣工物業的可供銷售及可供出租建築面積67.5萬方，開發中物業總建築面積207.5萬方，及待開發的105.9萬方。
在此次IPO募集資金用途方面，新星宇控股也表示主要將用於城市更新項目，以及現有項目新星宇‧和潤二期及新星宇‧金麟府（長春）開發建造成本。目前，新星宇控股擁有六個總佔地面積為約59.4萬方已竣工或開發中城市更新項目，這些項目均位於長春。
對於房地產企業來説，資金和土地是生存下去的基石，在拿地方面，新星宇控股表示除了聚焦城市更新，未來將戰略性擴張至國家 級熱點城市羣，包括長三角、大灣區等。
降本增效顯著
據招股書，新星宇控股2019年-2021年錄得收入分別約為人民幣48.66億元、人民幣53.22億元及人民幣53億元。同期，淨利潤分別約為人民幣5.36億元、人民幣8.02億元及人民幣10.18億元。
不難發現，在2021年營收持平的情況下，淨利潤卻同比增長26.9%至10.18億元。
據披露，2021年新星宇控股銷售成本32.07億元，相比2020年減少4.06億元。銷售成本的“大頭”在於建設成本，這個成本為物業項目設計及建設產生的所有成本，主要包括向物業開發項目建設工程的承建商支付的款項。
2021年，新星宇控股的建設成本同比大幅下降19%至20.4億元，相比2020年節省近5億元。在建設成本上的大量節約，是新星宇控股增利的主要原因。
截止2021年底，新星宇控股的現金及現金等價物為8.18億元，資金要用在刀刃上。據披露，為控制與金融資產投資有關的風險，新星宇控股已終止投資並不保本的金融資產。
截止2021年底，其未償還銀行貸款及來自其他金融機構的貸款總額降到17.65億元，淨資產負債比率降到0.1倍，而2018年-2021年4月30日，這一數據分別為24.47億元、24.98億元、23.35億元及23.82億元，對應淨資產負債比率分別為2.9倍、0.3倍、0.4倍及0.4倍。
文章來源:樂居財經