本文來源：時代財經 作者：林心林
物業一哥會是誰？
9月28日深夜，華潤萬象生活扔出了今年第四個收購“炸彈”。公告稱，華潤萬象生活擬收購浙江祥生物業服務有限公司全部股權及關聯方債務，交易代價暫定約為10.37億元。
華潤萬象生活今年以來已不止一次扮演過“白衣騎士”的角色，在此之前，其還相繼收購了禹洲物業、中南服務等。據時代財經統計，華潤萬象生活今年併購金額約46億元，為併購金額最大的物企之一。
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通常來説，收購是刺激企業股價上揚的利器，但截至9月29日收盤，華潤萬象生活股價報29.5港元，跌幅為4.22%。
不過，當日亞太股市普遍大跌，其中港股物業管理板塊呈現整體下跌，還包括IPO敲鐘的萬物雲。首日在港股正式掛牌交易，萬物雲即面臨破發，截至收盤報46.00港元，跌幅達6.79%，盤中一度跌幅超8%，總市值則為536.88億港元，僅次於華潤萬象生活。
在如今物業高估值風口已過的當下，市值“一哥”華潤萬象生活忙着撿漏，而“老二”萬物雲則逆風上市。
華潤萬象生活成新晉併購王，年內豪擲46億
收併購在2022年成為了物企江湖裏的“稀客”。
2021年年初，物業行業一片風光之時，多家頭部物業企業在3月業績會上憧憬着規模擴張目標；加之行業流動性問題逐漸顯現，不少地產公司紛紛出售旗下物業公司，令2021年物業併購市場熱度高漲。
中指研究院數據指出，2021年百強物業企業共發生超百宗併購案例，交易金額約400億元，相比2020全年交易總額大幅增長超200%，涉及約10億平方米管理面積。
其中，還伴隨着不少“大魚吃大魚”收購，如碧桂園服務以187億元大手筆收購了藍光嘉寶服務股權、富力物業以及彩生活服務核心資產鄰里樂控股，約佔2021年物管行業收併購總金額比重的47%，再次穩坐物業併購王寶座。
不過，進入2022年，房地產行業銷售疲軟，物業收併購市場大為收縮冷卻。
綜合第三方統計數據獲悉，截至9月，2022年上半年主流物企發生收購案約20起，涉及金額超80億元，而去年同期則為130億元。
同時，“併購王”的皇冠交到了華潤萬象生活手中。
自今年1月以來，華潤萬象生活相繼完成收購禹洲物業、中南物業及九洲物業，總代價約36億元，新增在管面積7285萬平方米。若加上此次新收購的祥生物業，年內華潤萬象生活收購金額逼近46億元，佔據今年行業收購金額半壁江山。
據公告披露，目標集團主要從事基礎物業管理服務、業主增值服務、非業主增值服務及車位銷售代理服務業務，於浙江省、安徽省及江蘇省等多個地區分別擁有逾2350萬平方米、1480萬平方米的在管面積以及合約面積。
上週，昔日的千億黑馬房企祥生控股集團公告稱，公司接獲申萬宏源策略投資（香港）有限公司針對其就未償還財務責任約5000萬美元，向開曼羣島大法院提呈清盤呈請；更早前，今年3月，祥生控股集團未能按期支付一筆2億美元債券的1200萬美元利息，構成實質性違約。
對於華潤萬象生活來説，此筆收購併不賴。以祥生物業2021年的年報估算，如果最終交易完成，華潤萬象生活將增加約2350萬平方米在管面積。
此外，祥生物業曾在2021年啓動上市，當年11月在遞表近5個月後祥生活服務通過聆訊。儘管之後放棄上市，但祥生物業仍是一個經歷過港交所及資本市場初步考核的物企。除了祥生物業，華潤萬象生活年內收購的中南服務也是已通過遞表聆訊的上市種子選手。
市值一哥之爭，賺錢能力很懸殊
在物業市場低谷時，華潤萬象生活忙着撿漏，而萬物雲則選擇逆市加入戰局。
9月29日，萬物雲在港股敲鐘上市，成為今年以來港股規模最大的首次公開發行，籌資淨額約為56億港元。
儘管當前物管行業處於冷淡期、估值泡沫破滅，但萬物雲此番上市所遭受的寒意還是超乎意料的凜冽。事實上，就在上週9月19日，萬物雲開啓全球路演時，萬物雲董事長朱保全便在朋友圈寫道“差市場結交真朋友。”
“差市場”中，萬物雲公開發售的股份出現認購不足，隨後上市首日破發。不過，雖相較2019年鬱亮口中“物業板塊未來有潛力達到千億市值”接近腰斬，但截至9月28日收盤，萬物雲市值約537億港元，僅次於華潤萬象生活673億港元。
橫向對比，目前已上市的物企中只有華潤萬象生活、萬物雲的市值站在了500億港元以上，其次為從高峯期2000億港元市值縮水至400多億港元的碧桂園服務。再者，保利物業、中海物業、恆大物業市值200多億港元，其餘則大多在百億市值以內。
除尚未上市的龍湖物業，華潤萬象生活、萬物雲幾乎是目前物管行業最吸睛的兩隻物業股。
從市盈率看，華潤萬象生活同樣微超萬物雲。以9月29日收盤價為準，華潤萬象生活靜態PE為31.92倍，萬物雲則為26.32倍。兩者逼近30倍左右的市盈率，對比去年初高達55.31倍的平均市盈率來説縮水嚴重，但在如今普遍跌破十倍的市盈率水平面前則遙遙領先。中物研協數據顯示，截至8月末，59家上市物企市盈率均值約8倍。
不過，在規模方面，由於母公司房地產項目規模、外拓收購力度等原因，華潤萬象生活與萬物雲保持着一定的差距。截至2022年6月30日，萬物雲累計在管面積達約8.4億平方米，僅次於碧桂園服務；而華潤萬象生活累計在管建築面積則為2.61億平方米，離雅生活、保利物業等仍有規模差異。
此前，華潤萬象生活多次喊話要擠進物企“第一梯隊”。以2021年年度數據比較，營收237.05億元的萬物雲與碧桂園服務站在兩百億陣營，華潤萬象生活則錄得88.75億元，離百億營收尚差臨門一腳。
不過，在管面積、營收均不足萬物雲的華潤萬象生活，賺錢能力超過了前者。2021年，萬物雲、華潤萬象生活分別錄得淨利17.26元、17.14億元。毛利率和淨利率表現上，萬物雲17%、7.2%的盈利水平與華潤萬象生活31.1%、19.45%存在不小差距，幾乎在頭部物管企業中墊底。
賺錢能力的差異也與兩者的物管類型與模式相關。儘管萬物雲的商場寫字樓服務收入佔比超22%，但相較以商業運營服務為主的華潤萬象生活來説，後者的盈利能力及想象空間明顯更高一些。截至2022年中期，華潤萬象生活在營購物中心74個，其中重奢購物中心11個。
不過，有交流平台的投資者則認為，近年來萬科不斷強調自身的科技“武器”還沒有發揮作用，加上龍湖物業尚未上市，物業牌面仍可能變動。