來源： 觀點地產網
觀點地產網 一向注重規模與利潤平衡的金地，對於淨利率下降的行業趨勢，似乎也無力逆行。
4月16日，金地集團發佈2020年度業績報告。去年，金地實現營業收入839.82億元，同比上升32.4%，公司房地產項目結算面積463.91萬平方米，同比上升21.8%；結算收入751.78億元，同比上升31.0%。
年內，金地集團實現歸屬於上市公司股東的淨利潤103.98億元，同比增長3.2%。其中，房地產業務結算毛利率為33.6%，比上年降低7.7個百分點。而集團淨利率達12.38%，較去年同期15.93%略有下降3個百分點。
在2017年提出衝刺2000億的銷售目標後，2019年首次達成目標，2002年銷售取得歷年來最好成績，累計實現簽約面積1194.8萬平方米，同比增長10.73%，實現簽約金額2426.8億元，同比增長15.23%。
儘管董事長凌克在年報中稱，2020年為股東交上了一份亮眼的答卷。
按照2020年度利潤分配方案，每10股派發現金股利7.00元（含税），合計擬派發現金紅利31.6億元（含税），佔公司2020年合併報表中歸屬於母公司股東的淨利潤的比例為30.39%。
但不容忽視的是，在過去幾年，為了衝刺規模，金地大幅降低權益佔比來換取規模增長，而體現在財務數據上，不斷下降的利潤率便是最好佐證。
華北增收不增利
金地於年報中表示，去年營業收入上升主要是由於並表範圍內的房地產項目的結算面積和結算單價增長。
其中，房地產結算收入751.78億元，同比增長30.99%，物業管理實現收入40.82億元，同比增長33.18%，主要是因為物業管理面積增長；其他業務實現收入20.16億元，同比增長34.28%，主要是因為產業服務收入增長。
分區域來看，華北、西部、東北、東南的營業收入及營業成本分別較上年增長幅度較大，主要是因為該區域房地產項目結算面積增長；華中區域的營業收入及營業成本分別較上年下降幅度較大，主要是因為該區域房地產項目結算面積減少。
在營收貢獻最大的華南和東南區域，毛利率比上年分別減少4.21個百分點和12.05個百分點，營收增幅最大的華北區域毛利率減少10.76個百分點。而營業成本方面卻有明顯上升，華北區域同比增加198.61%，東南區域同比增加111.26%。
分季度來看，金地去年營收主要集中在四季度為435.43億元，佔比過半。其他三個季度分別為73.38億，125.36億，205.64億。
而淨利潤方面分別為第一季度12.92億，第二季度16.89億，第三季度20.1億，第四季度54.05億，淨利率為17.6%、13.47%、9.78%、12.41%。
可見，金地在第四季度明顯增加了營收，同時為了保證利潤達到正向增長，在結轉的淨利率方面也做了不少平衡。
值得一提的是，金地土地儲備中權益佔比較低，未來面臨少數股東損益佔比上升而稀釋歸母淨利潤風險。
截止2020年金地集團總土地儲備約6,036萬平方米，權益土地儲備約3,203萬平方米，權益比53%。在2015年至2019年，金地新增土地儲備權益比沒有一年超過50%。
換言之，近年來金地通過合作擴張，成功減輕自身資金壓力的同時，快速拔高企業業績總量，讓其維持在行業20強的行列。
然而通過合作模式擴張雖然有着優勢互補、分攤風險、共享資源等優勢，但反映到企業利潤率上，也將隨着權益比例降低而大打折扣。
對於風險的把控，金地過去一年也非常重視現金流管理。在經營活動產生的現金流量淨額方面，除了在一季度錄得-85.75億元外，其餘三個季度均錄得淨流入，在報告期內實現經營性現金淨流入75.15億元。
凌克在致股東函裏提及，2021年開年以來，多項信貸及土地政策疊加，房企將要面對更大的資金壓力。
努力還債與買地
數據顯示，金地集團是全綠檔企業，三項指標全部處於綠線。
報告期末，金地債務融資餘額為1130.01億元，債務融資加權平均成本為4.74%，資產負債率為76.59%，剔除並不構成實際償債壓力的預收款項後，公司實際資產負債率為68.51%，淨負債率為62.53%。截至報告期末，公司持有貨幣資金541.97億元，剔除受限資金後對一年內到期的有息負債的覆蓋倍數仍有1.21倍。
根據年報，截止去年底金地集團一年內到期的非流動負債394.84億元，短期借款27.94億元，兩者相加422.78億元，同比2019年度361.06億增加17%。
正是因為現金流的壓力，2020年以來，金地成為發債最積極的公司，密集地用上了短融、中期票據、小公募債券等各種融資手段，幾乎都是用以償還到期的公司債券。
數據顯示，2020年金地集團資本化的利息支出合計人民幣27.77億元，沒有資本化的利息支出約為人民幣29.72億元。
截至2020年12月末，公司有息負債合計1130.01億元，其中，銀行借款佔比為49.52%，公開市場融資佔比為44.32%，其他融資佔比為6.16%。債務融資加權平均成本為4.74%。
在受融資環境與政策環境等因素影響導致房企拿地減少的背景下，金地集團憑藉自身資金優勢加大力度獲取土地儲備。
2020年，金地集團共獲取了116宗土地，總投資額約1350億元，權益投資額約697億元，公司新增總土地儲備約1657萬平方米，其中權益儲備約813萬平方米。
截至2020年末，金地已佈局全國70個城市，新進入舟山、福州、唐山、淄博、晉中、邯鄲、銀川、鹽城、麗水九個城市。總土地儲備約6036萬平方米，其中一、二線城市佔比約為71.2%。
隨着規模逐漸增大，金地在土地投資也不斷加大。數據顯示，2017年、2018年金地在土地市場總投資額約1000億元，權益投資額分別為473億元及404億元；2019年1200億元的土地總投資額中，金地集團權益投資額約為588億元。
土地擴張力度增加之餘，金地集團也適當調節拿地結構，加強二線、三四線投資佔比。在2020年一二線城市佔比也較2019年75%進一步下降。
目前一二線普遍受到較強的調控政策，避免城市過於集中所帶來的風險，而凌克也同樣意識到市場環境的變化。
在展望2021年發展方向上，他表示，疫情的陰霾並未完全消散，外部環境仍存在諸多的不確定性。中央對房地產行業管控政策的持續不放鬆，使需求端受到了一定的壓制，雖然行業整體規模仍處高位，但增速已然放緩。
2021年是金地集團上市20週年。土地成本的高企和銷售端嚴格限價政策下，行業的收益率也面臨着下行挑戰，未來的路必將充滿艱辛與挑戰。