來源： 國民經略
文|雲北
降負債，恆大是認真的。
01
10月23日，恆大公告，公司已提前償還2020年到期的11%優先票據，本金總額為121億港元。
這已是恆大10日內第三次償還債務。
市場消息顯示，10月13日，恆大提前償還了兩筆公司債，本息合計約132.53億港元；20日，恆大償還了40億港元的香港寫字樓夾層貸款。
通過這三波動作，恆大累計提前償債294億港元。自此，恆大已無任何未償還的已發行2020年到期的票據。
294億資金，相當於許多中等企業一年的營收規模。恆大能在短短10天之內，能籌措到如此鉅額的資金，且沒有任何新增負債，足可見經營面之穩健、流動性不成問題。
這不僅意味着，恆大成立24年來從未出現債務利息晚付、本金逾期的優秀記錄得以保持，而且更向社會展現了非同一般的降負債的決心。
數據顯示，截至9月底，恆大有息負債已大降534億元，融資成本也下降2.24個百分點。再加上述幾筆大額債務在近期相繼清償，恆大的降負債成績可見一斑。
值得一提的是，除了主動降負債之外，恆大先後進行的一系列戰略整合，也為降負債提供了強大的助力。
這其中最受矚目的，當屬恆大物業分拆上市以及恆大汽車擬科創板上市。
前不久，恆大物業引入235億港元戰投，恆大汽車引入40億港元投資，加上恆大地產引入的43億港元股權投資，這300多億元的股權融資，進一步充實了恆大的淨資產，同樣帶動負債下行。
這些舉動充分説明，恆大降負債是認真的，也是不遺餘力的。
02
恆大為何選擇提前償債？
在金融時代，槓桿是擴張的標配，幾乎所有企業賬目上都有負債，房地產企業更是如此。能否及時償債，可以視為經營是否穩健的重要指標。
一個企業選擇提前償債，其目的顯而易見——既能進一步降低自身的負債率，又能向外界展現“不差錢”的基本面。
恆大提前償債，最大的支撐當屬銷售業績的逆市飄紅。
數據顯示，截至10月8日，恆大年內已累計銷售5922.5億，位居一眾房企前列。以此來看，恆大全年6500億的銷售目標有望在10月底提前達成，這一成績，也為衝刺8000億內部目標提供了可能。
若以上半年90%的回款率測算，恆大年內回款總額或高達7200億，這些回款加上2000億的現金，恆大現金流自然不成問題。
當然，恆大提前償債背後，不無經濟基本面變化的因素。
眾所周知，今年以來，得益於疫情防控有力、出口韌性的存在以及歐美無限放水等因素，人民幣走上強勢升值之路。
離岸人民幣對美元最高觸及6.6237，創下2018年7月以來新高。與7.1964的低點相比，反彈幅度高達5700點，整體升值幅度超過了6%。
人民幣持續升值，對境外債構成明顯利好。這背後的道理很簡單，由於人民幣升值而美元、港幣貶值，償還同樣的境外債務所需的人民幣減少，企業的債務成本由此得到大幅縮減。
在人民幣升值之際，提前償還高利率的境外債，無疑是多贏之舉。
03
開弓沒有回頭箭。
2020年的中國樓市，遠遠不同於過去。一邊是樓市調控大週期逆轉，幾乎所有熱門城市都加碼了樓市調控；另一邊是“三道紅線”壓頂，房企融資面臨着有史以來最嚴的監管。
對於“三道紅線”，有業內人士表示，這是行業重大遊戲規則的改變，是對所有開發商的挑戰，這次監管是穿透式的，明股實債、表內表外全覆蓋，之前的財務技巧是沒有任何作用的。
中國房企的資產負債率普遍過高，這一次踩中“三道紅線”的有十幾家之多，而踩中兩道或一道紅線的更是不計其數。可以説，除了個別佔據政策優勢的央企之外，幾乎所有房企都被席捲其中。
這意味着，降負債註定是整個房地產行業都面臨的必然選擇，且沒有任何捷徑可走。
恆大的降負債之路，足以為所有房企提供借鑑。
其一，做大現金流，是關鍵中的關鍵。在個別房企組建“不帶頭降價聯盟”之際，恆大毅然打響了金九銀十降價促銷第一槍，背後正是出於回籠現金流的考慮。要知道，全國房地產市場從增量時代已經逐步進入存量時代，能不能率先搶收，能不能放下身段，決定了未來的生存發展空間，絲毫猶豫不得。
其二，降負債要持之以恆，切忌半途而廢。降負債，不僅是為了降低企業經營槓桿，從而獲得更大發展空間，更重要的是給市場傳達了穩健經營的信號。尤其是提前償債，更向市場釋放了非同一般的決心和信心，這種信號有時候比償債本身更重要。
其三，千萬不要與政策週期背道而馳。在中國，沒有什麼比政策更能影響房地產行業，把握準政策週期方能避免陷入被動。恆大之所以在今年3月就提出“降負債”的發展戰略，無疑看到了樓市大週期的變化；同樣，恆大之所以在10月全面加速降負債，也是看到了監管層的政策之變。
未雨綢繆，每個房企都應該有這種前瞻性。